別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
横浜旭 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 5-6 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.
鑑定評価額 328,000,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区東希望が丘１４６番８外
 ②地積
　(㎡)		 1,257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1.5:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 店舗、営業所の多い
県道沿いの路線商業
地域		 北東9.5m県道 水道、ガス、下水 希望ヶ丘

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．５ｍ県道 交通

施設		 希望ヶ丘駅北西方

450m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 厚木街道沿いの店舗、営業所、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に格別の変動要因は認めら
れないが、用途の純化が進む余地は認められる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内に所在する商業地域及びその周辺地域であり、価格牽連性のより高いエリアは旭区及び隣接区部
の幹線道路沿いで用途の多様性を有する商業地域と認める。需要者は収益事業を行う投資家や地元不動産業者、店舗事
業者等が想定される。建築費の高騰や金利動向の不透明感等の懸念材料も認められるが、現状は投資意欲が依然として
強く、また店舗事業者の開業意欲も高まっていることから、路線型店舗用地の需要も強含みで推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は最寄駅から徒歩圏内の路線商業地域であり、賃貸用建物の敷地としての性格を有するが、建築費の高騰や
賃料の硬直性等から、土地価格に対応する賃料の徴収が困難なため、収益価格はやや低位に求められた。一方、多数の
信頼性ある取引事例から求めた比準価格は、実証的且つ客観的な説得力あり、規範性が高い。以上から、比準価格を標
準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-6           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    252,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    245,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 貿易摩擦や国際安全保障上の懸念、為替や物
価高騰のリスク等が与える地域経済への影響
に留意する必要がある。


用途の多様性を有する路線商業地域であるが
、価格時点においては地域要因に特段の変動
要因はなく、需要も引き続き強含みで推移し
ている。

個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０３Ｄ
-14		 横浜市保土ケ谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北22m国道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０７０６
０３Ｄ
-17		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
c １０７０６
０９
-37		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西22m国道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０７０６
１１
-5		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14.5m国道、
中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０７０６
０３Ｄ
-69		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m国道、
南東1.8m、
角地
２住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
446,658  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
373,131 		 100
[ 129.8]
287,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
287,000 
b (　           ) 
214,127  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
229,116 		 100
[  86.4]
265,181 
265,000 
c (　           ) 
241,968  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
248,501 		 100
[  92.1]
269,817 
270,000 
d (　           ) 
225,344  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
248,827 		 100
[  94.0]
264,710 
265,000 
e (　           ) 
199,295  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
217,466 		 100
[  85.4]
254,644 
255,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    268,000 円／㎡]  



横浜旭 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,312,799 
12,911,750 
51,401,049 
43,230,600 
8,170,449 		 （　0.9321）
7,615,676 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    181,325,619 円　　　　（　    144,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 625.00 ＲＣ4 2,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,257 ㎡     42.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
625.00 
85.0 
531.25 
3,200 
1,700,000 		 10.0  17,000,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
625.00 
90.0 
562.50 
2,250 
1,265,625 		 1.0  1,265,625 
1.0  1,265,625 

 3～ 3		 住宅
625.00 
90.0 
562.50 
2,300 
1,293,750 		 1.0  1,293,750 
1.0  1,293,750 

 4～ 4		 住宅
625.00 
90.0 
562.50 
2,350 
1,321,875 		 1.0  1,321,875 
1.0  1,321,875 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,500.00 
88.8 
2,218.75 

5,581,250 		 20,881,250 
3,881,250 
⑨年額支払賃料      5,581,250 円　×　12ヶ月　＝　      66,975,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,218.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,975,000 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,688,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,286,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,881,250 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         194,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,881,250 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,831,853 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,312,799 円　　　　（　        51,164 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,227 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,285,000 円  　　　　    657,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,009,250 円  　　　       66,975,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      719,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,584,500 円  　　　　    657,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       657,000 円  　　　　    657,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       657,000 円  　　　　    657,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,911,750 円　（　　　　　　        10,272 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 657,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,230,600 円  
（　　　　　        34,392 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,312,799 円      
②総費用 12,911,750 円      
③純収益　①－② 51,401,049 円      
④建物等に帰属する純収益 43,230,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,170,449 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,615,676 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,059 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    181,325,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     144,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区東希望が丘１４６番８
 0213000116696-0000
2 　横浜市旭区東希望が丘１４６番１０
 0213000116697-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜旭 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 5-6 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　長岡　俊宏   TEL.
鑑定評価額 328,000,000 円  １㎡当たりの価格 261,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区東希望が丘１４６番８外
 ②地積
　(㎡)		 1,257  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(70,200)

