鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜青葉 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -12

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　公三

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

392,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区青葉台１丁目２１番２２				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	青葉台 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６．５
ｍ市道

交通

施設

青葉台駅北東方

650m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄の青葉台駅から徒歩圏内で、中規模一般住宅が建ち並ぶ成熟度の高い優良な戸建住宅地域である。今後は画
地の細分化が進んでいくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 395,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉区内の東急田園都市線各駅を最寄りとする圏域の住宅地である。需要者の中心は東京都心部に通勤
する比較的高所得者層や地元に地縁のある富裕層等で、同一需給圏外からの転入者もみられる。青葉台駅徒歩圏の住宅
地で、住環境、利便性に優れる。また区画整然とした閑静な住宅地域が形成されており、住宅需要は旺盛である。市場
では土地で１０，０００万円を超える取引も散見される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住性等に着目した自用目的での取引を中心に価格水準が形成され、比準価格は規範性のある価格が得られた。一方、
周辺には賃貸物件も散見されるが、地元の地主層による遊休地の土地活用等の目的が主で収益性は低く価格形成に及ぼ
す影響は小さい。従って、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、他の標準地との検討を
踏まえて、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　青葉（県） -9              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    385,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに回復している。今後は、海
外景気の下振れ、物価上昇、アメリカの今後
の政策動向、中東情勢等の影響に注意が必要
である。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅へのア
クセス及び住環境が良好な住宅地として底堅
い需要が見られる。

個別的要因に特段の変動はない。方位の点で
優位性が認められる。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０３０１ -21	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
b	１０７０３０１ -29	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、北西6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
c	１０７０３０２ -30	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (50,60)
d	１０７０３０３ -17	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
e	１０７０３０３Ｄ -11	横浜市青葉区		更地	（　）	正方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 317,753	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,061	100 [ 88.0]	369,388	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	380,000
b	(　 ) 350,976	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	348,614	100 [ 91.3]	381,834		393,000
c	(　 ) 372,883	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	377,730	100 [ 97.7]	386,622		398,000
d	(　 ) 386,228	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	384,353	100 [ 98.2]	391,398		403,000
e	(　 ) 351,872	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	355,288	100 [ 90.8]	391,286		403,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.9	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

横浜青葉 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,354,118	855,314	3,498,804	1,984,500	1,514,304	（　0.9719） 1,471,752	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	35,896,390 円　　　　（　 128,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	280 ㎡	15.8 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造戸建住宅（４ＬＤＫ、１５０㎡）を想定。駐車場を含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	2,441	366,150	1.0	366,150
							1.0	366,150
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		366,150		366,150
								366,150

⑨年額支払賃料	366,150 円　×　12ヶ月　＝　 4,393,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,393,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 219,690 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,174,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 366,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 176,530 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,354,118 円　　　　（　 15,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,546 円/㎡　月額支払賃料（　 2,441 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	135,000 円	27,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	131,814 円	4,393,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 305,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 229,500 円	27,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,000 円	27,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 855,314 円　（　　　　　　 3,055 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,984,500 円（　　　　　 7,088 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,354,118 円
②総費用	855,314 円
③純収益　①－②	3,498,804 円
④建物等に帰属する純収益	1,984,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,514,304 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,471,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,256 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,896,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 128,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜青葉 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市青葉区青葉台一丁目２１番２２	0207000107801-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
横浜青葉 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜青葉 -12

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　大原　一郎

TEL.

鑑定評価額

110,000,000 円

１㎡当たりの価格

392,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市青葉区青葉台１丁目２１番２２				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南6.5m市道	水道、ガス、下水	青葉台 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 70 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅に程近い高台の住宅地域

街

路

基準方位北　　　６
．５ｍ市道

交通

施設

青葉台駅北東方

650m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅である青葉台駅から徒歩圏内で、比較的敷地規模が大きく成熟度の高い優良な戸建住宅地域である。住環
境としての地域要因に大きな変動はないが、底堅い需要が想定される。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 392,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、青葉台駅をはじめ田園都市線沿線の比較的画地規模を有する優良な住宅地域である。需要者は東京都心
に勤務する高所得者層や地元に地縁のある富裕層等が中心で、同一需給圏外からの転入者もみられる。最寄駅から徒歩
圏内にある住宅地で供給が少ないこともあり需要は底堅い。また、比較的画地規模が大きいため総額が嵩む。中心価格
帯は土地で平米４０万円前後、土地建物総額では１億円を超える価格となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記の市場から、土地価格は居住性等に着目した自用目的での取引が中心で価格水準が形成され、比準価格は規範性の
ある価格が得られた。賃貸物件も散見されるが地元の地主層による遊休地の土地利用が目的で、収益性は低く価格形成
に及ぼす影響度は小さい。よって、市場取引価格を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、他の標準
地との均衡及び同所の地価調査の価格にも留意のうえ上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高にあっても、景気は概ね持ち直してお
り、地価水準は引続き上昇基調にある。

地域要因に特段の変化はなく、最寄駅に近く
住環境が良好な住宅地として底堅い需要がみ
られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

横浜青葉 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０３０３ -17	横浜市青葉区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		２中専高度3種最高15m (70,150)
b	１０７０３０３ -18	横浜市青葉区		建付地	（　）	正方形	南東4.5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０７０３０３Ｄ -25	横浜市青葉区		建付地	（　）	長方形	南6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０７０３１１ -4	横浜市青葉区		更地	（　）	袋地等	北東6.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 386,228	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	388,478	100 [ 98.9]	392,799	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 348,360	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	352,458	100 [ 94.0]	374,955		386,000
c	(　 ) 323,244	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	327,324	100 [ 85.5]	382,835		394,000
d	(　 ) 203,978	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	266,956	100 [ 72.0]	370,772		382,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 392,000 円／㎡]

横浜青葉 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,321,988	871,000	3,450,988	2,205,000	1,245,988	（　0.9719） 1,210,976	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	29,536,000 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜青葉 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	75.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	280 ㎡	15.8 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用、地域特性、敷地規模等からややハイグレードな戸建住宅一棟貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建一棟貸を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	150.00	100.0	150.00	2,500	375,000	2.0	750,000
							1.0	375,000
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		375,000		750,000
								375,000

⑨年額支払賃料	375,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,500,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,500,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,140,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	750,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,900 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 375,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 175,088 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,321,988 円　　　　（　 15,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,610 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜青葉 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,000 円	4,500,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 271,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 871,000 円　（　　　　　　 3,111 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0735	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0798 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,205,000 円（　　　　　 7,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,321,988 円
②総費用	871,000 円
③純収益　①－②	3,450,988 円
④建物等に帰属する純収益	2,205,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,245,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,210,976 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,536,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜青葉 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市青葉区青葉台一丁目２１番２２	0207000107801-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考