別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜青葉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-1 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　大原　一郎   TEL.
鑑定評価額 519,000,000 円  １㎡当たりの価格 617,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１外
 ②地積
　(㎡)		 841  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)
台形
1:1.5		 銀行兼店舗

ＲＣ3F1B		 中高層の店舗兼住宅
、銀行等が多い駅前
商業地域		 南東23m市道、南西側道 水道、ガス、下水 市が尾

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３．０ｍ市道 交通

施設		 市が尾駅西方

100m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 市が尾駅前の商業地にあって、利便性等からマンション用地としての需要も見込まれる。地域に特段要因の変動
はなく、今後も現状のとおり推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青葉区乃至都筑区内の駅周辺の近隣商業地域又は郊外の路線商業地域にあって、近郊居住者等の買回り品
を供給する低層階を店舗、中低層階を共同住宅とする地域である。主な需要者は地縁性を有する地元中堅企業や個人及
び投資目的の不動産業者が想定される。需要者は収益性の外、所有する他の不動産との入れ替えによる自用目的の場合
が多い。価格水準は、商業地特有の中心価格帯の把握が難しいものの、平米単価はほぼ６０万円台と想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記市場の特性のとおり、対象標準地は近隣商業地に存し、自用の店舗・営業所等の取得が中心である。比準価格は実
証的で客観性を有し規範性が高い。需要者は自用の外、貸家の取得も見られるが、中低層階の内店舗等は１階の利用が
多く、２階以上の賃料は低位となる傾向がある。また想定要素が多く収益価格は流動的である。よって比準価格を重視
し、理論的な価格である収益価格を斟酌し、周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高にあっても、景気は概ね持ち直してお
り、地価水準は引続き上昇基調にある。



駅前立地の要因に特段の変動はない。




個別的要因に特段の変化要因は認められない
。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０２Ｄ
-22		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０７０３
０２Ｄ
-30		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
南西9m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０７０３
０６Ｄ
-2		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
南15m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０７０３
０８
-10		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.1m県
道、
南東15m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０７０３
１１
-1		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南6.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
552,014  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
566,209 		 100
[  95.8]
591,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
609,000 
b (　           ) 
789,360  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
851,844 		 100
[ 141.5]
602,010 
620,000 
c (　           ) 
526,551  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
524,545 		 100
[  86.5]
606,410 
625,000 
d (　           ) 
688,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
683,177 		 100
[ 112.9]
605,117 
623,000 
e (　           ) 
813,620  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
808,880 		 100
[ 133.6]
605,449 
624,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    620,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,881,065 
17,346,335 
69,534,730 
54,936,000 
14,598,730 		 （　0.9353）
13,654,192 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    350,107,487 円　　　　（　    416,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 653.00 ＲＣ4F1B 3,134.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   841 ㎡     23.0 m x   37.3 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階～２階は店舗、３階～４階は共同住宅、地下１階は駐車場（平面１２台）とした。 ⑦有効率　  66.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
613.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
562.00 
87.7 
492.87 
4,300 
2,119,341 		 10.0  21,193,410 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
653.00 
80.6 
526.32 
3,440 
1,810,541 		 5.0  9,052,705 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
653.00 
80.6 
526.32 
3,010 
1,584,223 		 2.0  3,168,446 
1.0  1,584,223 

 4～ 4		 住宅
653.00 
80.6 
526.32 
3,225 
1,697,382 		 2.0  3,394,764 
1.0  1,697,382 

計
3,134.00 
66.1 
2,071.83 

7,211,487 		 36,809,325 
3,281,605 
⑨年額支払賃料      7,211,487 円　×　12ヶ月　＝　      86,537,844 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,071.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,537,844 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,470,892 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,946,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,809,325 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         349,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,281,605 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,582,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    240,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,280 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,881,065 円　　　　（　       103,307 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,336 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,360,000 円  　　　　    872,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,682,535 円  　　　       89,417,844　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,147,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,412,000 円  　　　　    872,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       872,000 円  　　　　    872,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       872,000 円  　　　　    872,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,346,335 円　（　　　　　　        20,626 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 872,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   3,134.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,936,000 円  
（　　　　　        65,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,881,065 円      
②総費用 17,346,335 円      
③純収益　①－② 69,534,730 円      
④建物等に帰属する純収益 54,936,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,598,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,654,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    350,107,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     416,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１
 0207000126829-0000
2 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１０
 0207000126831-0000
3 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１１
 0207000126832-0000
4 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１２
 0207000126833-0000
5 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番９
 0207000126830-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜青葉 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 5-1 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　公三   TEL.
鑑定評価額 519,000,000 円  １㎡当たりの価格 617,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１外
 ②地積
　(㎡)		 841  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,300)
台形
1:1.5		 銀行兼店舗

