令和7年1月15日　提出 横浜青葉 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜青葉 -14 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.

鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 532,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市青葉区新石川２丁目１１番１０７ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2F1B 中規模一般住宅が多 い高台の閑静な住宅 地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 たまプラーザ 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 たまプラーザ駅南側の準優良 住宅地域。建築協定「新石川 Ｃ地区｝ 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 たまプラーザ駅南方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、東急田園都市線「たまプラーザ」駅から徒歩圏の希少な立地の中規模戸建住宅地域で、美しが丘地 区とは駅反対側であるが、閑静で利便性高い良好な住環境から、今後も高値継続して推移すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    532,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東急田園都市線沿線の中規模住宅地域一帯で、代替競争関係にあるのはたまプラーザ駅から徒歩圏の住宅 地域一帯である。当駅は交通利便性、商業集積が高い。需要の中心は世帯年収の高い東京都心への通勤者や事業者で、 市外からの転入も見られる。市内で価格水準は高位であるうえ画地規模の比較的大きいエリアであるが、希少価値から 高所得層の需要は高い。２００㎡程度で土地１億円台、新築戸建住宅で１億円台前半程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 東急田園都市線たまプラーザ駅から徒歩圏の住宅地で、当該駅周辺は大型商業施設が立地し生活利便性が高い。地価形 成は居住の快適性及び利便性に主眼を置き、比準価格は同一需給圏内の類似地域から居住環境、規模の類似した多数の 信頼性高い取引事例を収集し精度は高い。近隣地域は建築協定により賃貸建物の建築は不可であり、戸建住宅賃貸の想 定の為、収益価格は低位となった。本件では比準価格を重視し収益価格を参酌し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横浜青葉 -19               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    527,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [101.0] 100 [103.8] [100.0] 100 532,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    506,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築資材・人件費上昇で住宅価格は高騰。イ ンフレ、先行きの金利高で需要減退懸念。地 価は高値安定か下落と立地により分化すると 思料。 たまプラーザ駅南口であるが徒歩圏の住宅地 域で、人気の高い路線で価格水準が高位な住 宅地域である。地価は現在、強含み傾向にあ る。 北向きで接面する標準的な画地である。個別 的要因について特段の変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％