別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
川崎川崎 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-7 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　一典   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区小川町１５番１３
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,690)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 飲食店、事務所ビル
等の多い駅周辺の商
業地域		 北西11m市道 水道、ガス、下水 川崎

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南東方

600m		 法令

規制		 商業
(100,690)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は駅近商業地域として成熟している。川崎駅前南側の今後の発展に伴う近隣地域への影響に期待が寄せ
られるが、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    934,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区及び幸区にわたる川崎駅周辺の高度商業地及びその周辺の準高度商業地である。需要者は飲食、娯
楽施設、物販・サービス店舗等の事業者、不動産運用を目的とする不動産投資家等、地縁を有する個人まで幅広い。需
要が根強いものの、その供給は限定的で取引は少ない。このため物件の規模、立地条件により価格が異なり、中心とな
る価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の店舗、事務所ビルの外、賃貸用店舗、事務所も見られる繁華性の高い商業地域である。主要駅に近
接する商業地で、店舗等の賃貸需要は高く、自用目的の取引の外、収益性を重視する取引も見込まれる。以上より、市
場の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益性及び投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに代
表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    667,000 円／㎡		 [115.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.6]		 [100.0]
100		 1,040,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、収益用不動産の投資
需要は依然として強く、地価は上昇傾向にあ
る。また川崎市の人口は増加している。


川崎駅前商業地域に隣接する商業地域で、繁
華性は中程度であるが、立地の希少性、不動
産への資金流入等を反映し、地価は上昇傾向
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０２Ｄ
-4		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
北6m、角地
近商

(100,300)
b １０７０１
０４Ｄ
-19		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c １０７０１
０８
-11		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東50m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
d １０７０１
０６
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
789,058  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
849,354 		 100
[  76.0]
1,117,571 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,120,000 
b (　           ) 
1,790,634  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,939,257 		 100
[ 173.5]
1,117,727 
1,120,000 
c (　           ) 
996,666  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,071,416 		 100
[  92.6]
1,157,037 
1,160,000 
d (　           ) 
780,993  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
852,063 		 100
[  81.1]
1,050,633 
1,050,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +76.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　  +5.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,110,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,568,099 
10,033,480 
35,534,619 
28,294,000 
7,240,619 		 （　0.9395）
6,802,562 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    194,358,914 円　　　　（　    934,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 165.00 ＲＣ9 1,425.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   690 ％   208 ㎡     12.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗約１４０㎡、２階～９階各階部分貸しの事務所、１室約４０～７０㎡を想定。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 エントランス等、共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
85.0 
140.25 
5,900 
827,475 		 8.0  6,619,800 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
165.00 
92.0 
151.80 
2,900 
440,220 		 4.0  1,760,880 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
165.00 
92.0 
151.80 
2,600 
394,680 		 4.0  1,578,720 
0.0  0 

 8～ 8		 事務所
145.00 
92.0 
133.40 
2,600 
346,840 		 4.0  1,387,360 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
125.00 
92.0 
115.00 
2,600 
299,000 		 4.0  1,196,000 
0.0  0 

計
1,425.00 
91.2 
1,299.45 

4,023,555 		 19,404,120 
0 
⑨年額支払賃料      4,023,555 円　×　12ヶ月　＝　      48,282,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,299.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,282,660 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,896,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,385,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,404,120 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         182,399 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,568,099 円　　　　（　       219,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,939 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,350,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,448,480 円  　　　       48,282,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,300,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,995,000 円  　　　　    470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       470,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       470,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,033,480 円　（　　　　　　        48,238 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,425.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0602     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0567 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,294,000 円  
（　　　　　       136,029 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,568,099 円      
②総費用 10,033,480 円      
③純収益　①－② 35,534,619 円      
④建物等に帰属する純収益 28,294,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,240,619 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,802,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,705 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    194,358,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     934,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区小川町１５番１３
 0201000199967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
川崎川崎 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-7 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区小川町１５番１３
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,690)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ8F1B		 飲食店、事務所ビル
等の多い駅周辺の商
業地域		 北西11m市道 水道、ガス、下水 川崎

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 川崎駅南方

600m		 法令

規制		 商業
(100,690)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 川崎駅至近で娯楽集客施設に近接し繁華性がやや高い商業地域である。駅前地区と比較すると大きな変動要因は
ないが、安定した需要が見込まれることから、地価は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    938,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市及び横浜市並びに東京都内の各駅前商業地と判定する。近隣地域は、駅前商店街の一つ小川町本
通り商店街に位置し、中高層の小売飲食店舗事務所ビル・ホテルが連担している。需要者は、中堅以上の不動産業者や
都内の事業法人、投資不動産業者と思料する。立地条件の良さから供給はほとんど無く、商業地の性格上取引は個別的
事情を含む場合が多く、中心となる価格帯は把握しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前商業地の一角を占めているという地域的特性を有している。高容積で類似性・代替性が高い取引事例を
中心に比準価格は求められている。一方収益価格は、賃貸需要が見込まれる標準地上に商業ビルを建築・賃貸すること
を想定し総収益を求め、必要とされる総費用を控除した額を還元利回りで還元して求められている。よって、比準価格
と収益価格とを相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    667,000 円／㎡		 [115.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.5]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。商況は改善傾
向にある。収益用不動産の投資需要は底堅く
推移している。賃料水準は改善傾向にある。


旧東海道沿いの商業地で、顧客通行量は多く
、投資需要は高い。地価は堅調な不動産投資
需要を反映して上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０６
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b １０７０１
０４Ｄ
-19		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c １０７０１
０２Ｄ
-4		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m市道、
北6m、角地
近商

(100,300)
d １０７０１
０８
-11		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東50m国道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
780,993  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
866,902 		 100
[  81.3]
1,066,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
1,790,634  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,969,697 		 100
[ 190.1]
1,036,137 
1,040,000 
c (　           ) 
789,058  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
870,941 		 100
[  76.9]
1,132,563 
1,130,000 
d (　           ) 
996,666  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,104,306 		 100
[ 106.0]
1,041,798 
1,040,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　 +10.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　 +10.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,070,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,739,377 
9,907,327 
34,832,050 
27,709,500 
7,122,550 		 （　0.9592）
6,831,950 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    195,198,571 円　　　　（　    938,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 160.00 ＲＣ9 1,360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   690 ％   208 ㎡     12.5 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸１階店舗、２階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 類似不動産の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
160.00 
75.0 
120.00 
5,500 
660,000 		 6.0  3,960,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
150.00 
88.0 
132.00 
3,120 
411,840 		 3.0  1,235,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,360.00 
86.5 
1,176.00 

3,954,720 		 13,844,160 
0 
⑨年額支払賃料      3,954,720 円　×　12ヶ月　＝　      47,456,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,456,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,847,398 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,609,242 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,844,160 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,739,377 円　　　　（　       215,093 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,640,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　   0.8 ％
②維持管理費 189,827 円  　　　       47,456,640　×　　　　   0.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,300,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,867,500 円  　　　　    455,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,907,327 円　（　　　　　　        47,631 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 455,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0609     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 35 ％　＋　0.0567 ×  35 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,709,500 円  
（　　　　　       133,219 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,739,377 円      
②総費用 9,907,327 円      
③純収益　①－② 34,832,050 円      
④建物等に帰属する純収益 27,709,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,122,550 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,831,950 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,846 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    195,198,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     938,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区小川町１５番１３
 0201000199967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考