ＲＣ3F1B		 中高層の店舗兼住宅
、銀行等が多い駅前
商業地域		 南東23m市道、南西側道 水道、ガス、下水 市が尾

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       840 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 市が尾駅西方

100m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。駅前の商業地であり、マンション需要も見
込めることから、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    621,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    512,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青葉区及び周辺区内に存する準高度商業地域、路線商業地域、普通商業地域、近隣商業地域である。需
要者は、不動産業者、不動産投資会社等が中心であるが、マンション開発業者の参入も見られる。用途としては店舗事
務所ビルやマンション等の需要が考えられるが、土地供給は限定的であり、取引件数は少なく需給は安定している。立
地条件や画地規模等の取引条件により価格水準に開差があり、中心的な価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引は少なく、収集した取引事例はやや広範囲に及んだが、適切に補修正を行い、妥当する範囲で比準できた
ものと思料する。一方、近隣地域は駅前商業地域に位置するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、
収益価格はやや低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、類似の標準地との検討を踏
まえて、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。今後は、海
外景気の下振れ、物価上昇、アメリカの今後
の政策動向、中東情勢等の影響に注意が必要
である。

地域要因に特段の変動はない。駅前に立地し
ており、商業用途のほか、マンション用地と
しての需要も見込まれる。


個別的要因に特段の変動はない。角地であり
、視認性良好で、商業地としては選好性に優
る点が認められる。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０６Ｄ
-2		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m市道、
南15m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
b １０７０３
０２Ｄ
-22		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
c １０７０３
０７Ｄ
-18		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m市道、
北東15m、
北西22m、
三方路
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０７０３
０７Ｄ
-31		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北22m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
526,551  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
528,055 		 100
[  88.6]
595,999 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
614,000 
b (　           ) 
552,014  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
580,929 		 100
[  94.0]
618,010 
637,000 
c (　           ) 
442,172  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
460,379 		 100
[  78.0]
590,229 
608,000 
d (　           ) 
395,189  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
410,997 		 100
[  67.8]
606,190 
624,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.7 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.7 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    621,000 円／㎡]  



横浜青葉 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,391,029 
16,573,324 
69,817,705 
51,849,000 
17,968,705 		 （　0.9353）
16,806,130 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    430,926,410 円　　　　（　    512,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 653.00 ＲＣ4F1B 3,134.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   300 ％   300 ％   841 ㎡     23.0 m x   37.3 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～４階共同住宅、地下１階駐車場は平面１２台を想定。 ⑦有効率　  66.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
613.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
562.00 
87.7 
493.00 
4,389 
2,163,777 		 10.0  21,637,770 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
653.00 
80.6 
526.00 
3,511 
1,846,786 		 5.0  9,233,930 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
653.00 
80.6 
526.00 
2,985 
1,570,110 		 2.0  3,140,220 
1.0  1,570,110 

 4～ 4		 住宅
653.00 
80.6 
526.00 
3,028 
1,592,728 		 2.0  3,185,456 
1.0  1,592,728 

計
3,134.00 
66.1 
2,071.00 

7,173,401 		 37,197,376 
3,162,838 
⑨年額支払賃料      7,173,401 円　×　12ヶ月　＝　      86,080,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,071.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        86,080,812 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,448,041 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,512,771 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,197,376 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         353,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,162,838 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,524,883 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,391,029 円　　　　（　       102,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,426 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,389 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,115,000 円  　　　　    823,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,668,824 円  　　　       88,960,812　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,148,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,995,500 円  　　　　    823,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       823,000 円  　　　　    823,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       823,000 円  　　　　    823,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,573,324 円　（　　　　　　        19,707 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9353    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 823,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   3,134.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0594 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,849,000 円  
（　　　　　        61,652 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,391,029 円      
②総費用 16,573,324 円      
③純収益　①－② 69,817,705 円      
④建物等に帰属する純収益 51,849,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,968,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,806,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,984 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    430,926,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     512,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１
 0207000126829-0000
2 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１０
 0207000126831-0000
3 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１１
 0207000126832-0000
4 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番１２
 0207000126833-0000
5 　横浜市青葉区市ケ尾町１１５４番９
 0207000126830-0000
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備考