別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜青葉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-3 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　関谷　道昭   TEL.
鑑定評価額 512,000,000 円  １㎡当たりの価格 553,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区藤が丘２丁目４番１３
 ②地積
　(㎡)		 925  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:2		 店舗兼寄宿舎

ＲＣ6		 中層の店舗ビルが多
い駅前の商業地域
 北東18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 藤が丘

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 藤が丘駅前地区再整備事業予
定区域内に所在する。		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 藤が丘駅北方

150m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 藤が丘駅前の店舗併用事務所、マンション等が多い近隣型商業地域で、商圏は限られるが相応の繁華性は維持さ
れ、土地供給は少なく、駅前再整備計画の進捗期待もあり、引続き底堅い需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    573,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    391,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市北部の最寄駅周辺の近隣型商業地域で圏域は広い範囲に及ぶ。低層階は店舗、事務所及び上層階は
共同住宅としての併用マンション敷地のほか、飲食店も立地している。需要者は賃貸事業者、地元地縁者をはじめ中小
規模の法人事業者等が中心で、画地規模がある場合はマンション業者の参入もみられる。地域性や画地規模による開差
があり、中心的価格帯は総額での把握は難しいが、単価では概ね４０万円から７０万円程度と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は藤が丘駅前の近隣商業地に所在し、賃貸物件は地元地主層が節税対策や保有不動産の活用を主目的とした賃貸
事業を行うことが多く、土地価格に見合った賃料を収受できず、収益価格はやや低位にある。比準価格は広範囲に亘る
取引事例から求めた実際の取引市場を反映した妥当な価格が得られた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、単価と総額との関連にも留意のうえ、かつ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[110.6]		 [102.0]
100		 552,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    539,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 為替動向や人件費、原材料費上昇等による物
価上昇により景況感の不確実性も懸念される
が、各種経済対策の下支えにより投資環境は
維持されている。

駅前商業地の一角で、相応の繁華性は維持さ
れ、駅前再整備事業計画の進展も期待され、
土地供給は少なく土地需要は底堅い。


個別的要因の変動は特にない。角地に位置す
る画地で利便性等においてやや優位性を有す
る。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０６Ｄ
-3		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０７０３
１１Ｄ
-8		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０７０３
０７Ｄ
-31		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北22m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０３
１１
-1		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南6.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０７０３
０７Ｄ
-30		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11.6m市
道、中間画地
近商
高度地区5種最高
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
779,841  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
804,016 		 100
[ 131.2]
612,817 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
625,000 
b (　           ) 
369,600  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,731 		 100
[  71.3]
529,777 
540,000 
c (　           ) 
395,189  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
410,997 		 100
[  75.0]
547,996 
559,000 
d (　           ) 
813,620  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
793,473 		 100
[ 141.8]
559,572 
571,000 
e (　           ) 
626,476  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
642,764 		 100
[  90.9]
707,111 
721,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    573,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

100,428,050 
20,771,172 
79,656,878 
64,890,000 
14,766,878 		 （　0.9563）
14,121,565 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    362,091,410 円　　　　（　    391,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 560.00 ＲＣ6F1B 3,560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   925 ㎡     20.9 m x   44.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等を勘案し、１階店舗、２階以上住宅（２ＤＫ、３８戸、約５４㎡）を想定した。地下駐車場３０台。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 同規模の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
560.00 
85.0 
476.00 
4,500 
2,142,000 		 6.0  12,852,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
500.00 
87.0 
435.00 
2,700 
1,174,500 		 2.0  2,349,000 
1.0  1,174,500 

 5～ 5		 住宅
500.00 
87.0 
435.00 
2,754 
1,197,990 		 2.0  2,395,980 
1.0  1,197,990 

 6～ 6		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,835 
1,020,600 		 2.0  2,041,200 
1.0  1,020,600 
地下
 1～ 1		 屋内駐車場
600.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,560.00 
72.4 
2,576.00 

7,884,090 		 24,336,180 
5,742,090 
⑨年額支払賃料      7,884,090 円　×　12ヶ月　＝　      94,609,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,576.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  19,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,840,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        94,609,080 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       6,840,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,057,963 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,391,117 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,336,180 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         233,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,742,090 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,797,546 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    600,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,760 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     100,428,050 円　　　　（　       108,571 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,698 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,150,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,043,472 円  　　　      101,449,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,762,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,755,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,030,000 円  　　　　  1,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,771,172 円　（　　　　　　        22,455 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 64,890,000 円  
（　　　　　        70,151 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 100,428,050 円      
②総費用 20,771,172 円      
③純収益　①－② 79,656,878 円      
④建物等に帰属する純収益 64,890,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,766,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,121,565 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    362,091,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     391,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区藤が丘二丁目４番１３
 0207000243133-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜青葉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-3 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　公三   TEL.
鑑定評価額 511,000,000 円  １㎡当たりの価格 552,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区藤が丘２丁目４番１３
 ②地積
　(㎡)		 925  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)

