別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 横浜泉 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜泉 3-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫   TEL.

鑑定評価額 378,000,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 185,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 横浜市泉区和泉中央南２丁目２９２０番１外 ②地積(㎡) 2,798  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 不整形 1:3 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 北東2.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 立場 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西    0 ｍ、南  160 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   70.0 ｍ、規模　　      2,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２．８ｍ市道 交通 施設 立場駅南西方 700m 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の 　将来予測 農地・雑木林等が見られるほか、一般住宅等が存する地域である。最寄駅まで徒歩圏であり概して平坦地が多い ことから、今後宅地化が予測される。転換造成後は、一般住宅を中心とした住宅地域になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　    139,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　    127,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横浜市全域を中心に、周辺隣接市に所在する宅地見込地地域一帯と判定した。需要者は中小デベロッパー 又は戸建分譲業者若しくは地元不動産業者等である。これら需要者はサラリーマン等のエンドユーザーへの販売を企図 し、事業採算性の観点から取得の意思決定を行っている。最寄駅までのアクセス、商業施設の有無等の利便性、宅地造 成の難易度・有効宅地化率等宅地造成条件により、取引される価格帯は異なるため、明確な価格水準はない。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 近隣地域は既成住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の類似地域等 内の宅地造成素地の取引事例を比較検討した価格を考慮するとともに、投資採算性の観点の両面から取得の意思決定を 行っているものと判断される。以上を総合的に勘案して、市場で実際に取引された取引事例から求めた比準価格及び投 資採算性を反映した控除法による価格を関連付け、市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　    133,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.5 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等が懸念されるものの、経済の力強い回復 により、地価の上昇基調が続いている。 農地のほか雑木林が見られる地域であるが、交通接 近性・環境条件は良好である。今後、宅地化が徐々 に進展するものと思われる。 特に個別的要因の変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他