鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
川崎川崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-1

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　大橋　政善

TEL.

鑑定評価額

403,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月5日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	2,340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区駅前本町３番６外				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等 (100,690)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ6F1B	商店街内に中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東11m市道、南西側道	水道、ガス、下水	川崎 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

川崎駅前の繁華性のあるアー
ケード街の商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

川崎駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,690)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

従来から人通りの多い商業地で、今後も現状の繁華性を維持して推移するものと予測する。地価は景気の動向に
も左右されるが、緩やかに上昇していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,880,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市及び横浜市内の主要駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、投資法人、事業用不動産の賃貸
業者等である。人通りが多く繁華性の高い商業地（アーケード街）で、区内のみならず周辺地域からの集客力がある。
投資環境は引き続き良好である。取引価格は、景気の動向をはじめ、取引の目的や取引当事者の属性による影響を受け
やすく、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の主たる需要者は投資法人及び不動産業者であるが、収益価格には賃料設定や利回りの把握等に不確定要素
があることを考慮し、市場で取引された実証的な比準価格を標準とし、理論的な収益価格も関連付け、指定基準地との
検討及び単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川崎 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,110,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な物価高のなか、国内でも物価の上昇
が継続中。円安でインバウンドは好調。利上
げや賃金の動向が景気に与える影響が注視さ
れる。

銀柳街の繁華性は高く、人通りもコロナ禍前
に回復している。

個別的要因に変動はない。代替・競争関係に
ある不動産と比較し、角地で競争力を有する
。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.1 ％

+4.5 ％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０１０１Ｄ -23	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	１０７０１０１Ｄ -6	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (100,500)
c	１０７０１０１Ｄ -22	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	１０７０１０１ -26	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,146,266	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	1,659,220	100 [ 56.5]	2,936,673	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	3,020,000
b	(　 ) 2,264,243	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,535,952	100 [ 76.0]	3,336,779		3,440,000
c	(　 ) 1,808,038	100 [ 100.0]	[ 114.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,066,587	100 [ 64.8]	3,189,177		3,280,000
d	(　 ) 1,797,093	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,012,744	100 [ 59.3]	3,394,172		3,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,310,000 円／㎡]

川崎川崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,375,816	9,439,975	26,935,841	14,423,200	12,512,641	（　0.9416） 11,781,903	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	357,027,364 円　　　　（　 2,880,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	111.75	ＲＣ6	670.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	690 ％	124 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３～６階事務所、各階フロア貸。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

同種建物のレンタブル比率を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.75	80.0	89.40	9,500	849,300	10.0	8,493,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	111.75	80.0	89.40	6,600	590,040	10.0	5,900,400
							0.0	0
3～ 6	事務所	111.75	80.0	89.40	4,300	384,420	6.0	2,306,520
							0.0	0
～

～

計		670.50	80.0	536.40		2,977,020		23,619,480
								0

⑨年額支払賃料	2,977,020 円　×　12ヶ月　＝　 35,724,240 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 536.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,931,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物に基づく標準的な共益費を査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,655,280 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,506,211 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,149,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,619,480 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 226,747 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,375,816 円　　　　（　 293,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 9,579 円/㎡　月額支払賃料（　 9,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,210,000 円	242,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,388,975 円	37,655,280　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,057,000 円	242,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	242,000 円	242,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,439,975 円　（　　　　　　 76,129 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	242,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 670.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0554 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,423,200 円（　　　　　 116,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,375,816 円
②総費用	9,439,975 円
③純収益　①－②	26,935,841 円
④建物等に帰属する純収益	14,423,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,512,641 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,781,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,015 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 357,027,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,880,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎川崎 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市川崎区駅前本町３番６	0201000189993-0000
2	川崎市川崎区駅前本町３番１０	0201000189995-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
川崎川崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎川崎 5-1

神奈川県

神奈川第１

氏名

不動産鑑定士　馬場　敦志

TEL.

鑑定評価額

403,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	2,340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市川崎区駅前本町３番６外				②地積　(㎡)	124 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等 (100,690)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ6F1B	商店街内に中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東11m市道、南西側道	水道、ガス、下水	川崎 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

川崎駅前の繁華性のあるアー
ケード街の商業地域

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

川崎駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,690)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

川崎駅に近いアーケード街の商業地域である。今後も現環境を維持し、地価は堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,930,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市、横浜市の主要駅等の繁華性の高い商業地域である。需要者は飲食・小売業、サービス業、不動産
賃貸業等の法人が中心である。取引の中心となる価格帯は、取引ごとに需要者の業種、画地規模等によってまちまちで
あり、一律的な把握は困難である。ただし、駅に近接した繁華性の高いアーケード街の商業地として稀少性は高く、地
価は堅調に推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性の高い商業地域に位置し、収益性を重視し取引が行われる。しかし土地残余法による収益価格は、試算にあたっ
て想定要素を多く含むことからやや信頼性に欠ける。よって、規範性を有する取引事例を基に査定された実証的で市場
性を反映する比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連の適否にも留意して、上記のと
おり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川崎（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,110,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内経済は比較的安定的に推移し、不動産市
場も堅調に推移しているが、世界的な金融市
場の動向等を注視する必要がある。

繁華性のある銀柳街の地域。客足、地価とも
に堅調に推移。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.1 ％

+4.5 ％

３　試算価格算定内訳

川崎川崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０１０４Ｄ -19	川崎市川崎区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	１０７０１０１Ｄ -22	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
c	１０７０１０１ -26	川崎市川崎区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	１０７０１０１Ｄ -6	川崎市川崎区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,790,634	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,932,094	100 [ 59.0]	3,274,736	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	3,370,000
b	(　 ) 1,808,038	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,079,244	100 [ 58.7]	3,542,153		3,650,000
c	(　 ) 1,797,093	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,023,527	100 [ 65.1]	3,108,336		3,200,000
d	(　 ) 2,264,243	100 [ 100.0]	[ 112.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,549,538	100 [ 78.6]	3,243,687		3,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.79	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.79	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,390,000 円／㎡]

川崎川崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,444,700	9,798,010	27,646,690	14,900,000	12,746,690	（　0.9416） 12,002,283	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	363,705,545 円　　　　（　 2,930,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎川崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	111.75	ＲＣ6	693.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	800 ％	690 ％	124 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離： 35.0 ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸し、店舗・事務所ビルを想定。駐車場想定なし。

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

類似建物のレンタブル比を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.75	80.0	89.40	9,917	886,580	10.0	8,865,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	111.75	80.0	89.40	6,942	620,615	10.0	6,206,150
							0.0	0
3～ 6	事務所	111.75	80.0	89.40	4,463	398,992	6.0	2,393,952
							0.0	0
～

～

計		693.00	77.4	536.40		3,103,163		24,647,758
								0

⑨年額支払賃料	3,103,163 円　×　12ヶ月　＝　 37,237,956 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 536.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,931,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,168,996 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,958,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,210,546 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,647,758 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 234,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,444,700 円　　　　（　 301,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 10,000 円/㎡　月額支払賃料（　 9,917 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎川崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,525,210 円	39,168,996　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,397,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,125,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,798,010 円　（　　　　　　 79,016 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 693.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0554 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,900,000 円（　　　　　 120,161 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,444,700 円
②総費用	9,798,010 円
③純収益　①－②	27,646,690 円
④建物等に帰属する純収益	14,900,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,746,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,002,283 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 363,705,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,930,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川崎川崎 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川崎市川崎区駅前本町３番６	0201000189993-0000
2	川崎市川崎区駅前本町３番１０	0201000189995-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考