別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
横浜都筑 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.
鑑定評価額 466,000,000 円  １㎡当たりの価格 513,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区仲町台１丁目２７番３外
｢仲町台１－２７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 909  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ6F1B		 中層の店舗兼マンシ
ョン等が多い駅前商
業地域		 東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 仲町台駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       890 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 仲町台駅北西方駅前広
場接面
 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 市営地下鉄ブルーライン仲町台駅駅前の中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、商業地として熟成してお
り、今後の現在同様に推移するものと予測される。なお、地価動向については上昇するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    477,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都筑区及び周辺区内の駅前商業地域、普通商業地域及び路線商業地域等の圏域。需要者の中心は、地元
中小法人や個人経営者であり、自用目的の取引が多いが、収益性を考慮する投資事業者等も見られ賃貸ビルや賃貸マン
ションも多く混在している。大規模の土地については、利便性が優れるためマンションデベロッパーの需要がある。土
地取引は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は見いだしづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は仲町台駅に近い駅前の商業地域であり、事務所・店舗ビル、店舗兼共同住宅等目的での取引を中心とするが
、近隣地域周辺は交通利便性が優れるため需要が見込まれ、事業者向けの収益物件の需要は強く、収益価格は重視され
るものの、賃料・還元利回り等の想定要素もある。したがって、規範性のある取引事例から求めた実証的な比準価格を
重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との均衡にも配意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[117.6]		 [101.0]
100		 514,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    501,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の影響から脱し景気は回復
しており、不動産市況も総じて堅調である。
景気は物価上昇等により不透明感が続くもの
と思料する。

特にない




個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０６Ｄ
-2		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
南15m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０７０３
０８
-10		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.1m県
道、
南東15m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０７０３
０７Ｄ
-18		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０７０３
０２Ｄ
-27		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
東34m、
二方路
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０７０３
１１Ｄ
-8		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
526,551  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
524,545 		 100
[ 100.0]
524,545 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
530,000 
b (　           ) 
688,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
683,177 		 100
[ 126.9]
538,359 
544,000 
c (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
460,379 		 100
[  89.3]
515,542 
521,000 
d (　           ) 
409,155  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
429,005 		 100
[  82.9]
517,497 
523,000 
e (　           ) 
369,600  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,731 		 100
[  71.6]
527,557 
533,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    528,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

100,455,459 
19,888,634 
80,566,825 
62,871,900 
17,694,925 		 （　0.9563）
16,921,657 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    433,888,641 円　　　　（　    477,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 645.00 ＲＣ5 3,795.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   909 ㎡     27.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗　３階以上共同住宅　２ＤＫ　２４戸　平均面積約５５㎡　 ⑦有効率　  74.1 ％
の理由		 当該地域における規模・用途より標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
645.00 
80.0 
516.00 
4,400 
2,270,400 		 8.0  18,163,200 
0.0  0 

 2～  		 店舗
450.00 
85.0 
382.50 
3,700 
1,415,250 		 3.0  4,245,750 
0.0  0 

 3～  		 住宅
450.00 
85.0 
382.50 
2,400 
918,000 		 2.0  1,836,000 
1.0  918,000 

 4～ 5		 住宅
900.00 
85.0 
765.00 
2,400 
1,836,000 		 2.0  3,672,000 
1.0  1,836,000 
地下
 1～  		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,795.00 
74.1 
2,811.00 

8,275,650 		 31,588,950 
4,590,000 
⑨年額支払賃料      8,275,650 円　×　12ヶ月　＝　      99,307,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,811.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        99,307,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　       ％　＝　　     4,965,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,942,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,588,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         300,095 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,590,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,212,954 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     100,455,459 円　　　　（　       110,512 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,422 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,935,000 円  　　　　    987,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,087,234 円  　　　      102,907,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,502,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,389,500 円  　　　　    987,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       987,000 円  　　　　    987,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       987,000 円  　　　　    987,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,888,634 円　（　　　　　　        21,880 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 987,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   3,795.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 35 ％　＋　0.0594 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,871,900 円  
（　　　　　        69,166 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 100,455,459 円      
②総費用 19,888,634 円      
③純収益　①－② 80,566,825 円      
④建物等に帰属する純収益 62,871,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,694,925 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,921,657 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    433,888,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     477,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区仲町台一丁目２７番４
 0224000008861-0000
2 　横浜市都筑区仲町台一丁目２７番３
 0224000008888-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜都筑 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 5-2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　大原　一郎   TEL.
鑑定評価額 467,000,000 円  １㎡当たりの価格 514,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区仲町台１丁目２７番３外
｢仲町台１－２７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 909  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ6F1B		 中層の店舗兼マンシ
ョン等が多い駅前商
業地域		 東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 仲町台駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.5 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場に面して店舗併用マ
ンションが多い近隣商業地域		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 仲町台駅前広場接面

