別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜都筑 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 -20 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　堅太   TEL.
鑑定評価額 78,800,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区牛久保東１丁目３番１３外
｢牛久保東１－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 センター北

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 センター北駅東方

400m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は戸建住宅地域として熟成しており、当面は現況のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港北ニュータウン内及び横浜市営地下鉄各線及び東急田園都市線沿線各駅勢圏内の住宅地域一帯である。
主たる需要者は都内、横浜市内等に勤務する中高所得層で一次取得者及び二次取得者が中心である。周辺は街区及び画
地が整然とする良好な住環境を維持しており、中規模戸建住宅が多い。中心となる価格帯は土地で７千万円台。新築戸
建住宅は供給が殆どなく、中古戸建で７千万円～１．１億円程度が取引の中心価格帯となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、収益目的の土地取引は少なく土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため収益価格は低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、需要者の多くは居住の快適性や利便
性を考慮して取引意思を決定することから、客観的かつ実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価
格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜都筑 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    316,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.7]		 [101.0]
100		 403,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善しつつある中、物価上
昇が顕著で、実質賃金は諸外国に比し低水準
で推移。今後の金利上昇時の地価への影響に
注視。

地域要因に特段の変動要因はない。今後も良
好な住環境を維持していくものと予測する。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
１１Ｄ
-5		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m市道、
南6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０３
１０
-8		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０７０３
１０
-7		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.5m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
d １０７０３
１２
-26		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０７０３
０８
-36		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
南西6m、角地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
371,742  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
367,888 		 100
[  93.7]
392,623 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
397,000 
b (　           ) 
399,357  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
401,683 		 100
[  97.9]
410,299 
414,000 
c (　           ) 
363,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
361,307 		 100
[  96.9]
372,866 
377,000 
d (　           ) 
383,381  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
384,509 		 100
[  96.0]
400,530 
405,000 
e (　           ) 
441,737  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
425,083 		 100
[  98.0]
433,758 
438,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    406,000 円／㎡]  



横浜都筑 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,481,080 
649,900 
2,831,180 
1,719,900 
1,111,280 		 （　0.9719）
1,080,053 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     26,342,756 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 65.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   194 ㎡     12.5 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制、周辺の利用状況等を勘案し、戸建住宅の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,250 
146,250 		 2.0  292,500 
1.0  146,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

292,500 		 585,000 
292,500 
⑨年額支払賃料        292,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,510,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,510,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       175,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,334,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           585,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         141,022 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,481,080 円　　　　（　        17,944 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,349 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,000 円  　　　　     23,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 105,300 円  　　　        3,510,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      181,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,900 円  　　　　     23,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         649,900 円　（　　　　　　         3,350 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,719,900 円  
（　　　　　         8,865 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,481,080 円      
②総費用 649,900 円      
③純収益　①－② 2,831,180 円      
④建物等に帰属する純収益 1,719,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,111,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,080,053 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,342,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区牛久保東一丁目３番１３
 0224001138153-0000
2 　横浜市都筑区牛久保東一丁目３番１４
 0224001190311-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜都筑 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜都筑 -20 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　後藤　和明   TEL.
鑑定評価額 78,800,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市都筑区牛久保東１丁目３番１３外
｢牛久保東１－３－２｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 センター北

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　６ｍ
市道		 交通

施設		 センター北駅東方

400m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅地域として熟成しており、今後も良好な住環境を維持するものと予測される。センター北駅周辺は商業
施設が充実しており、利便性が高い。地価は上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都筑区の市営地下鉄ブルーライン・グリーンライン沿線、東急田園都市線の江田駅を最寄り駅とする住
宅地域である。典型的需要者は東京都心・横浜市中心部へ通勤する給与所得者層が中心で同一需給圏外からの転入者も
多い。対象標準地は最寄駅から徒歩圏で、早くから開発された住宅地域として人気もあり、需要は底堅い。中心価格帯
は土地が１５０㎡～１８０㎡程度の戸建分譲住宅が中心であり、総額６，０００万円～６，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場性を反映した実証的な価格は比準価格である。収益価格は、最有効使用の建物の建設を想定し、土地残余法より収
益価格を試算した。本件は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、アパート等収益物件はほとんど見られない。また
、住環境が良好なことから収益性よりも、居住の快適性、利便性から価格が形成される地域であり、市場性を反映した
比準価格を標準に収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜都筑 -11               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    316,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.6]		 [101.0]
100		 404,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。



最寄り駅への接近性に優れ、日用品購入のた
めの商業施設にも近い。地域要因に特段の変
動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.1
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜都筑 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０２Ｄ
-15		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０７０３
０２
-4		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c １０７０３
０２Ｄ
-12		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
角地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０７０３
１１Ｄ
-5		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西9m市道、
南6m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,461  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
296,119 		 100
[  73.4]
403,432 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
407,000 
b (　           ) 
442,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
446,804 		 100
[ 111.4]
401,081 
405,000 
c (　           ) 
291,474  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
292,340 		 100
[  72.8]
401,566 
406,000 
d (　           ) 
371,742  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
362,091 		 100
[  90.0]
402,323 
406,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 -23.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.9 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.1 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    406,000 円／㎡]  



横浜都筑 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,368,459 
638,100 
2,730,359 
1,771,350 
959,009 		 （　0.9719）
932,061 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,733,195 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜都筑 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 70.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   194 ㎡     12.5 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制及び近隣地域の状況から木造２階建戸建住宅（１３０㎡）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
130.00 
100.0 
130.00 
2,250 
292,500 		 1.0  292,500 
1.0  292,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

292,500 		 292,500 
292,500 
⑨年額支払賃料        292,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,510,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,510,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       280,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,229,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           292,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,691 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         136,568 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,368,459 円　　　　（　        17,363 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜都筑 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,500 円  　　　　     24,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 105,300 円  　　　        3,510,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,800 円  　　　　     24,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         638,100 円　（　　　　　　         3,289 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,771,350 円  
（　　　　　         9,131 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,368,459 円      
②総費用 638,100 円      
③純収益　①－② 2,730,359 円      
④建物等に帰属する純収益 1,771,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 959,009 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 932,061 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,804 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,733,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜都筑 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市都筑区牛久保東一丁目３番１３
 0224001138153-0000
2 　横浜市都筑区牛久保東一丁目３番１４
 0224001190311-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考