別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜都筑 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　関谷　道昭   TEL.
鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 487,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区北山田１丁目１２番３外
｢北山田１－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 527  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中高層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南22m県道、背面道 水道、ガス、下水 北山田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 北山田駅東方

150m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄北山田駅に近い幹線道路に面する近隣商業地域で、最寄駅からの利便性もよくマンションエリアとしても
優位性を有している。地域要因に特段の変動要因はなく、希少性の観点からも底堅い需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    502,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市北部の最寄駅周辺の近隣型商業地域で圏域は広い範囲に及ぶ。低層階は店舗、営業所及び上層階は
共同住宅としての併用マンションのほか、飲食店も立地している。需要者は地元の賃貸事業者のほか中小規模の法人事
業者、個人投資家等が主で、画地規模がある場合はマンション業者の参入もみられる。商業的地域性や画地規模による
開差があり、中心的価格帯は総額での把握は難しいが、単価では概ね４０万円から７０万円程度と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地はニュータウン内の近隣商業地域に所在し、地元地主層が節税対策や保有土地の資産活用を主目的とした賃貸事
業を行うことが多く、土地価格に見合った賃料を収受できず、収益価格はやや低い水準にある。比準価格は広範囲に亘
る取引事例から求めた実際の取引市場を反映した妥当な価格が得られた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連
づけ、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[126.0]		 [102.0]
100		 485,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    471,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替動向や人件費、原材料費上昇等による物
価上昇により景況感の不確実性も懸念される
が、各種経済対策の下支えにより投資環境は
維持されている。

地域要因に特段の変化はなく、計画的に整備
され、駅から近く幹線道路沿いに位置し、相
応の繁華性は維持されており商業地としての
需要は底堅い。

個別的要因の変動は特にない。二方路に面す
る画地で、利便性等においてやや優っている
。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０６Ｄ
-2		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
南15m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０７０３
１２
-8		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東23m市道、
南西12m、
二方路
近商
高度地区6種最高
(100,400)
c １０７０３
０７Ｄ
-32		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東12m市道、
北西3m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０７０３
０２Ｄ
-16		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.3m市道
、南12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,378)
e １０７０３
０７Ｄ
-18		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
526,551  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
531,064 		 100
[ 108.1]
491,271 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
501,000 
b (　           ) 
739,165  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
725,086 		 100
[ 140.7]
515,342 
526,000 
c (　           ) 
524,292  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
534,472 		 100
[  93.1]
574,084 
586,000 
d (　           ) 
717,884  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
702,843 		 100
[ 115.1]
610,637 
623,000 
e (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
461,246 		 100
[  93.6]
492,784 
503,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    502,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,780,102 
11,089,144 
44,690,958 
36,117,900 
8,573,058 		 （　0.9556）
8,192,414 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    204,810,350 円　　　　（　    389,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 330.00 ＲＣ6 1,980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   527 ㎡     16.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１階店舗、２階以上住宅（２ＤＫ、２５戸、約５６㎡）を想定した。平面駐車場５台。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同規模の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
75.0 
247.50 
4,000 
990,000 		 6.0  5,940,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
330.00 
85.0 
280.50 
2,570 
720,885 		 2.0  1,441,770 
1.0  720,885 

 5～ 6		 住宅
330.00 
85.0 
280.50 
2,647 
742,484 		 2.0  1,484,968 
1.0  742,484 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,980.00 
83.3 
1,650.00 