 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 市営地下鉄仲町台駅前の日用品、食料品主体の近隣商業地域としてやや狭い商圏が形成され、駅利便性を有しマ
ンション等も多くみられる。地域要因に特段の変動要因はなく、希少性の観点からも底堅い需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    517,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    391,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市北東部の都筑区及び港北区等にある近隣商業地域等であり圏域は広い範囲に及ぶ。主な用途は低層
階を店舗・事務所及び中上層階をマンション等の利用が多い。需要者は地元の土地保有者をはじめ圏外からは中小規模
の法人及び個人投資家等が中心で、画地規模が大きい場合はマンション業者の参入もみられる。価格帯は地域や画地規
模による開差があり、中心的価格帯の総額での把握は難しいが、単価は概ね５０万円台程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記市場の特性を踏まえ、本件は仲町台駅周辺に所在することから、地主層が節税対策等を目的とした賃貸事業を行う
ことが多いものの、土地価格に見合った賃料を収受できず収益価格はやや低位にある。一方、比準価格は広範囲に亘る
取引事例から査定された実際の取引市場を反映した価格である。従って、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、単価
と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[117.6]		 [101.0]
100		 514,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    501,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高にあっても、景気は概ね持ち直してお
り、地価水準は引続き上昇基調にある。



地域要因に特段の変化はない。日用品、食料
品主体の駅前近隣型商業地域であり、容積率
を生かした店舗付共同住宅用地として需要は
概ね底堅い。

個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０３
-4		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
b １０７０３
０２Ｄ
-20		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6.3m市道
、南東3.3m、
二方路
近商
高度5種最高20m
(100,200)
c １０７０３
０７
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東8.8m県道、
中間画地
近商
高度6種最高30m
(90,300)
d １０７０３
０７Ｄ
-18		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
311,283  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
317,509 		 100
[  67.5]
470,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
475,000 
b (　           ) 
494,922  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
539,259 		 100
[  94.9]
568,239 
574,000 
c (　           ) 
535,286  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
545,992 		 100
[ 110.0]
496,356 
501,000 
d (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
460,379 		 100
[  90.2]
510,398 
516,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    517,000 円／㎡]  



横浜都筑 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,491,260 
17,056,786 
67,434,474 
52,605,000 
14,829,474 		 （　0.9353）
13,870,007 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    355,641,205 円　　　　（　    391,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 645.00 ＲＣ5F1B 2,895.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   909 ㎡     27.0 m x   33.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１、２階店舗、３階以上住宅（２ＤＫ、２４戸、約４８㎡）を想定した。地下駐車場１５台。 ⑦有効率　  70.7 ％
の理由		 同規模の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
645.00 
80.0 
516.00 
4,590 
2,368,440 		 8.0  18,947,520 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
450.00 
85.0 
382.50 
3,780 
1,445,850 		 3.0  4,337,550 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
450.00 
85.0 
382.50 
2,700 
1,032,750 		 2.0  2,065,500 
1.0  1,032,750 

 4～ 5		 住宅
450.00 
85.0 
382.50 
2,754 
1,053,405 		 2.0  2,106,810 
1.0  1,053,405 
地下
 1～ 1		 駐車場
450.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,895.00 
70.7 
2,046.00 

6,953,850 		 29,564,190 
3,139,560 
⑨年額支払賃料      6,953,850 円　×　12ヶ月　＝　      83,446,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,046.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,446,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,352,310 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,693,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,564,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         280,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,139,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,513,660 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    300,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,850 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,491,260 円　　　　（　        92,950 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,175,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,611,386 円  　　　       87,046,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,502,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,097,500 円  　　　　    835,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       835,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       835,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,056,786 円　（　　　　　　        18,764 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 835,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,895.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,605,000 円  
（　　　　　        57,871 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,491,260 円      
②総費用 17,056,786 円      
③純収益　①－② 67,434,474 円      
④建物等に帰属する純収益 52,605,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,829,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,870,007 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    355,641,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     391,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区仲町台一丁目２７番４
 0224000008861-0000
2 　横浜市都筑区仲町台一丁目２７番３
 0224000008888-0000
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備考