別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎川崎 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　落合　繁雄   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区日進町１３番１４外
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 店舗、事務所、マン
ションの混在する商
業地域		 南東11m市道 水道、ガス、下水 川崎

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南西方

950m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅からやや遠く、繁華性も低いため、商業性の大幅な向上は見込まれず、店舗需要は低い。ただし、八丁畷
駅にも近く、高度利用が可能なため、事務所ビルや共同住宅用地としての多様な用途での需要は期待できる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需要圏は川崎駅周辺の商業地域であり、典型的需要者は、テナント需要の高い地域ではなく、やや地価の落ち着い
た駅周辺地域で、自社ビル建設を目論み、その素地を需要する中堅法人である。このため収益性につながる繁華性より
も利便性を重視した価格判断を行うと思料され、市場性に基づいた判断を行うと判断される。近隣地域は旧来からの普
通商業地域であり、繁華性は劣るものの、利便性に長けた地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は自社ビル需要者であり、市場性を重視した価格判断を行う。このため市場価格に最も説得力が認められ
る。近隣地域は賃貸需要の少ない地域であり、テナント需要を重視していない典型的需要者は収益価格を参考程度に留
めると考えられる。したがって、比準価格を重視してこれを標準とし、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    667,000 円／㎡		 [115.9]
100		 100
[100.0]		 100
[158.0]		 [100.0]
100		 489,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    443,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替安定化、インバウンド復活等により、日
本経済は総じて回復傾向にあるが、ウクライ
ナ・中東情勢の推移、アメリカの施策等によ
る懸念も残る。

八丁畷駅から近く、一定の繁華性を維持して
いるが、川崎駅周辺商業地域と比べ、集客力
は乏しく、商業性の向上は期待できない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１
-16		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０７０１
０８
-12		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.2m市道
、中間画地
近商

(100,300)
c １０７０１
０８
-11		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東50m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d １０７０１
０６
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e １０７０１
０２Ｄ
-9		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
805,749  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 156.0]
548,529 		 100
[  89.4]
613,567 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
614,000 
b (　           ) 
680,636  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
693,600 		 100
[ 115.7]
599,481 
599,000 
c (　           ) 
996,666  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,075,403 		 100
[ 189.2]
568,395 
568,000 
d (　           ) 
780,993  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
815,952 		 100
[ 102.9]
792,956 
793,000 
e (　           ) 
647,210  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
697,754 		 100
[ 145.4]
479,886 
480,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地につき、原価法の適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,455,346 
6,399,700 
19,055,646 
15,444,000 
3,611,646 		 （　0.9385）
3,389,530 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     94,153,611 円　　　　（　    413,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 ＲＣ6 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   228 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗は１階のみ、２階以上は事務所テナントとする高層６階建の店舗兼事務所ビル。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 １階店舗はフロア貸し、２階以上は分割
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
150.00 
80.0 
120.00 
4,000 
480,000 		 3.0  1,440,000 
1.0  480,000 

 2～ 6		 事務所
150.00 
83.3 
125.00 
2,700 
337,500 		 2.0  675,000 
1.0  337,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
82.8 
745.00 

2,167,500 		 4,815,000 
2,167,500 
⑨年額支払賃料      2,167,500 円　×　12ヶ月　＝　      26,010,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     745.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,010,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,300,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,709,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,815,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,743 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,167,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         700,103 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,455,346 円　　　　（　       111,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,123 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,300,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 780,300 円  　　　       26,010,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,329,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,210,000 円  　　　　    260,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       520,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       260,000 円  　　　　    260,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,399,700 円　（　　　　　　        28,069 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 260,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0574 ×  35 ％　＋ 0.0876 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,444,000 円  
（　　　　　        67,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,455,346 円      
②総費用 6,399,700 円      
③純収益　①－② 19,055,646 円      
④建物等に帰属する純収益 15,444,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,611,646 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,389,530 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,866 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,153,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     413,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区日進町１３番１４
 0201000251338-0000
2 　川崎市川崎区日進町１３番３７
 0201000251360-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎川崎 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-8 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 114,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区日進町１３番１４外
 ②地積
　(㎡)		 228  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ4F1B		 店舗、事務所、マン
ションの混在する商
業地域		 南東11m市道 水道、ガス、下水 川崎

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南西方

950m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧東海道沿いの路線商業地域で、かつての商店街からマンション地域に替わってきており、この傾向はマンショ
ン立地による地価の上昇を背景に今後も続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    527,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    403,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区及び幸区にわたる川崎駅周辺の商業地域及びその周辺の近隣商業地域である。需要者は飲食、物販
・サービス店舗等の事業者、不動産運用を目的とする不動産投資家等のほか、近年はマンション建設を目的としたデベ
ロッパーや建設会社等幅広く、需要は根強いものがあるが、土地の供給は限定的で取引は少ない。このため物件の規模
、立地条件により価格が異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域では、収益価格は重要な取引の指標となるが、近隣地域はマンション需要の多い幹線沿いの商業地域であり、
収益性のみを重視して価格形成がされている市場ではないため低位に求められた。需要の中心はマンション敷地として
の取引が中心であるため、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に、代
表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    667,000 円／㎡		 [115.9]
100		 100
[100.0]		 100
[154.2]		 [100.0]
100		 501,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    443,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、収益用不動産の投資
需要は依然として強く、地価は上昇傾向にあ
る。また川崎市の人口は増加している。


近隣地域は旧東海道沿いの商業地域で、マン
ション需要を中心に地価は上昇傾向で推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０１Ｄ
-7		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西8m市道、
南4m、角地
近商

(100,300)
b １０７０１
０２Ｄ
-9		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
中間画地
商業

(100,400)
c １０７０１
１０
-37		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東32m県道、
中間画地
商業

(100,500)
d １０７０１
０７Ｄ
-11		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
南東4.5m、
角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
657,613  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.7]
657,054 		 100
[  99.8]
658,371 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
658,000 
b (　           ) 
647,210  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
580,000 		 100
[ 105.0]
552,381 
552,000 
c (　           ) 
499,225  		 100
[  90.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
471,490 		 100
[  96.8]
487,076 
487,000 
d (　           ) 
622,541  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
511,423 		 100
[  94.1]
543,489 
543,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c その他

 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    527,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,317,891 
6,389,310 
20,928,581 
17,478,300 
3,450,281 		 （　0.9585）
3,307,094 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     91,863,722 円　　　　（　    403,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 150.00 ＲＣ6 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   228 ㎡     11.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  82.8 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
150.00 
80.0 
120.00 
4,080 
489,600 		 6.0  2,937,600 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
150.00 
83.4 
125.10 
3,080 
385,308 		 2.0  770,616 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
82.8 
745.50 

2,416,140 		 6,790,680 
0 
⑨年額支払賃料      2,416,140 円　×　12ヶ月　＝　      28,993,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     745.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,993,680 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,739,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,254,059 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,790,680 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,832 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,317,891 円　　　　（　       119,815 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,296,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　   0.8 ％
②維持管理費 869,810 円  　　　       28,993,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,439,500 円  　　　　    287,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,389,310 円　（　　　　　　        28,023 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 287,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0574 ×  30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,478,300 円  
（　　　　　        76,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,317,891 円      
②総費用 6,389,310 円      
③純収益　①－② 20,928,581 円      
④建物等に帰属する純収益 17,478,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,450,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,307,094 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,863,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     403,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区日進町１３番１４
 0201000251338-0000
2 　川崎市川崎区日進町１３番３７
 0201000251360-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考