別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜栄 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 -15 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　泰三   TEL.
鑑定評価額 23,200,000 円  １㎡当たりの価格 239,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区桂町字平島１８１番３３
 ②地積
　(㎡)		 97  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,180)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が多
い幹線道路背後の住
宅地域		 西4.5m市道 水道、ガス、下水 本郷台

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 本郷台駅南方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅まで平坦かつ徒歩圏内の住宅地域であるため地価は上昇傾向にある。周辺では横浜環状南線の整備が進
められており、さらに利便性も高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は本郷台駅を中心としたＪＲ根岸線沿線に広がる住宅地域であり、その範囲は大船駅や港南台駅周辺にも及
ぶ。主な需要者は横浜市内を中心とした居住者のほかに、その他地域からの転入者も見られる。当該地域は駅徒歩圏内
の地勢が平坦な住宅地域であるため需要は概ね良好である。取引の中心となる価格帯は、１２０㎡程度の土地取引で２
，５００～３，０００万円前後、新築戸建住宅で４，０００～４，５００万円前後が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、本郷台駅を最寄りとする住宅地の取引事例から試算した比
準価格の説得力は高い。一方、周辺にはアパート等の収益物件が見られるものの、土地価格に見合った収益が得られて
いないことから収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって、より説得力のある比準価格を重視して、収
益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜栄 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    307,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[136.6]		 [101.0]
100		 239,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 栄区の人口、世帯数は横浜市平均と同程度の
微増傾向で推移しているが、高齢化率は高い
傾向が続いている。


駅から徒歩圏内の住宅地域として熟成してい
る。周辺では宅地需要も比較的多く見られる
ことから地価は上昇傾向である。


接道方位が西側の画地であり、日照等の面で
価値の増加が認められる。個別的要因に変動
はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.7
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０６Ｄ
-16		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東2m私道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０７０７
０２Ｄ
-28		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6.8m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０７０７
１０
-33		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.8m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０７
０６
-30		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e １０７０７
０６Ｄ
-44		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.5m市道、
北4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
243,722  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
275,398 		 100
[ 114.1]
241,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
232,298  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
265,483 		 100
[ 101.2]
262,335 
265,000 
c (　           ) 
275,328  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
277,531 		 100
[ 101.5]
273,430 
276,000 
d (　           ) 
162,107  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
160,836 		 100
[  67.8]
237,221 
240,000 
e (　           ) 
163,688  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
165,935 		 100
[  68.1]
243,664 
246,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    244,000 円／㎡]  



横浜栄 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,338,991 
420,116 
1,918,875 
1,363,820 
555,055 		 （　0.9735）
540,346 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,865,381 円　　　　（　    133,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 59.50 ＬＳ2 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   180 ％   97 ㎡      8.1 m x   11.9 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、５６㎡程度の２ＬＤＫを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,710 
95,760 		 2.0  191,520 
1.0  95,760 

 2～ 2		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,763 
98,728 		 2.0  197,456 
1.0  98,728 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.00 
100.0 
112.00 

194,488 		 388,976 
194,488 
⑨年額支払賃料        194,488 円　×　12ヶ月　＝　       2,333,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,333,856 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        93,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,240,502 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           388,976 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,734 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          194,488 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,755 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,338,991 円　　　　（　        24,113 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,763 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜栄 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,000 円  　　　　     19,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 70,016 円  　　　        2,333,856　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,900 円  　　　　     19,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         420,116 円　（　　　　　　         4,331 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,363,820 円  
（　　　　　        14,060 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,338,991 円      
②総費用 420,116 円      
③純収益　①－② 1,918,875 円      
④建物等に帰属する純収益 1,363,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 555,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 540,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,865,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     133,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区桂町字平島１８１番３３
 0225000137820-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜栄 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 -15 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森   TEL.
鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 238,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区桂町字平島１８１番３３
 ②地積
　(㎡)		 97  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,180)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が多
い幹線道路背後の住
宅地域		 西4.5m市道 水道、ガス、下水 本郷台

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 本郷台駅南方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,180)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の既存の住宅地域であり、駅周辺ではマンション開発が進んでおり、当地域の地価は、上昇傾向にある
。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ根岸線、東海道本線・横須賀線、ブルーラインの沿線で栄区、その周辺区の一般住宅地域である。主
な需要者は、東京都心部または横浜市中心部等に勤務する一次取得者層の一般勤労者が多く、県内外からの転入も一部
見られる。近年の宅地の供給は、マンション分譲が多く、中小規模開発による分譲住宅も見られる。取引中心価格帯は
新築一般住宅で４，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅徒歩圏にあって収益物件としてのアパートも混在するものの、小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域と
して熟成しており、自用目的での取引が中心となっている。よって本件評価においては、自用目的の取引を主とする取
引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮して、さらに代表標準地との検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜栄 -14                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    307,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[137.0]		 [101.0]
100		 238,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高齢化率は高いが、景気回復により地価は上
昇傾向にあり、人口は微増傾向で、バス便利
用等の郊外でも、需要は持ち直している。


駅に比較的近い住宅地域で、小規模な土地が
多く、駅周辺ではマンション開発が進み、地
価は上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０６Ｄ
-50		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０７０７
０２Ｄ
-28		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6.8m市道
、中間画地
２中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０７０７
０１Ｄ
-26		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,160)
d １０７０７
０６Ｄ
-25		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
226,839  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
221,553 		 100
[  95.8]
231,266 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
234,000 
b (　           ) 
232,298  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
251,032 		 100
[ 100.9]
248,793 
251,000 
c (　           ) 
259,733  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
246,982 		 100
[  96.7]
255,411 
258,000 
d (　           ) 
280,733  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
299,912 		 100
[  96.9]
309,507 
313,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



横浜栄 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,294,728 
409,146 
1,885,582 
1,321,640 
563,942 		 （　0.9735）
548,998 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,071,381 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.00 ＬＳ2 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   180 ％   97 ㎡      8.1 m x   11.9 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３ＤＫファミリータイプ、平均専有面積５６㎡程度の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,680 
94,080 		 1.0  94,080 
1.0  94,080 

 2～ 2		 居宅
56.00 
100.0 
56.00 
1,730 
96,880 		 1.0  96,880 
1.0  96,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.00 
100.0 
112.00 

190,960 		 190,960 
190,960 
⑨年額支払賃料        190,960 円　×　12ヶ月　＝　       2,291,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,291,520 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        91,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,199,859 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           190,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,833 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          190,960 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          93,036 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,294,728 円　　　　（　        23,657 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,805 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,730 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜栄 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,000 円  　　　　     18,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 68,746 円  　　　        2,291,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      159,800 円  　　　　     18,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,800 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,800 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         409,146 円　（　　　　　　         4,218 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,321,640 円  
（　　　　　        13,625 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,294,728 円      
②総費用 409,146 円      
③純収益　①－② 1,885,582 円      
④建物等に帰属する純収益 1,321,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 563,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 548,998 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,660 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,071,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区桂町字平島１８１番３３
 0225000137820-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考