別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎川崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　徳田　亮   TEL.
鑑定評価額 78,400,000 円  １㎡当たりの価格 438,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区昭和１丁目５１番３
｢昭和１－４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 179  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北9m市道 水道、ガス、下水 東門前

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 東門前駅南東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の要因変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。地元住民向けの小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業
地域であり、マンション用地としての需要も見込めるため、今後も地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    447,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    357,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び周辺区内に存する商業地域。需要者の中心は、店舗兼共同住宅用地としての取得を目論む賃
貸経営事業者、不動産業者等である。また、纏まった規模を有する画地についてはマンション用地としての需要も見込
まれる。東門前駅徒歩圏に位置する旧来からの商店街で需給は安定しており、周辺では賃貸マンションの建設も見られ
る。商業地の取引価格は規模や繁華性の程度等によってばらつきが大きく、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 川崎区内の商業地の事例を多数収集し、適切に補修正を行って比準価格は求められており、信頼性の高い価格が得られ
た。一方、周辺には店舗兼共同住宅も多く見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格
はやや低位に試算された。需要者は収益性のほか、周辺の土地相場を踏まえた市場流通性を重視することから、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    354,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [100.0]
100		 437,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地の取引は少ないが、マンション
素地需要が旺盛なこともあり、潜在的な用途
の多様性から商業地の地価は上昇傾向で推移
している。

地域要因に特段の変動はない。地元住民向け
の小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの近隣商業
地域であり、用途の多様性から土地需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０５Ｄ
-17		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b １０７０１
０９Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m市道、
西6m、角地
近商

(100,300)
c １０７０１
１０
-9		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
d １０７０１
０７Ｄ
-32		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
南西6m、角地
商業

(100,400)
e １０７０１
１０
-36		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,268  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
376,898 		 100
[  85.3]
441,850 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
442,000 
b (　           ) 
605,070  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
525,275 		 100
[ 116.5]
450,880 
451,000 
c (　           ) 
413,223  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
373,338 		 100
[  86.9]
429,618 
430,000 
d (　           ) 
350,404  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
391,923 		 100
[  89.7]
436,926 
437,000 
e (　           ) 
401,768  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
343,512 		 100
[  77.0]
446,119 
446,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    447,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,395,127 
3,080,155 
12,314,972 
9,781,100 
2,533,872 		 （　0.9571）
2,425,169 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     63,820,237 円　　　　（　    357,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 131.00 ＲＣ4 524.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   179 ㎡      9.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階は店舗、２～４階は共同住宅）を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
131.00 
85.0 
111.35 
3,612 
402,196 		 6.0  2,413,176 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,528 
298,051 		 1.0  298,051 
1.0  298,051 

 3～ 3		 住宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,565 
302,414 		 1.0  302,414 
1.0  302,414 

 4～ 4		 住宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,601 
306,658 		 1.0  306,658 
1.0  306,658 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
524.00 
88.8 
465.05 

1,309,319 		 3,320,299 
907,123 
⑨年額支払賃料      1,309,319 円　×　12ヶ月　＝　      15,711,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     465.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,711,828 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       785,591 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,926,237 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,320,299 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,543 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          907,123 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         437,347 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,395,127 円　　　　（　        86,006 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 785,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 471,355 円  　　　       15,711,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,334,500 円  　　　　    157,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,080,155 円　（　　　　　　        17,208 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     524.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0587 ×  30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,781,100 円  
（　　　　　        54,643 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,395,127 円      
②総費用 3,080,155 円      
③純収益　①－② 12,314,972 円      
④建物等に帰属する純収益 9,781,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,533,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,425,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,548 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,820,237 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     357,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区昭和一丁目５１番３
 0201000235091-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
川崎川崎 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 5-4 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.
鑑定評価額 76,100,000 円  １㎡当たりの価格 425,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区昭和１丁目５１番３
｢昭和１－４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 179  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 北9m市道 水道、ガス、下水 東門前

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来からの商店街にある近隣
商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 東門前駅南東方

500m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商店街で商況は弱いが、最寄駅への接近性が優れることから、容積率を活用したマンション用地とし
ての需要が認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎区を中心とする商業地域一帯と判定した。旧来からの店舗併用住宅も見られるが、商況が弱く、需要
者の中心は、纏まった規模の土地であれば容積率を活用した賃貸マンション用地を求める不動産業者等が想定され、小
規模な土地は戸建住宅を求める個人や建売業者等が想定される。商業地の取引は当事者間の個別的事情や事業内容、土
地の個別性等により幅が見られ、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は商況が弱いが、駅徒歩圏にあり、容積率を活用できることから賃貸マンション経営に基づく収益性に着目し
た取引も想定され、収益価格は重要な取引の指標となる。以上より、市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標
準とし、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえて、単価と総額の関連にも留意して、上記の通り
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    354,000 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [100.0]
100		 423,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    408,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。海外景気の下
振れが景気下押しのリスクとなっており、今
後の金融資本市場、物価等の変動に注視する
必要がある。

商店街は衰退傾向にあるが、容積率を活用し
た店舗付マンション用地としての利用が中心
となりつつある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
１０
-9		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
b １０７０１
０５Ｄ
-17		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
c １０７０１
０８Ｄ
-3		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d １０７０１
０９Ｄ
-1		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m市道、
西6m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
413,223  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
415,584 		 100
[  94.9]
437,918 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
438,000 
b (　           ) 
358,268  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
384,780 		 100
[  90.3]
426,113 
426,000 
c (　           ) 
546,989  		 100
[ 120.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
471,018 		 100
[ 100.0]
471,018 
471,000 
d (　           ) 
605,070  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
635,324 		 100
[ 123.6]
514,016 
514,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    432,000 円／㎡]  



川崎川崎 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,916,620 
2,961,325 
11,955,295 
9,513,000 
2,442,295 		 （　0.9571）
2,337,521 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     61,513,711 円　　　　（　    344,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 131.00 ＲＣ4 524.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   179 ㎡      9.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗。２階～４階は平均専有面積約３９㎡、２ＤＫのファミリータイプの住宅を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 類似する建物のレンタブル比を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
131.00 
85.0 
111.35 
3,582 
398,856 		 6.0  2,393,136 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,436 
287,204 		 1.0  287,204 
1.0  287,204 

 3～ 3		 居宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,472 
291,449 		 1.0  291,449 
1.0  291,449 

 4～ 4		 居宅
131.00 
90.0 
117.90 
2,472 
291,449 		 1.0  291,449 
1.0  291,449 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
524.00 
88.8 
465.05 

1,268,958 		 3,263,238 
870,102 
⑨年額支払賃料      1,268,958 円　×　12ヶ月　＝　      15,227,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     465.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,227,496 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       761,375 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,466,121 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,263,238 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          870,102 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         419,498 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,916,620 円　　　　（　        83,333 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,582 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 755,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 456,825 円  　　　       15,227,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,283,500 円  　　　　    151,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       151,000 円  　　　　    151,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,961,325 円　（　　　　　　        16,544 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 151,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     524.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0587 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,513,000 円  
（　　　　　        53,145 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,916,620 円      
②総費用 2,961,325 円      
③純収益　①－② 11,955,295 円      
④建物等に帰属する純収益 9,513,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,442,295 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,337,521 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,059 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,513,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     344,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区昭和一丁目５１番３
 0201000235091-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考