令和7年1月14日　提出 横浜都筑 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜都筑 -3 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.

鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 462,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市都筑区牛久保東１丁目３３番２５ ｢牛久保東１－３３－５３｣ ②地積 　(㎡) 2,716   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) 準防 （その他） 高度4種最高20m (70,200) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ7 共同住宅が多く見ら れる幹線道路沿いの 住宅地域 北西22m市道、背面道 水道、ガス、下水 センター北 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  48.0 ｍ、奥行　約　　  58.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 港北ニュータウン内の共同住 宅地 街 路 ２２ｍ市道 交通 施設 センター北駅北東方 700m 法令 規制 準住居 (70,200) 準防  高度4種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 センター北駅徒歩圏の住宅地域で熟成している。特段、地域要因の変動は見られない。駅の利便性も良く、住環 境も良好であることから今後も需要は安定している。地価は今後も安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              429,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横浜市北部、西部、川崎市南部の共同住宅地と判断した。需要者は東京都心へ通勤するマンション取得者 が中心ではあるが、同一需給圏外からの転入者も多い傾向にある。駅徒歩圏の共同住宅が多く見られる住宅地域である 。近年、マンション用地の取引が少なくなり、マンション価格も値上がり傾向にある。取引価格は立地、使用可能容積 率、画地規模によって開差が生じやすく、中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格はマンション開発業者が開発用地を取得する際の事業計画に基づくや採算性を表した価格で一定の規 範性が認められる。一方、比準価格は同一需給圏内の大規模画地の実際の取引事例を複数採用した実証的な価格で説得 力を有する。よって、本件では比準価格をやや重視し、開発法による価格を関連付けることが妥当であると判断した。 また、代表標準地からの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜港北 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    453,000 円／㎡ [108.8] 100 100 [102.0] 100 [106.0] [102.0] 100 465,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    434,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。雇用・所得環 境が改善する下で、各種政策の効果もあって 、緩やかな回復が続くことが期待される。 地域要因の変動は見られない。地価は当面の 間、上昇基調が続くものと予想した。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％