別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜緑 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 9-2 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　草柳　青磁   TEL.
鑑定評価額 1,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区白山１丁目５６５番１
｢白山１－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 10,289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m
建築協定

(40,200)

1:1.2		 研究所

ＳＲＣ7		 研究所、事業所が建
ち並ぶ工業地域
 西12m市道、北側道 水道、ガス、下水 鴨居

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   220 ｍ、南   130 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 事務所兼研究所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 白山ハイテクパーク内 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 鴨居駅南西方

1.4km		 法令

規制		 工業
(40,200)
準防 
高度5種最高20m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 研究所、事業所が建ち並ぶ工業地域で、建築協定もあり、保守的に現環境を維持するものと予測する。幹線道路
へのアクセスも良好であり、今後も安定的な地価動向が予測される。
(3)最有効使用の判定 事務所兼研究所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、緑区を含む横浜市及びその隣接市区等の内陸型工業地帯である。需要者は建築協定の用途制限から研究
施設等の取得を目的とする大手法人等が想定され、県内景気は相変わらずの低金利による影響等から研究所、物流倉庫
に対する需要は利便性の高い物件を中心に底堅い。工業地は規模、道路等により個別性が強く、中心となる価格帯の把
握は困難であるが、高速道路へのアクセス等利便性を考慮すると、依然として需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己利用の工場が中心であり、街路条件、交通接近条件を重視し、不動産を選好する傾向が強い。一方、賃
貸利用はあまり見受けられず、一部中小規模の倉庫、工場の賃貸は見られるが、土地価格に対応する賃料の徴収が困難
であることから、収益目的で土地を購入することは僅少である。以上より本件では、比準価格を中心に、収益価格を関
連付け、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜緑 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 [100.0]
100		 175,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、物価高等の影響は見られるものの、依
然として低金利政策による不動産市場は活発
であり、高値傾向が継続している。


内陸型工業地として交通アクセスが良いので
、これから将来も需要は堅調で、価格は強含
みで推移するものと予測される。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０３Ｄ
-16		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.5m市道
、北東6.5m、
準角地
｢調区｣ 

(40,80)
b １０７０３
０４
-36		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
c １０７０７
０４
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、南東6m、
角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０７０７
０１Ｄ
-43		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
e １０７０７
１１Ｄ
-32		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,161  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
131,465 		 100
[  72.8]
180,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
155,338  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
157,828 		 100
[  97.6]
161,709 
162,000 
c (　           ) 
170,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
170,836 		 100
[  87.1]
196,138 
196,000 
d (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
165,067 		 100
[  77.8]
212,168 
212,000 
e (　           ) 
130,536  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
130,664 		 100
[  92.1]
141,872 
142,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



横浜緑 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

432,158,040 
100,703,800 
331,454,240 
277,018,000 
54,436,240 		 （　0.9541）
51,937,617 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,236,609,929 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
研究所兼事務所 3,800.00 ＲＣ5 19,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度5種最高20m
建築協定		 40 ％   200 ％   200 ％   10,289 ㎡     94.0 m x  108.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制等より、研究所兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 同種類似建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 研究所・事務所
3,800.00 
70.0 
2,660.00 
2,500 
6,650,000 		 6.0  39,900,000 
0.0  0 

 2～ 5		 研究所・事務所
3,800.00 
85.0 
3,230.00 
2,500 
8,075,000 		 6.0  48,450,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
19,000.00 
82.0 
15,580.00 

38,950,000 		 233,700,000 
0 
⑨年額支払賃料     38,950,000 円　×　12ヶ月　＝　     467,400,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       467,400,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    37,392,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 430,008,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       233,700,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,150,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     432,158,040 円　　　　（　        42,002 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,510 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,050,000 円  　　　　  4,210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,022,000 円  　　　      467,400,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   21,426,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,785,000 円  　　　　  4,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,210,000 円  　　　　  4,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,210,000 円  　　　　  4,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     100,703,800 円　（　　　　　　         9,788 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 277,018,000 円  
（　　　　　        26,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 432,158,040 円      
②総費用 100,703,800 円      
③純収益　①－② 331,454,240 円      
④建物等に帰属する純収益 277,018,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,436,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 51,937,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,048 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,236,609,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区白山一丁目５６５番１
 0207000079886-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜緑 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜緑 9-2 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　野入　健一   TEL.
鑑定評価額 1,810,000,000 円  １㎡当たりの価格 176,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市緑区白山１丁目５６５番１
｢白山１－１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 10,289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m
建築協定

