別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜青葉 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -20 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 66,400,000 円  １㎡当たりの価格 367,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区あざみ野３丁目２１番１１
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 あざみ野

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高速鉄道３号線延伸（あざみ
野～新百合ヶ丘）は新駅４つ
設置し令和１２年に開業予定		 街

路		 基準方位北６．５ｍ
市道		 交通

施設		 あざみ野駅西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 東急田園都市線・市営地下鉄ブルーライン線あざみ野駅圏の中規模戸建住宅地域で、駅距離はあるが、近隣地域
は生活利便性に優れ、ブルーライン延伸計画の顕在化・具体化もあるうえ閑静な住環境で、需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は東急田園都市線あざみ野駅を最寄とするバス圏の中規模住宅地域と価格牽連性が高い。最寄駅からやや遠い
が、バス便も多く、あざみ野地区は生活利便性に優れ、良好な住環境の知名度により東京都心の通勤者や経営者等の中
で世帯年収の高い層や、ペアリース利用者等の需要が旺盛である。土地１８０㎡で６千万円後半、新築戸建住宅で８千
万円程度で、周辺地域では既存画地を細分化した土地取引で総額を抑えた６千万円台の取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は東急田園都市線あざみ野駅からバス圏の住宅地域であり、自用の戸建住宅が主で賃貸利用は少ない。容積率
が低位なことも相俟って高位な地価水準に見合うだけの収益が得られないため、地価の形成は収益性より居住の快適性
や利便性に主眼が置かれたものになっている。以上検討の結果、本件では自用目的の取引事例から求められた比準価格
を重視し、収益価格を参酌して、単価と総額の関係に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -25               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    453,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[131.3]		 [100.0]
100		 368,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    357,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材・人件費上昇で住宅価格は高騰。イ
ンフレ、先行きの金利高で需要減退懸念。地
価は高値安定か下落と立地により分化すると
思料。

あざみ野圏でバス圏ながら、生活利便性が良
好な住宅地域で地価は上昇傾向を継続。地下
鉄３号線延伸等の進捗等は今後地価上昇へ寄
与すると予測

地域内のほぼ標準的な画地であり、北西側に
接面し、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０１
-2		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6.5m市道
、北西6.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０３
０１
-36		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、南東6.5m、
南西6.5m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０３
０６
-33		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西6.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,60)
d １０７０３
０１
-34		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０７０３
０３
-6		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m私道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,824  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
354,539 		 100
[ 102.0]
347,587 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
348,000 
b (　           ) 
375,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
351,944 		 100
[ 100.0]
351,944 
352,000 
c (　           ) 
276,935  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
270,213 		 100
[  77.0]
350,926 
351,000 
d (　           ) 
288,733  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
286,751 		 100
[  78.4]
365,754 
366,000 
e (　           ) 
431,593  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
452,959 		 100
[ 109.0]
415,559 
416,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    367,000 円／㎡]  



横浜青葉 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,230,311 
609,101 
2,621,210 
1,675,800 
945,410 		 （　0.9719）
918,844 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     22,410,829 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 65.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   181 ㎡     12.0 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 画地条件、賃貸需要、行政の規制、立地条件等を総合的に勘案し、２階建戸建住宅（１３０㎡）を想定。駐車場使用料も賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
2,156 
280,280 		 2.0  560,560 
1.0  280,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

280,280 		 560,560 
280,280 
⑨年額支払賃料        280,280 円　×　12ヶ月　＝　       3,363,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,363,360 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       269,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,094,291 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           560,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,157 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          280,280 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         130,863 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,230,311 円　　　　（　        17,847 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,251 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,156 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 114,000 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 100,901 円  　　　        3,363,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      193,800 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         609,101 円　（　　　　　　         3,365 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,675,800 円  
（　　　　　         9,259 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,230,311 円      
②総費用 609,101 円      
③純収益　①－② 2,621,210 円      
④建物等に帰属する純収益 1,675,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 945,410 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 918,844 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,410,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区あざみ野三丁目２１番１１
 0207000116553-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜青葉 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜青葉 -20 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 66,100,000 円  １㎡当たりの価格 365,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市青葉区あざみ野３丁目２１番１１
 ②地積
　(㎡)		 181  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 あざみ野

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北６．５ｍ
市道		 交通

施設		 あざみ野駅西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 あざみ野駅からバス圏の区画整然とした住宅地域で熟成している。特段、地域要因の変動は見られない。住環境
も良好であることから今後も需要は底堅い。地価は安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は青葉区及びその隣接する市区の東急田園都市線、市営地下鉄ブルーライン線沿線の住宅地域と判断した。
需要者は東京都心へ通勤する一次取得者が中心ではあるが、同一需給圏外からの高所得者の転入者も多い傾向にある。
中規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。価格帯の中心は、標準的規模で土地で５～６千万円台、新築の戸
建住宅で８千万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中規模一般住宅中心の住宅地域である。収益性よりも自己利用目的が大半を占める。容積率の関係から土地
価格に見合った賃料水準を満たすことが難しい面もあり、収益価格は比準価格に比べて大幅に低位に試算された。した
がって、類似性の高い取引価格により市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し
、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜青葉 -25               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    453,000 円／㎡		 [106.8]
100		 100
[100.0]		 100
[133.4]		 [100.0]
100		 363,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    357,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。雇用・所得環
境が改善する下で、各種政策の効果もあって
、緩やかな回復が続くことが期待される。


田園都市線沿線の住宅地で今後も安定した住
環境を維持することが予想される。駅からバ
ス圏であるが、地価は緩やかに上昇するもの
と予想される。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜青葉 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０９
-38		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０３
０１
-36		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.5m市道
、南東6.5m、
南西6.5m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０３
０４
-7		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北8.3m県道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０３
０１
-32		 横浜市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
321,334  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
382,198 		 100
[ 112.1]
340,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
375,916  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
354,376 		 100
[ 100.0]
354,376 
354,000 
c (　           ) 
340,038  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
404,045 		 100
[ 102.9]
392,658 
393,000 
d (　           ) 
426,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
430,099 		 100
[ 115.5]
372,380 
372,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    365,000 円／㎡]  



横浜青葉 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,999,084 
579,620 
2,419,464 
1,505,520 
913,944 		 （　0.9739）
890,090 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     21,709,512 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜青葉 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 40 ％   80 ％   80 ％   181 ㎡     12.0 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
2,100 
252,000 		 2.0  504,000 
1.0  252,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

252,000 		 504,000 
252,000 
⑨年額支払賃料        252,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,024,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,024,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       151,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,872,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           504,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          252,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         121,496 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,999,084 円　　　　（　        16,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,192 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜青葉 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     21,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 90,720 円  　　　        3,024,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      183,600 円  　　　　     21,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,600 円  　　　　     21,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         579,620 円　（　　　　　　         3,202 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,505,520 円  
（　　　　　         8,318 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,999,084 円      
②総費用 579,620 円      
③純収益　①－② 2,419,464 円      
④建物等に帰属する純収益 1,505,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 913,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 890,090 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,918 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,709,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜青葉 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市青葉区あざみ野三丁目２１番１１
 0207000116553-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考