別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎川崎 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 -2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.
鑑定評価額 53,100,000 円  １㎡当たりの価格 359,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区旭町１丁目１１番１０
｢旭町１－１１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 川崎

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 京急大師線港町駅も利用可能
な住宅地域		 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 川崎駅北東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の住宅地として今後とも現状を維持して推移するものと予測するが、周辺地域の活性化の影響から地価は緩
やかに上昇して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    366,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎区及び幸区内の住宅地域一帯で、特にＪＲ川崎駅及び京急大師線各駅徒歩圏住宅地との価格牽連性
が高い。需要者の中心は、都内及び川崎、横浜市内勤務の給与所得者等で、３０歳～４０歳の一次取得者層である。都
心との接近性に優れた地域で、底堅い住宅需要がある。不動産取引の中心は、ミニ開発された新築の小規模戸建住宅で
、総額５，０００万円前後が相場価格帯と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む周辺地域内にはアパート等の収益物件も存するが、取引は自用目的が中心である。土地価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住快適性や利便性を重視する住宅地域であるので
比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、単価と総額との関連に留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評
価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    307,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.3]		 [102.0]
100		 358,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価が上昇傾向のなか、賃金の動向が注視さ
れている。金利は利上げの段階にあるが、川
崎市の住宅市場は根強い需要に下支えされ底
堅い。

周辺では大規模マンションや大型商業施設が
開業するなど、徐々に住宅地としての利便性
は向上してきている。


個別的要因に変動はない。代替・競争関係に
ある不動産と比較し、南西方位で競争力を有
する。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
１０
-9		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
商業

(100,240)
b １０７０１
０５
-19		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,160)
c １０７０１
０５Ｄ
-13		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.5m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(80,200)
d １０７０１
１０Ｄ
-3		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
e １０７０１
１０
-5		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
413,223  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.2]
354,922 		 100
[ 102.8]
345,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
352,000 
b (　           ) 
438,962  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
374,215 		 100
[  92.2]
405,873 
414,000 
c (　           ) 
458,613  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 131.3]
368,148 		 100
[  96.0]
383,488 
391,000 
d (　           ) 
302,057  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
314,791 		 100
[  90.2]
348,992 
356,000 
e (　           ) 
345,078  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 133.9]
265,960 		 100
[  84.2]
315,867 
322,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    366,000 円／㎡]  



川崎川崎 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,070,311 
1,047,424 
5,022,887 
3,380,450 
1,642,437 		 （　0.9739）
1,599,569 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     39,013,878 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 ＬＳ3 231.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   148 ㎡     10.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、平均賃貸面積約３９㎡の共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.00 
100.0 
77.00 
2,200 
169,400 		 1.0  169,400 
1.0  169,400 

 2～ 3		 住宅
77.00 
100.0 
77.00 
2,250 
173,250 		 1.0  173,250 
1.0  173,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.00 
100.0 
231.00 

515,900 		 515,900 
515,900 
⑨年額支払賃料        515,900 円　×　12ヶ月　＝　       6,190,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,190,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       371,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,819,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           515,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,849 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          515,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         246,110 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,070,311 円　　　　（　        41,016 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 242,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 185,724 円  　　　        6,190,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      412,200 円  　　　　     48,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,500 円  　　　　     48,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,047,424 円　（　　　　　　         7,077 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,380,450 円  
（　　　　　        22,841 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,070,311 円      
②総費用 1,047,424 円      
③純収益　①－② 5,022,887 円      
④建物等に帰属する純収益 3,380,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,642,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,599,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,808 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,013,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区旭町一丁目１１番１０
 0201000186034-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
川崎川崎 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎川崎 -2 神奈川県 神奈川第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　一寿   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 360,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市川崎区旭町１丁目１１番１０
｢旭町１－１１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南西8m市道 水道、ガス、下水 川崎

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、　　８
．０ｍ市道		 交通

施設		 川崎駅北東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地価に影響を及ぼす地域要因の変動は特にない。京浜急行大師線
港町駅への接近性が優る等の要因も有することから、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市南部を中心として、主に川崎駅からバス便又は京急沿線各駅から徒歩圏内に位置する住宅地域で
あり、主な需要者は同一需給圏内に居住する取得者層が多い。取引市場では、需要者層に合わせ総額を抑えるため、敷
地の細分化が多く見られる。市場での中心価格帯は、分割前の１５０㎡程度の更地では４０００万円から５５００万円
程度、敷地細分化後の分譲戸建住宅で総額３０００万円台後半～４０００万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 多数収集した取引事例の中から地域の類似性が高い取引事例を選択し、適切に要因比較等を行って得た比準価格は規範
性が高いものと判断する。低層共同住宅の賃貸を想定して得た収益価格は、標準地が収益性よりも居住の快適性、利便
性を指向する住宅地域であり、地価水準に見合う賃料を収受出来ないこと等からやや低位に求められたと判断する。以
上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎川崎 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    307,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.2]		 [102.0]
100		 358,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨年半ば以降、金利動向に変化の兆しが見ら
れるが資金調達環境は概ね良好な状況にあり
、徒歩圏住宅地の需要は堅調で周辺もその影
響を受ける。

主要駅の利便性及び地域の最寄駅から徒歩圏
の住宅地であり、周辺地域における住宅需要
は堅調であり、地価は上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎川崎 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０１
０６
-31		 川崎市川崎区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
b １０７０１
０６
-29		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
西6m、角地
２住居
高度3種最高20m
(80,200)
c １０７０１
０４Ｄ
-15		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０７０１
０９Ｄ
-23		 川崎市川崎区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
２住居
高度3種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
367,986  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
376,366 		 100
[  99.6]
377,878 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
385,000 
b (　           ) 
373,680  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
373,680 		 100
[  99.6]
375,181 
383,000 
c (　           ) 
357,995  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
371,110 		 100
[ 102.0]
363,833 
371,000 
d (　           ) 
396,961  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
430,519 		 100
[ 115.0]
374,364 
382,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    380,000 円／㎡]  



川崎川崎 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置しており、再調達原価の把握が出来ないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,235,612 
1,094,173 
5,141,439 
3,540,760 
1,600,679 		 （　0.9739）
1,558,901 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     38,021,976 円　　　　（　    257,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎川崎 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 ＬＳ3 231.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   148 ㎡     10.5 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造３階建、専有面積約３９㎡のファミリータイプ６戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.00 
100.0 
77.00 
2,200 
169,400 		 1.0  169,400 
1.0  169,400 

 2～ 2		 住宅
77.00 
100.0 
77.00 
2,270 
174,790 		 1.0  174,790 
1.0  174,790 

 3～ 3		 住宅
77.00 
100.0 
77.00 
2,340 
180,180 		 1.0  180,180 
1.0  180,180 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
231.00 
100.0 
231.00 

524,370 		 524,370 
524,370 
⑨年額支払賃料        524,370 円　×　12ヶ月　＝　       6,292,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,292,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       314,622 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,977,818 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           524,370 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          524,370 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         252,812 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,235,612 円　　　　（　        42,133 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,368 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,270 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎川崎 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 254,000 円  　　　　     50,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 188,773 円  　　　        6,292,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      431,800 円  　　　　     50,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,800 円  　　　　     50,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,094,173 円　（　　　　　　         7,393 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     231.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,540,760 円  
（　　　　　        23,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,235,612 円      
②総費用 1,094,173 円      
③純収益　①－② 5,141,439 円      
④建物等に帰属する純収益 3,540,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,600,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,558,901 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,533 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,021,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     257,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎川崎 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市川崎区旭町一丁目１１番１０
 0201000186034-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
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備考