別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜泉 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 -26 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　景   TEL.
鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市泉区下飯田町字中野丸８９１番２３
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ区画良好な住
宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 下飯田

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 周辺で土地区画整理事業が施
行中。昨年７月にゆめが丘駅
直結の大型商業施設が開業。		 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 下飯田駅南方

430m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しているが、ゆめが丘駅直結の大型複合商業施設の開業等周
辺土地区画整理事業の進捗により更なる利便性の向上が期待され、駅徒歩圏の地価は堅調な推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    243,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉区及び隣接区内の地下鉄ブルーライン、相鉄いずみ野線沿線の住宅地域。需要者の中心は横浜中心部
や東京方面へ通勤する会社員世帯であり、近年は圏外からの転入も多い。ゆめが丘駅に直結した大型商業施設が昨年７
月に開業し、近隣地域の生活利便性が大きく向上した。ゆめが丘駅又は下飯田駅徒歩圏の住宅地に対する需要は堅調で
、地価も強い上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で５千万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は２路線平坦徒歩圏の一般住宅を中心とした住宅地域。駅に近く賃貸需要も安定している地域だが、行政条件
等から収益物件の建築を目的とした土地取引は限定的である。エンドユーザーによる自己居住目的の取引が中心であり
、これらの取引が市場価格を形成している。よって本件では、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格
を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜泉 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    263,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[103.0]		 100
[115.6]		 [100.0]
100		 231,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は日銀のゼロ金利解除後も底堅く
推移してきたが、今後の政策金利引き上げの
影響が不明瞭で、市場の先行きに対する不透
明感が強い。

大型商業施設の開業や相互乗り入れによる相
鉄線の都心アクセス向上により、駅に近い住
宅地の地価は強い上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜泉 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０１
-23		 横浜市泉区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西3.6m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０７
０１Ｄ
-17		 横浜市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０７
１１Ｄ
-34		 横浜市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０７０７
０７Ｄ
-11		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
西4.5m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
e １０７０７
０７
-8		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m私道、
中間画地
｢調区｣ 

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,048  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
206,356 		 100
[  96.0]
214,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
249,354  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
276,511 		 100
[ 102.0]
271,089 
271,000 
c (　           ) 
195,092  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
198,183 		 100
[  70.4]
281,510 
282,000 
d (　           ) 
149,936  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
148,917 		 100
[  72.7]
204,838 
205,000 
e (　           ) 
199,572  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
201,967 		 100
[  80.8]
249,959 
250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    243,000 円／㎡]  



横浜泉 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,351,201 
425,849 
1,925,352 
1,439,480 
485,872 		 （　0.9716）
472,073 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,239,833 円　　　　（　     76,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜泉 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.00 Ｗ2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   147 ㎡     11.9 m x   12.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、各階５７㎡、２ＬＤＫタイプの２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
57.00 
100.0 
57.00 
1,600 
91,200 		 1.0  91,200 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
57.00 
100.0 
57.00 
1,649 
93,993 		 1.0  93,993 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
114.00 
100.0 
114.00 

185,193 		 185,193 
0 
⑨年額支払賃料        185,193 円　×　12ヶ月　＝　       2,222,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,222,316 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　       ％　＝　　        88,893 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,349,423 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           185,193 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,778 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,351,201 円　　　　（　        15,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,649 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜泉 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,000 円  　　　　     19,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 73,149 円  　　　        2,438,316　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,900 円  　　　　     19,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         425,849 円　（　　　　　　         2,897 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,439,480 円  
（　　　　　         9,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,351,201 円      
②総費用 425,849 円      
③純収益　①－② 1,925,352 円      
④建物等に帰属する純収益 1,439,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 485,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 472,073 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,211 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,239,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜泉 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市泉区下飯田町字中野丸８９１番２３
 0208000208354-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜泉 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜泉 -26 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森   TEL.
鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 235,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市泉区下飯田町字中野丸８９１番２３
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ区画良好な住
宅地域		 北4.5m市道 水道、ガス、下水 下飯田

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 整然とした住宅地域で、付近
の土地区画整理事業の影響を
受け、需要は強い。		 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 下飯田駅南方

430m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 泉ゆめが丘地区の土地区画整理地区内の大型店舗「ゆめが丘ソラトス」等が昨年開業し、また、相鉄・東急直通
線の新路線が一昨年開業し、生活利便性が大幅に向上し、地価の上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    247,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模鉄道、相鉄いずみ野線、ＪＲ東海道・横須賀線、ブルーラインの沿線で泉区、その周辺区の一般住宅
地域である。需要者は、東京都心部または横浜市中心部等に勤務する３０代、４０代の一次取得者層が中心である。供
給は中小規模の宅地開発、居住者の転出等に伴う中古住宅と、既存宅地の分割による建売住宅が多い。土地は、１５０
㎡程度で３０００万円台半ば、新築戸建は１５０㎡程度で４０００万円台半ばが取引の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅近くにあって周辺では収益物件としてのアパートも見られるものの、旧来の分譲住宅地で戸建住宅が建
ち並ぶ住宅地域として熟成しており、自用目的での取引が中心となっている。よって本件評価においては、自用目的の
取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮して、さらに
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜泉 -8                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    263,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[103.0]		 100
[114.5]		 [100.0]
100		 233,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    203,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向が続いており、高齢化率は高
いが、景気回復により地価は上昇傾向にあり
、バス便利用等の郊外でも、需要は持ち直し
ている。

下飯田・ゆめが丘両駅から徒歩圏にあり、駅
周辺の大型店舗等が開業しており、地価は上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜泉 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０１Ｄ
-17		 横浜市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０７
０１
-23		 横浜市泉区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西3.6m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０７
１１Ｄ
-34		 横浜市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０７０７
０６Ｄ
-31		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.5m区画街
路、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,354  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
282,190 		 100
[ 101.0]
279,396 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
181,048  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
215,447 		 100
[  95.1]
226,548 
227,000 
c (　           ) 
195,092  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
204,750 		 100
[  87.3]
234,536 
235,000 
d (　           ) 
287,402  		 100
[ 100.0]		 [ 117.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
328,978 		 100
[ 109.2]
301,262 
301,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    247,000 円／㎡]  



横浜泉 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,349,617 
404,498 
1,945,119 
1,350,440 
594,679 		 （　0.9716）
577,790 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,756,905 円　　　　（　     93,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜泉 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.00 Ｗ2 114.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   147 ㎡     11.9 m x   12.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫファミリータイプ、平均専有面積５７㎡程度の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
57.00 
100.0 
57.00 
1,560 
88,920 		 1.0  88,920 
1.0  88,920 

 2～ 2		 居宅
57.00 
100.0 
57.00 
1,590 
90,630 		 1.0  90,630 
1.0  90,630 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
114.00 
100.0 
114.00 

179,550 		 179,550 
179,550 
⑨年額支払賃料        179,550 円　×　12ヶ月　＝　       2,154,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,154,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　       ％　＝　　        86,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,260,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           179,550 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,724 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          179,550 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,477 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,349,617 円　　　　（　        15,984 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,659 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,590 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜泉 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,000 円  　　　　     18,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 70,398 円  　　　        2,346,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      154,700 円  　　　　     18,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,200 円  　　　　     18,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,200 円  　　　　     18,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         404,498 円　（　　　　　　         2,752 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     114.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,350,440 円  
（　　　　　         9,187 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,349,617 円      
②総費用 404,498 円      
③純収益　①－② 1,945,119 円      
④建物等に帰属する純収益 1,350,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 594,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 577,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,931 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,756,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜泉 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市泉区下飯田町字中野丸８９１番２３
 0208000208354-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考