1:2		 店舗兼寄宿舎

ＲＣ6		 中層の店舗ビルが多
い駅前の商業地域
 北東18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 藤が丘

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前商業地で共同住宅の利用
を中心とする。		 街

路		 北東１８ｍ市道 交通

施設		 藤が丘駅北方

150m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 藤が丘駅前に店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域である。駅前再整備の計画があり、今後も現状を維持しつつ、底
堅い需要が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    573,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区、都筑区及びその周辺区内に存する商業地域である。低層階は店舗、事務所及び上層階は共同住
宅としての併用マンション敷地のほか、飲食店等も立地している。需要者は、賃貸事業者、地元地縁者をはじめ、中小
規模の法人事業者が中心であるが、纏まった土地はマンション業者の参入も見られる。立地条件や画地規模等の取引条
件により価格水準に開差があり、中心的な価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅前に展開される商業地域だが繁華性はさほど高くなく、賃貸物件は地元地主層が節税対策や保有不動産
の活用を主目的としており、土地に見合った賃料を享受できず、収益価格はやや低位にある。比準価格は、広範囲に亘
る取引事例から求めた実際の取引市場を反映した妥当な価格が得られた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連
付け、単価と総額との関連にも留意の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    600,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[103.0]		 100
[110.6]		 [102.0]
100		 552,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    539,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。今後は、海
外景気の下振れ、物価上昇、アメリカの今後
の政策動向、中東情勢等の影響に注意が必要
である。

地域要因に特段の変動はない。駅前商業地の
一角で、相応の繁華性は維持されているもの
の大きな変化は見られない。


個別的要因の変動は特にない。角地に位置す
るので、視認性、利便性等において優位性を
有する。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０５Ｄ
-7		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南12m市道、
東18m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０７０３
０６Ｄ
-2		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
南15m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０７０３
０７Ｄ
-31		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北22m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０３
０２Ｄ
-25		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
471,565  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
477,029 		 100
[  82.6]
577,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
589,000 
b (　           ) 
526,551  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
528,055 		 100
[  96.4]
547,775 
559,000 
c (　           ) 
395,189  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
410,997 		 100
[  72.4]
567,675 
579,000 
d (　           ) 
400,822  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
418,057 		 100
[  75.8]
551,526 
563,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.3 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    573,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,668,937 
19,894,801 
77,774,136 
62,370,000 
15,404,136 		 （　0.9563）
14,730,975 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    377,717,308 円　　　　（　    408,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 560.00 ＲＣ6F1B 3,560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   925 ㎡     20.9 m x   44.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階共同住宅、地下１階駐車場は３０台を想定。 ⑦有効率　  72.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
560.00 
85.0 
476.00 
4,581 
2,180,556 		 6.0  13,083,336 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
500.00 
87.0 
435.00 
2,611 
1,135,785 		 2.0  2,271,570 
1.0  1,135,785 

 6～ 6		 住宅
400.00 
90.0 
360.00 
2,749 
989,640 		 2.0  1,979,280 
1.0  989,640 
地下
 1～ 1		 駐車場
600.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,560.00 
72.4 
2,576.00 

7,713,336 		 24,148,896 
5,532,780 
⑨年額支払賃料      7,713,336 円　×　12ヶ月　＝　      92,560,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,576.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        92,560,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,988,002 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,772,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,148,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         229,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,532,780 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,667,492 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,668,937 円　　　　（　       105,588 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,581 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,950,000 円  　　　　    990,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,992,801 円  　　　       99,760,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,557,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,415,000 円  　　　　    990,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       990,000 円  　　　　    990,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       990,000 円  　　　　    990,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,894,801 円　（　　　　　　        21,508 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 990,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   3,560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,370,000 円  
（　　　　　        67,427 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,668,937 円      
②総費用 19,894,801 円      
③純収益　①－② 77,774,136 円      
④建物等に帰属する純収益 62,370,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,404,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,730,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,925 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    377,717,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     408,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区藤が丘二丁目４番１３
 0207000243133-0000
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備考