4,637,623 		 13,235,246 
3,647,623 
⑨年額支払賃料      4,637,623 円　×　12ヶ月　＝　      55,651,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,651,476 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,836,574 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,894,902 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,235,246 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         125,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,647,623 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,758,610 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     90,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           855 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,780,102 円　　　　（　       105,845 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,176 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,835,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,701,944 円  　　　       56,731,476　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      598,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,819,500 円  　　　　    567,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       567,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       567,000 円  　　　　    567,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,089,144 円　（　　　　　　        21,042 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 567,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 278,000 円／㎡　×　   1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,117,900 円  
（　　　　　        68,535 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,780,102 円      
②総費用 11,089,144 円      
③純収益　①－② 44,690,958 円      
④建物等に帰属する純収益 36,117,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,573,058 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,192,414 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,545 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,810,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     389,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区北山田一丁目１２番３
 0224001139502-0000
2 　横浜市都筑区北山田一丁目１２番４
 0224000025347-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
横浜都筑 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区北山田１丁目１２番３外
｢北山田１－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 527  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中高層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南22m県道、背面道 水道、ガス、下水 北山田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       510 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 北山田駅東方

150m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商住混在地域であり、地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は現状を維持する
と予測する。需要は強含みであり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    388,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市北部の幹線・準幹線道路沿いや駅周辺に形成される商住混在地域である。需要者の中心は地場で事
業展開を行う中小法人のほか、賃料収入目的の不動産業者等である。画地規模によっては賃貸・分譲マンション開発業
者も市場参加者となり得る。取引価格は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受けることから、市場の
中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格で、需要者の観点から重視すべき価格であるが、想定要素を含む。本件は最寄り駅に近いという立地稀少性を有し
、主たる需要者は市場の代替競争等の関係にある不動産との比較により意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[124.8]		 [102.0]
100		 489,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    471,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都筑区の人口・世帯数は微増傾向にある。都
心へアクセス・住環境が良好であるため、実
需による需要は堅調に推移しており、地価は
上昇傾向にある。

幹線道路沿いの商住混在地域であり、地域的
特性に変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
１２
-8		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東23m市道、
南西12m、
二方路
近商
高度地区6種最高
(100,400)
b １０７０３
０７Ｄ
-18		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０７０３
０５Ｄ
-7		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
東18m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０７０３
０２Ｄ
-27		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
東34m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
739,165  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
744,238 		 100
[ 137.8]
540,086 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
551,000 
b (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
458,645 		 100
[  99.8]
459,564 
469,000 
c (　           ) 
471,565  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
489,637 		 100
[  93.6]
523,116 
534,000 
d (　           ) 
409,155  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
426,980 		 100
[  80.0]
533,725 
544,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    510,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

57,282,020 
11,385,548 
45,896,472 
37,137,100 
8,759,372 		 （　0.9343）
8,183,881 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    204,597,025 円　　　　（　    388,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 330.00 ＲＣ6 1,980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   527 ㎡     16.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は少人数世帯向け（平均専有面積４０㎡）の共同住宅 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
75.0 
247.50 
3,640 
900,900 		 8.0  7,207,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
330.00 
85.0 
280.50 
2,700 
757,350 		 1.0  757,350 
1.0  757,350 

 3～ 4		 住宅
330.00 
85.0 
280.50 
2,750 
771,375 		 1.0  771,375 
1.0  771,375 

 5～ 6		 住宅
330.00 
85.0 
280.50 
2,800 
785,400 		 1.0  785,400 
1.0  785,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,980.00 
83.3 
1,650.00 

4,771,800 		 11,078,100 
3,870,900 
⑨年額支払賃料      4,771,800 円　×　12ヶ月　＝　      57,261,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  16,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,261,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,911,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,310,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,078,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,870,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,866,258 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      57,282,020 円　　　　（　       108,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,664 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,640 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,915,000 円  　　　　    583,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,746,648 円  　　　       58,221,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      602,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,955,500 円  　　　　    583,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       583,000 円  　　　　    583,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       583,000 円  　　　　    583,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,385,548 円　（　　　　　　        21,604 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 583,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 286,000 円／㎡　×　   1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,137,100 円  
（　　　　　        70,469 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 57,282,020 円      
②総費用 11,385,548 円      
③純収益　①－② 45,896,472 円      
④建物等に帰属する純収益 37,137,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,759,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,183,881 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,597,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     388,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区北山田一丁目１２番３
 0224001139502-0000
2 　横浜市都筑区北山田一丁目１２番４
 0224000025347-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考