(40,200)

1:1.2		 研究所

ＳＲＣ7		 研究所、事業所が建
ち並ぶ工業地域
 西12m市道、北側道 水道、ガス、下水 鴨居

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   220 ｍ、南   130 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 事務所兼研究所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 白山ハイテクパーク内 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 鴨居駅南西方

1.4km		 法令

規制		 工業
(40,200)
準防 
高度5種最高20m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 研究所等が建ち並ぶ建築協定のある工業地域であり、特段の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移し
ていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 事務所兼研究所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市やその周辺市等の工業地域である。近隣地域は建築協定による用途制限があるため、需要者は研
究施設等としての利用を目的に取得とする事業法人が中心である。売買として市場に供給される土地は少なく、また立
地条件や画地規模等により取引される価格は異なるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難であるが、広域的に収
集した取引事例等から判断すると、土地は概ね㎡当たり１５～２０万円程度と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般的に、賃貸を想定した工業地の新規取得は、主に物流施設のデベロッパー等によるものであり、当該取引を除けは
、自用目的の取引が中心である。近隣地域では、土地価格に見合った収益性の確保が困難なことから、収益価格は低位
に試算された。したがって、本件では市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、
さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜緑 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    189,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[111.3]		 [100.0]
100		 176,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堅調な国内オフィス市場やインバウンド需要
の回復等により、国内不動産市場に資金流入
し易い状態にあるが、今後の金融情勢等には
留意を要する。

地域要因に特段の変化はないが、幹線道路等
へのアクセスの良好な内陸型の工業地域であ
り、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜緑 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０４
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、南東6m、
角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０７０７
０１Ｄ
-43		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０７０５
０４
-3		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西50m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
d １０７０３
０４
-36		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
171,499 		 100
[  90.5]
189,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
166,012 		 100
[  92.4]
179,667 
180,000 
c (　           ) 
150,051  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
163,793 		 100
[  96.5]
169,734 
170,000 
d (　           ) 
155,338  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
159,104 		 100
[  96.6]
164,704 
165,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



横浜緑 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

421,426,761 
89,822,307 
331,604,454 
277,018,000 
54,586,454 		 （　0.9541）
52,080,936 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,240,022,286 円　　　　（　    121,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜緑 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
研究所兼事務所 3,800.00 ＲＣ5 19,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度5種最高20m
建築協定		 40 ％   200 ％   200 ％   10,289 ㎡     94.0 m x  108.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上５階建の研究所・事務所を想定。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 同種の建物の標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 研究所・事務所
3,800.00 
70.0 
2,660.00 
2,444 
6,501,040 		 3.0  19,503,120 
0.0  0 

 2～ 5		 研究所・事務所
3,800.00 
85.0 
3,230.00 
2,444 
7,894,120 		 3.0  23,682,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
19,000.00 
82.0 
15,580.00 

38,077,520 		 114,232,560 
0 
⑨年額支払賃料     38,077,520 円　×　12ヶ月　＝　     456,930,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  15,580.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       456,930,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    36,554,419 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 420,375,821 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       114,232,560 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,050,940 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     421,426,761 円　　　　（　        40,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,444 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜緑 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,050,000 円  　　　　  4,210,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,707,907 円  　　　      456,930,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,859,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,785,000 円  　　　　  4,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,210,000 円  　　　　  4,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,210,000 円  　　　　  4,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      89,822,307 円　（　　　　　　         8,730 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　  19,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 277,018,000 円  
（　　　　　        26,924 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 421,426,761 円      
②総費用 89,822,307 円      
③純収益　①－② 331,604,454 円      
④建物等に帰属する純収益 277,018,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,586,454 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 52,080,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,062 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,240,022,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     121,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜緑 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市緑区白山一丁目５６５番１
 0207000079886-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考