1.5:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 店舗、営業所の多い
県道沿いの路線商業
地域		 北東9.5m県道 水道、ガス、下水 希望ヶ丘

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９．５ｍ県道 交通

施設		 希望ヶ丘駅北西方

450m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いの路線商業地域であり、用途の多様性が認められる。駅にも近いことから、沿道店舗以外にもマンショ
ン用地としての需要もあって、地価は上昇傾向にあるものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    269,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    143,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市旭区及び隣接周辺区に存する商業地域一帯である。特に系統連続性に優れる道路沿いの商業地は
価格牽連性が強い。土地の利用状況は、沿道店舗のほか、店舗兼共同住宅等が多く、低層階には近隣住民向け等の店舗
が存する。需要者の中心は、店舗兼共同住宅を経営する事業主及び不動産業者並びにサービス業を展開する事業法人等
である。土地取引は用地・規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は観念し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の取引事例を収集し求めたもので、最近の取引市場の動向及び地価水準を反映した実証的な
価格である。一方、収益価格は、賃貸の店舗兼共同住宅を想定して試算した収益性を重視した理論的な価格であるが、
その過程には推定要素をも内包している。よって、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、収益価格を関
連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-6           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    252,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[102.5]		 [100.0]
100		 259,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    245,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、物価上
昇、金融資本市場の変動等の影響に注意が必
要である。


県道沿いの商業地域であって、価格に影響を
与える変動は特にない。



個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
１０
-13		 横浜市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０７０６
０３Ｄ
-77		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
西5m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０７０６
１１
-5		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14.5m国道、
中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０６
０９
-30		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.4m国道、
南2m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
295,092  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
257,960 		 100
[  92.1]
280,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
280,000 
b (　           ) 
555,397  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
615,293 		 100
[ 157.6]
390,414 
390,000 
c (　           ) 
225,344  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
243,697 		 100
[  95.2]
255,984 
256,000 
d (　           ) 
458,686  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
383,694 		 100
[ 141.2]
271,738 
272,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    269,000 円／㎡]  



横浜旭 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,228,184 
12,887,388 
51,340,796 
43,230,600 
8,110,196 		 （　0.9321）
7,559,514 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    179,988,429 円　　　　（　    143,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 625.00 ＲＣ4 2,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,257 ㎡     42.0 m x   28.0 m  前面道路：県道     　   9.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を勘案し、１階：店舗、２～４階：共同住宅（平均賃貸面積約４５㎡、２ＤＫタイプ）を想定。駐車場はなし。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
625.00 
85.0 
531.25 
3,228 
1,714,875 		 8.0  13,719,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
625.00 
90.0 
562.50 
2,260 
1,271,250 		 1.0  1,271,250 
1.0  1,271,250 

 3～ 3		 住宅
625.00 
90.0 
562.50 
2,324 
1,307,250 		 1.0  1,307,250 
1.0  1,307,250 

 4～ 4		 住宅
625.00 
90.0 
562.50 
2,389 
1,343,813 		 1.0  1,343,813 
1.0  1,343,813 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,500.00 
88.8 
2,218.75 

5,637,188 		 17,641,313 
3,922,313 
⑨年額支払賃料      5,637,188 円　×　12ヶ月　＝　      67,646,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,218.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,646,256 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,411,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,234,556 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,641,313 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         162,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,922,313 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,831,328 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,228,184 円　　　　（　        51,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,228 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,285,000 円  　　　　    657,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,029,388 円  　　　       67,646,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      674,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,584,500 円  　　　　    657,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       657,000 円  　　　　    657,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       657,000 円  　　　　    657,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,887,388 円　（　　　　　　        10,252 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 657,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   2,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,230,600 円  
（　　　　　        34,392 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,228,184 円      
②総費用 12,887,388 円      
③純収益　①－② 51,340,796 円      
④建物等に帰属する純収益 43,230,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,110,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,559,514 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,014 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    179,988,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     143,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区東希望が丘１４６番８
 0213000116696-0000
2 　横浜市旭区東希望が丘１４６番１０
 0213000116697-0000
3 　
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7 　
8 　
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備考