別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜瀬谷 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 -9 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区二ツ橋町字二ツ橋谷４７６５番４
 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,196)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域		 北西4.9m市道 水道、ガス、下水 三ツ境

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．９
ｍ市道		 交通

施設		 三ツ境駅西方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,196)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。近隣地域の南方の厚木街道沿線には商業施設（ｅモール）・
ドラッグストア等があり、また最寄駅までのアクセスも良い。当面現状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市瀬谷区を中心に、周辺市区の住宅地域一帯と判定した。主な需要者は、サラリーマン等のエンドユ
ーザーである。最寄駅の相鉄本線・三ツ境駅は特急通過駅であり、利便性が良好で駅までのアクセスに優れる物件に対
する需要は強い。特に総額面で割安感のある最寄駅徒歩圏内の中小規模物件は人気が高い。取引中心価格帯は、新築一
般住宅で３，５００万円～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。地域内に賃貸共同住宅も存するが、自己居住目的での実
需要取引が中心で、共同住宅は相続税対策で建築されたものが多い。このため、資産価値に見合う賃料水準に達してお
らず、収益価格はやや低位に試算された。したがって、自己居住目的から求められた実証的な比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場動向等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    254,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[103.0]		 100
[118.8]		 [100.0]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等が懸念されるものの、経済の力強
い回復により、地価の上昇基調が続いている
。


三ツ境駅徒歩圏の利便性の良い地域である。
画地規模が中小規模の物件が多く総額面で割
安感があることから、需要は強含みである。


特に個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０９Ｄ
-6		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西5.5m市道
、北4m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
b １０７０７
０９Ｄ
-11		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m市道、
西6.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０７
０９Ｄ
-12		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０７０７
０１Ｄ
-76		 横浜市瀬谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０７０７
０８
-4		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,095  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
210,513 		 100
[ 100.0]
210,513 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
214,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
202,952 		 100
[  89.0]
228,036 
228,000 
c (　           ) 
213,493  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
220,965 		 100
[  94.1]
234,819 
235,000 
d (　           ) 
216,423  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
227,893 		 100
[  93.1]
244,783 
245,000 
e (　           ) 
186,130  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,203 		 100
[  94.0]
205,535 
206,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    225,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,615,889 
461,672 
2,154,217 
1,610,140 
544,077 		 （　0.9716）
528,625 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,586,310 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 62.00 Ｗ2 124.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   196 ％   109 ㎡      9.5 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３１㎡程度の２ＤＫ　２戸×２階 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
62.00 
100.0 
62.00 
1,650 
102,300 		 1.0  102,300 
1.0  102,300 

 2～ 2		 共同住宅
62.00 
100.0 
62.00 
1,700 
105,400 		 1.0  105,400 
1.0  105,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.00 
100.0 
124.00 

207,700 		 207,700 
207,700 
⑨年額支払賃料        207,700 円　×　12ヶ月　＝　       2,492,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,492,400 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　       ％　＝　　        99,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,512,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           207,700 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,994 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          207,700 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         101,191 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,615,889 円　　　　（　        23,999 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜瀬谷 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,500 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,372 円  　　　        2,612,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,400 円  　　　　     21,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         461,672 円　（　　　　　　         4,236 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9716    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,610,140 円  
（　　　　　        14,772 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,615,889 円      
②総費用 461,672 円      
③純収益　①－② 2,154,217 円      
④建物等に帰属する純収益 1,610,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 544,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 528,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,850 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,586,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区二ツ橋町字二ツ橋谷４７６５番４
 0213001164267-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜瀬谷 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜瀬谷 -9 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　雄二   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市瀬谷区二ツ橋町字二ツ橋谷４７６５番４
 ②地積
　(㎡)		 109  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,196)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域		 北西4.9m市道 水道、ガス、下水 三ツ境

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一般住宅と共同住宅が混在す
る厚木街道北西側背後の住宅
地域		 街

路		 基準方位　北　　４
．９ｍ市道		 交通

施設		 三ツ境駅西方

750m		 法令

規制		 １住居
(70,196)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 街路や画地の再配置等は困難な既成の住宅地域であるため、特段の地域要因の変動は見込まれず、当分の間、現
状維持程度で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    128,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄本線三ツ境駅又はその隣接の各駅から概ね徒歩圏内に位置する普通住宅地域。需要者は、相鉄本線
沿線に地縁を有する一次取得者が中心を占めるが、横浜市中心部や東京方面への通勤も便利であるため、当該地縁者等
以外も比較的多い。地積規模が小さく総額からみた価格水準に値頃感があるため、底堅い需要を維持している。取引の
中心価格帯は、土地単独では２千５百万円前後、新築の戸建住宅では総額４千万円台と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には既存所有地の有効活用と思われる小規模マンションやアパートが立地しているが、近隣地域は一般住宅を中心
とする住宅地域であり、戸建住宅等の自用目的が需要の大半を占めている。よって本件では、取引市場の実勢を反映し
た比準価格を特に重視し収益価格も比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、更に単価と総額のバランスから
みた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜瀬谷 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    254,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[103.0]		 100
[117.4]		 [100.0]
100		 220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな持ち直しを続けている。個人
消費は順調に増加し、設備投資による景気下
支え効果等もあり、区内住宅地の需要も堅調
に推移している。

地域要因の変動は特に無い。居住環境は普通
程度であるが、最寄駅や利便施設への接近性
が概ね良好であり、地価は上昇している。


個別的要因の変動は無い。代替・競争関係に
ある他の不動産と比較して、競争力は普通程
度である。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜瀬谷 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０１Ｄ
-73		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
b １０７０７
１０
-24		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5.5m市道、
東4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０７
０１
-8		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.5m私道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０７０７
１１Ｄ
-30		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,561  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
241,397 		 100
[ 105.4]
229,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
229,000 
b (　           ) 
162,303  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.9]
195,758 		 100
[  89.3]
219,214 
219,000 
c (　           ) 
161,040  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
164,586 		 100
[  87.6]
187,884 
188,000 
d (　           ) 
172,939  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
175,850 		 100
[  96.8]
181,663 
182,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    224,000 円／㎡]  



横浜瀬谷 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,530,577 
450,960 
2,079,617 
1,476,300 
603,317 		 （　0.9735）
587,329 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,984,024 円　　　　（　    128,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜瀬谷 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.00 ＬＳ2 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   196 ％   109 ㎡      9.5 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積６０㎡（２ＬＤＫ）各階１戸、　　　　　　計２戸のアパート。駐車場は１台分。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 規模や仕様から外階段を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,650 
99,000 		 1.0  99,000 
1.0  99,000 

 2～ 2		 住宅
60.00 
100.0 
60.00 
1,700 
102,000 		 1.0  102,000 
1.0  102,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

201,000 		 201,000 
201,000 
⑨年額支払賃料        201,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,412,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,412,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       101,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,430,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           201,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          201,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          97,927 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,530,577 円　　　　（　        23,216 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜瀬谷 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,960 円  　　　        2,532,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      178,500 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         450,960 円　（　　　　　　         4,137 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,476,300 円  
（　　　　　        13,544 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,530,577 円      
②総費用 450,960 円      
③純収益　①－② 2,079,617 円      
④建物等に帰属する純収益 1,476,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 603,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 587,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,388 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,984,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     128,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜瀬谷 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市瀬谷区二ツ橋町字二ツ橋谷４７６５番４
 0213001164267-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考