鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜緑 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 9-1

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　田中　伸佳

TEL.

鑑定評価額

474,000,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区上山１丁目７番３外｢上山１－４－１｣				②地積　(㎡)	2,416 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度5種最高20m
	1:2	工場	中規模工場が多く見られる工業地域	西6m市道	水道、ガス、下水	中山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 115 ｍ、南 150 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

中山駅南東方

1.1km

法令

規制

工業
(60,200)
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

県道中原街道の背後に位置する内陸型工業地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状の利用状況のまま推
移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 97,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市及び隣接市を含む工業地域及び工業を中心とする混在地域と判定した。主な需要者は、大企業また
は地元の有力企業である。輸送施設等の交通接近条件が良好な工場・倉庫用地については、工場の国内一部回帰並びに
ネット通信販売業者及び関連業種が増加傾向で推移していることから、需要は回復状況にある。明確な価格水準は規模
・事情等により異なるが、取引中心価格帯は総額で１乃至５億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模工業地域として自己利用が中心であるが、貸工場等の賃貸需要も認められる。標準地の周辺地区は共同住宅も見
られ、今後住宅への転用も予測されることから、市場参加者の属性及び行動等から価格を把握する必要がある。以上の
点を踏まえ、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を中心に、工場兼事務所としての賃貸を想定して求めた収
益価格を参酌し、市場分析の結果及び単価と総額の関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緑区の人口はほぼ横ばい傾向で推移。物価高
により実質賃金は減少傾向。主要国と比べ低
金利であるが、先行き不透明感から不動産市
況には要注意。

地域要因に変動は見られない。地価は上昇基
調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０３１１Ｄ -15	横浜市都筑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.2m市道、北東4m、二方路		工業高度5種最高20m (70,200)
b	１０７０６０３Ｄ -16	横浜市保土ケ谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、北東6.5m、準角地		｢調区｣ (40,80)
c	１０７０３０４ -36	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
d	１０７０４０９ -15	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
e	１０７０４０７ -19	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北12.8m市道、東6m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,233	100 [ 60.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	166,658	100 [ 82.5]	202,010	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 124,161	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	134,508	100 [ 65.8]	204,419		204,000
c	(　 ) 155,338	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	157,202	100 [ 81.9]	191,944		192,000
d	(　 ) 259,138	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,171	100 [ 127.1]	210,205		210,000
e	(　 ) 231,288	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	258,246	100 [ 127.1]	203,183		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	親戚間売買	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	親戚間売買	％／月 +0.31	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 202,000 円／㎡]

横浜緑 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	72,024,276	15,406,168	56,618,108	46,143,900	10,474,208	（　0.9479） 9,928,502	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	236,392,905 円　　　　（　 97,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	1,200.00	Ｓ3	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	2,416 ㎡	36.0 m x 65.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地条件、立地条件等を考慮して、３階建の貸工場兼事務所を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場兼事務所	3,600.00	100.0	3,600.00	1,758	6,328,800	3.0	18,986,400
							1.0	6,328,800
～

～

～

～

計		3,600.00	100.0	3,600.00		6,328,800		18,986,400
								6,328,800

⑨年額支払賃料	6,328,800 円　×　12ヶ月　＝　 75,945,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,945,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,075,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,869,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,986,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 174,675 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,328,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,979,649 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	72,024,276 円　　　　（　 29,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,812 円/㎡　月額支払賃料（　 1,758 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,245,000 円	649,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,278,368 円	75,945,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,068,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,516,500 円	649,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	649,000 円	649,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	649,000 円	649,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,406,168 円　（　　　　　　 6,377 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	649,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,143,900 円（　　　　　 19,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	72,024,276 円
②総費用	15,406,168 円
③純収益　①－②	56,618,108 円
④建物等に帰属する純収益	46,143,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,474,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,928,502 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,109 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 236,392,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜緑 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市緑区上山一丁目７番３	0207000003340-0000
2	横浜市緑区上山一丁目７番５	0207000003342-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜緑 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜緑 9-1

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　多賀　裕史

TEL.

