別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜栄 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 -5 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　雄二   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区桂台南１丁目２２２８番２３
｢桂台南１－１１－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
地区計画等
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 港南台

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 栄湘南桂台地区　地区計画区
域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 港南台駅南西方

3.8km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
地区計画等
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 街路等は整備済の熟成した住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現状維持程度
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、栄区南部の丘陵地帯に展開する区画整然とした戸建住宅地域。需要者は、栄区のほか隣接する港南区や
金沢区の居住者のうち当該圏域の交通事情等に精通した中間層が多い。整然とした街並みで居住環境は良好であるが、
バス便となる最寄駅との往来に時間を要し、交通接近性に難があるため市場性はやや低い。需要の中心価格帯は、土地
単独では３千万円前後、新築の戸建住宅では総額５千万円位と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域でありアパート等の共同住宅は見られない。また、戸建住宅の貸家も
転勤等の事情がある場合が多く、土地取引は自用目的が大多数を占め、居住の快適性が重視される地域である。よって
規範性を有する取引事例から試算された比準価格を重視して収益価格は参考に止め、代表標準地との秤量的検討を踏ま
え、更に単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜栄 -16                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [103.0]
100		 147,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな持ち直しを続けている。個人
消費は順調に増加し、設備投資による景気下
支え効果等もあり、区内住宅地の需要も堅調
に推移している。

地域要因の変動は特に無い。交通接近条件は
劣るが居住環境が良好であり，地価はやや上
昇している。


個別的要因の変動は無い。接道方位が南向き
であるため、代替・競争関係にある他の不動
産と比較して、競争力は優る。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
１２
-16		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b １０７０７
０６Ｄ
-46		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南8m市道、
西4m、角地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(50,80)
c １０７０７
１２
-18		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
d １０７０７
０４
-23		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南6.7m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０７０７
０１Ｄ
-24		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,899  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
164,813 		 100
[ 113.4]
145,338 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
161,664  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
155,090 		 100
[ 102.0]
152,049 
157,000 
c (　           ) 
150,166  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
149,145 		 100
[ 100.0]
149,145 
154,000 
d (　           ) 
144,940  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
143,251 		 100
[ 100.0]
143,251 
148,000 
e (　           ) 
137,493  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
142,030 		 100
[ 100.0]
142,030 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



横浜栄 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,164,752 
414,800 
1,749,952 
1,380,120 
369,832 		 （　0.9716）
359,329 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      8,555,452 円　　　　（　     44,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
戸建住宅 70.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
高度1種最高10m		 40 ％   80 ％   80 ％   194 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるので、戸建住宅の一棟貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,500 
180,000 		 2.0  360,000 
1.0  180,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

180,000 		 360,000 
180,000 
⑨年額支払賃料        180,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,160,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        86,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,073,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           360,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,456 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          180,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,696 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,164,752 円　　　　（　        11,159 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,566 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜栄 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,000 円  　　　　     18,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 64,800 円  　　　        2,160,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      158,100 円  　　　　     18,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,600 円  　　　　     18,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,600 円  　　　　     18,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         414,800 円　（　　　　　　         2,138 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,380,120 円  
（　　　　　         7,114 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,164,752 円      
②総費用 414,800 円      
③純収益　①－② 1,749,952 円      
④建物等に帰属する純収益 1,380,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 369,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 359,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,555,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区桂台南一丁目２２２８番２３
 0225000157544-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜栄 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜栄 -5 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市栄区桂台南１丁目２２２８番２３
｢桂台南１－１１－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
地区計画等
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南6.5m市道 水道、ガス、下水 港南台

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 港南台駅南西方

3.8km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
地区計画等
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特段の変動要因はなく、暫くは現状を維持
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は戸塚区、栄区及び港南区を中心とした横浜市南部の住宅地域と判断した。需要者の中心は需給圏内の一次
取得者層や買替層である。供給は、中古の戸建住宅が中心となる。駅から徒歩圏の住宅需要は堅調であり、駅距離のあ
る地域においても、住環境を重視して戸建住宅を求める需要層の存在や相対的な割安感から、需要は安定している。取
引の中心は、土地は５５坪程度の画地で２５００万円前後、中古戸建は３５００万円前後と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、中規模一般住宅の多く建ち並ぶ地域の取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した信
頼性の高い試算価格が求められた。取引の中心は自用の一般住宅であり、戸建住宅の一棟貸しも見られるが、収益性よ
り住環境が重視される地域性から、低めに求められた収益価格の説得力は相対的に劣るものと思われる。従って、比準
価格を採用し、収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜栄 -16                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.9]		 [103.0]
100		 147,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    143,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微減傾向で推移している。景気
は緩やかに回復しており、区内の不動産市況
は、全体的に堅調を維持している。


既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要
因はない。一般的要因の影響を受けつつ、画
地規模の大きな地域でも、地価は上昇傾向で
推移している。

南側道路であり、居住環境の快適性は良好で
あることから、個別的要因に基づく競争力は
認められる。当該要因の与える影響に格別の
変動はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜栄 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０５Ｄ
-21		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.5m市道、
南4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０７
０１Ｄ
-24		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
地区計画等
(40,80)
c １０７０７
０４
-23		 横浜市栄区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南6.7m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d １０７０７
０２Ｄ
-17		 横浜市栄区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 西5.2m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,097  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
143,398 		 100
[ 102.0]
140,586 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
137,493  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
150,229 		 100
[ 108.1]
138,972 
143,000 
c (　           ) 
144,940  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
143,533 		 100
[ 102.0]
140,719 
145,000 
d (　           ) 
150,973  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
154,710 		 100
[ 100.0]
154,710 
159,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



横浜栄 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,249,545 
445,292 
1,804,253 
1,513,680 
290,573 		 （　0.9716）
282,321 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      6,721,929 円　　　　（　     34,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜栄 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
住宅 70.00 Ｗ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
高度1種最高10m		 40 ％   80 ％   80 ％   194 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現況利用に基づく建物一棟賃貸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,560 
187,200 		 1.0  187,200 
1.0  187,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

187,200 		 187,200 
187,200 
⑨年額支払賃料        187,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,246,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,246,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        89,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,156,544 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           187,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,797 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          187,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          91,204 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,249,545 円　　　　（　        11,596 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,627 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,560 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜栄 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 102,000 円  　　　　     20,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 67,392 円  　　　        2,246,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       61,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      173,400 円  　　　　     20,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,400 円  　　　　     20,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,292 円　（　　　　　　         2,295 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,513,680 円  
（　　　　　         7,802 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,249,545 円      
②総費用 445,292 円      
③純収益　①－② 1,804,253 円      
④建物等に帰属する純収益 1,513,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 290,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 282,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,455 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,721,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜栄 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市栄区桂台南一丁目２２２８番２３
 0225000157544-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考