別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜栄 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 9-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.
鑑定評価額 402,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,753  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:1		 工場

 中小規模工場等の中
に大規模工場がある
工業地域		 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 大船

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西    30 ｍ、南   500 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  51.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 工場や倉庫等の多い内陸型工
業地域		 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 大船駅北方

3.4km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜環状南線が事業中で、交通利便性の向上が見込まれる工業地域であることから、今後も需要増加が予測され
る。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    149,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県内の交通利便性の優れた内陸部の流通業務地域のほか、臨海部の工業地域を含む広域的なものと判断
した。需要者は、自社使用目的の法人事業者が中心であり、圏外業者の参入も見られる。供給は規模の比較的小さいも
のが多い傾向にある。高速道路へのアクセスに優れた地域の需要は、他業種にわたり堅調に推移している。工業地にお
いては、規模や画地の状況による個別性が強く、取引の中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中小規模工場や大規模工場が建ち並ぶ工業地域である。比準価格は、工場地の取引実態を反映した実証的
な価格であり、信頼性が高いものと思われる。一方、自己使用目的の法人事業者が需要の中心であることから、自用の
取引が多く、収益性を反映した収益価格の説得力は劣るものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌
し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [102.0]
100		 147,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 設備投資は持ち直しの動きがみられ、堅調な
企業収益を背景に、建築工事費予定額は緩や
かな増加傾向にある。


横浜環状南線の事業が進められており、工業
地域としての更なる利便性向上が見込まれる
ことから、地価は上昇傾向にある。


角地であり画地条件が優れ、個別的要因に基
づく競争力は良好である。当該要因の与える
影響に格別の変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０１Ｄ
-43		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０７０７
０４
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、南東6m、
角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０７０７
１１Ｄ
-32		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
d １０７０５
０４
-3		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西50m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
e １０７０５
０８
-19		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
建築協定
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
151,532 		 100
[ 100.7]
150,479 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
170,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
171,002 		 100
[  98.6]
173,430 
177,000 
c (　           ) 
130,536  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
124,128 		 100
[ 116.6]
106,456 
109,000 
d (　           ) 
150,051  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
165,822 		 100
[ 130.0]
127,555 
130,000 
e (　    160,000) 
187,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,106 		 100
[ 140.4]
138,252 
141,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    149,000 円／㎡]  



横浜栄 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

103,651,032 
22,187,220 
81,463,812 
71,974,000 
9,489,812 		 （　0.9506）
9,021,015 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    214,786,071 円　　　　（　     78,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 1,350.00 Ｓ4 5,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   2,753 ㎡     53.0 m x   51.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用を考慮し、工場兼倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 工場・倉庫
5,400.00 
100.0 
5,400.00 
1,630 
8,802,000 		 2.0  17,604,000 
1.0  8,802,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,400.00 
100.0 
5,400.00 

8,802,000 		 17,604,000 
8,802,000 
⑨年額支払賃料      8,802,000 円　×　12ヶ月　＝　     105,624,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,624,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,337,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 99,286,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,604,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         165,478 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,802,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,198,994 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     103,651,032 円　　　　（　        37,650 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,702 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,630 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜栄 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,300,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,168,720 円  　　　      105,624,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,588,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,010,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,060,000 円  　　　　  1,060,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,187,220 円　（　　　　　　         8,059 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,060,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   5,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,974,000 円  
（　　　　　        26,144 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 103,651,032 円      
②総費用 22,187,220 円      
③純収益　①－② 81,463,812 円      
④建物等に帰属する純収益 71,974,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,489,812 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,021,015 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,277 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    214,786,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１
 0225000138822-0000
2 　横浜市栄区金井町字大黒面１７１７番４３
 0225001123782-0000
3 　横浜市栄区金井町字大黒面３６１番１
 0225000138824-0000
4 　横浜市栄区金井町字大黒面３６１番３
 0225001111549-0000
5 　横浜市栄区金井町字大黒面３６２番１
 0225000138826-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜栄 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 9-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　景   TEL.
鑑定評価額 402,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,753  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1:1		 工場