鑑定評価額

474,000,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市緑区上山１丁目７番３外｢上山１－４－１｣				②地積　(㎡)	2,416 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度5種最高20m
	1:2	工場	中規模工場が多く見られる工業地域	西6m市道	水道、ガス、下水	中山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 115 ｍ、南 150 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６ｍ市道

交通

施設

中山駅東方

1.1km

法令

規制

工業
(60,200)
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

マンション用地としての影響は受けつつも、横浜環状北西線整備等による工業地としての利便性が高く、需要は
安定的に推移している。当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内の工場、倉庫等が立地する内陸型工業地域の圏域。当該近隣地域は港北ＩＣへの接近が容易な
中小規模の工業団地で、首都圏の市場へのアクセスが至便である。需要者は中小規模の法人等で、中小工場・倉庫での
利用が中心である。最寄駅までやや駅距離を有するが周辺ではマンションへの転用も見られ、市場環境により住宅系へ
の移行の可能性も留保している。工業地の取引はケースバイケースであり、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

工業地の取引事例が少ないため、同一需給圏内のやや広範囲の類似地域から事例を収集した。収益物件としての貸工場
や貸倉庫も一部散見されるが、工業地の取引は自用目的で行われることが一般的であり、賃貸を目的とする新規の投資
は大手流通事業者等を除けば限定的と目される。よって、本件評価においては比準価格を標準とし、収益価格を関連づ
け、他の標準地との均衡のほか単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安、物価高はやや落ち着きが見られる。固
定金利に上昇の端緒が見られるが、不動産へ
の資金流入は継続している。

中小規模の工場が集積する工業地域であり、
横浜環状北西線の開通により、利便性が向上
した。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は、特に認められない。当面は現況を維
持するものと予測する。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜緑 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０４０９ -15	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
b	１０７０４０７ -19	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北12.8m市道、東6m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０７０７０１Ｄ -43	横浜市戸塚区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、南東6m、角地		工業高度5種最高20m (70,200)
d	１０７０７１１Ｄ -32	横浜市瀬谷区		更地	（　）	台形	南22m市道、中間画地		工業高度5種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,138	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	272,095	100 [ 123.3]	220,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 231,288	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	248,235	100 [ 122.2]	203,138		203,000
c	(　 ) 162,232	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	165,855	100 [ 78.8]	210,476		210,000
d	(　 ) 130,536	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,107	100 [ 81.3]	169,873		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

横浜緑 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,074,476	15,051,956	54,022,520	43,513,200	10,509,320	（　0.9479） 9,961,784	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	237,185,333 円　　　　（　 98,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜緑 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所	1,200.00	Ｓ3	3,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度5種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	2,416 ㎡	36.0 m x 65.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況、公法上の規制等を考慮して、工場兼事務所の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場兼事務所の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	工場兼事務所	3,600.00	100.0	3,600.00	1,686	6,069,600	3.0	18,208,800
							1.0	6,069,600
～

～

～

～

計		3,600.00	100.0	3,600.00		6,069,600		18,208,800
								6,069,600

⑨年額支払賃料	6,069,600 円　×　12ヶ月　＝　 72,835,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	72,835,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,826,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	67,008,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,208,800 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,521 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,069,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,898,571 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,074,476 円　　　　（　 28,590 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,738 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜緑 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,060,000 円	612,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,185,056 円	72,835,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,380,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,202,000 円	612,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	612,000 円	612,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	612,000 円	612,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,051,956 円　（　　　　　　 6,230 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9479

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	612,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 3,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0711	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,513,200 円（　　　　　 18,010 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,074,476 円
②総費用	15,051,956 円
③純収益　①－②	54,022,520 円
④建物等に帰属する純収益	43,513,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,509,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,961,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,185,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜緑 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市緑区上山一丁目７番３	0207000003340-0000
2	横浜市緑区上山一丁目７番５	0207000003342-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考