 中小規模工場等の中
に大規模工場がある
工業地域		 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 大船

3.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西    30 ｍ、南   500 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  51.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 大船駅北方

3.4km		 法令

規制		 工業
(70,200)
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場、倉庫が中心の工業地域であるが、整備中の横浜環状南線（圏央道）の開通後は、物流拠点とし
ての競争力が増し、集積度の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内を中心とした県東部の工業地域一円。自用の工場、倉庫としての利用を図る中小企業が需要者の
中心だが、近隣地域は数年後に開通が予定される横浜環状南線の戸塚ＩＣ（仮称）に近接していることから、大手企業
の物流拠点としての需要も見込まれる。一部地域では物流倉庫の空室率上昇が懸念されているが、周辺工業地の地価は
依然堅調に推移している。工業地は規模、道路等により個別性が強く、中心価格帯（総額）の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 隣接地域では、築年の浅いマルチテナント型の大型物流施設も見られるが、標準地の画地規模を考慮すれば、物流施設
素地としての投資需要は考えにくく、収益価格の説得力は劣る。一方、比準価格は横浜市内の内陸型工業地域の更地事
例を重視し査定しており、実証的で説得力が高い。よって本件では、類似工業地の取引実態を反映した比準価格を重視
し、やや想定の実現性を欠く収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [102.0]
100		 147,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は日銀のゼロ金利解除後も底堅く
推移してきたが、今後の政策金利引き上げの
影響が不明瞭で、市場の先行きに対する不透
明感が強い。

圏央道開通期待もあり、横浜市南部の物流拠
点、内陸型の工場用地等としての需要は堅調
であり、地価も上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
１１Ｄ
-32		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
b １０７０７
０１Ｄ
-43		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０７０７
０４
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、南東6m、
角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０７０５
１０Ｄ
-3		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,536  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,590 		 100
[ 109.2]
131,493 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
134,000 
b (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
170,107 		 100
[ 102.9]
165,313 
169,000 
c (　           ) 
170,836  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
174,153 		 100
[ 100.8]
172,771 
176,000 
d (　           ) 
170,547  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
201,245 		 100
[ 132.0]
152,458 
156,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



横浜栄 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

97,458,591 
20,768,624 
76,689,967 
65,998,800 
10,691,167 		 （　0.9506）
10,163,023 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    241,976,738 円　　　　（　     87,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫 1,350.00 Ｓ4 5,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   2,753 ㎡     53.0 m x   51.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、工場兼倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 工場・倉庫
5,400.00 
100.0 
5,400.00 
1,596 
8,618,400 		 3.0  25,855,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,400.00 
100.0 
5,400.00 

8,618,400 		 25,855,200 
0 
⑨年額支払賃料      8,618,400 円　×　12ヶ月　＝　     103,420,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       103,420,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,205,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 97,215,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,855,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         243,039 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      97,458,591 円　　　　（　        35,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,596 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜栄 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,860,000 円  　　　　    972,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,102,624 円  　　　      103,420,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,600,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,262,000 円  　　　　    972,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       972,000 円  　　　　    972,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       972,000 円  　　　　    972,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,768,624 円　（　　　　　　         7,544 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 972,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   5,400.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0679     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 65,998,800 円  
（　　　　　        23,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 97,458,591 円      
②総費用 20,768,624 円      
③純収益　①－② 76,689,967 円      
④建物等に帰属する純収益 65,998,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,691,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,163,023 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,692 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    241,976,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区金井町字大黒面３６０番１
 0225000138822-0000
2 　横浜市栄区金井町字大黒面１７１７番４３
 0225001123782-0000
3 　横浜市栄区金井町字大黒面３６１番１
 0225000138824-0000
4 　横浜市栄区金井町字大黒面３６１番３
 0225001111549-0000
5 　横浜市栄区金井町字大黒面３６２番１
 0225000138826-0000
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