別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜旭 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 5-3 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　奥村　悟   TEL.
鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区二俣川１丁目２番５
 ②地積
　(㎡)		 445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西22m県道、南西側道 水道、ガス、下水 二俣川

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 二俣川駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 　地域要因に大きな変化はなく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。地価は堅調に推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    718,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    543,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、相鉄線沿いを中心に、旭区及び隣接周辺区に所在する商業地域。需要者は、賃貸経営または不動産投
資を目的とした法人及び個人が中心である。需要は底堅いが供給は少なく、また、分譲マンション素地の需要は堅調で
ある。市場の中心価格帯は、７０万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域は、店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、需要は底堅く投資意欲も高い。しかし、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。したがって、現実の不動産市場を反映
した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.2]		 [102.0]
100		 681,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    605,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の
効果もあって、景気は緩やかに回復している
。


周辺の土地の利用現況は標準地の存する近隣
地域と同様であり、地域要因に変動は見られ
ない。地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.2
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０３Ｄ
-20		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
b １０７０６
０３Ｄ
-68		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.2m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０７０６
０５
-27		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０７０６
０６
-15		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西21m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０７０６
０６
-27		 横浜市南区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
415,512  		 100
[ 100.0]		 [ 119.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
498,199 		 100
[  63.7]
782,102 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
798,000 
b (　           ) 
404,735  		 100
[ 100.0]		 [ 122.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
494,586 		 100
[  63.3]
781,336 
797,000 
c (　           ) 
429,639  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
479,907 		 100
[  67.9]
706,785 
721,000 
d (　           ) 
417,820  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
461,691 		 100
[  65.9]
700,593 
715,000 
e (　    163,328) 
544,427  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
589,070 		 100
[  93.4]
630,696 
643,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    718,000 円／㎡]  



横浜旭 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,377,070 
10,256,043 
42,121,027 
31,508,400 
10,612,627 		 （　0.9332）
9,903,704 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    241,553,756 円　　　　（　    543,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 280.00 ＲＣ8 1,740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   445 ㎡     14.5 m x   30.7 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階を店舗、４階～８階を共同住宅（専有面積：約３２㎡程度で各階５戸）を想定。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 内階段等を除く標準的なレンタブル比を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
4,470 
1,001,280 		 8.0  8,010,240 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
3,353 
798,014 		 4.0  3,192,056 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
3,129 
744,702 		 4.0  2,978,808 
0.0  0 

 4～ 8		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,459 
398,358 		 2.0  796,716 
1.0  398,358 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,740.00 
86.8 
1,510.00 

4,535,786 		 18,164,684 
1,991,790 
⑨年額支払賃料      4,535,786 円　×　12ヶ月　＝　      54,429,432 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,429,432 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,291,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,569,746 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,164,684 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         170,748 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,991,790 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         636,576 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,377,070 円　　　　（　       117,701 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,420,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,645,843 円  　　　       54,861,432　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,108,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,114,000 円  　　　　    484,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,256,043 円　（　　　　　　        23,047 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 484,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,508,400 円  
（　　　　　        70,805 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,377,070 円      
②総費用 10,256,043 円      
③純収益　①－② 42,121,027 円      
④建物等に帰属する純収益 31,508,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,612,627 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,903,704 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    241,553,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     543,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区二俣川一丁目２番５
 0213000057443-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜旭 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 5-3 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　松原　哲朗   TEL.
鑑定評価額 308,000,000 円  １㎡当たりの価格 692,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区二俣川１丁目２番５
 ②地積
　(㎡)		 445  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ8		 店舗、店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西22m県道、南西側道 水道、ガス、下水 二俣川

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 二俣川駅北東方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 二俣川駅南口再開発、相鉄東急直通線運行の影響等により、利便性が格段に向上したため、地域はさらに発展し
ていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    479,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横浜市内及び周辺市に位置する商業地域である。主たる需要者層は、店舗経営または不動産投資
を手掛ける個人または法人、賃貸経営を手掛ける法人等であり、県外からの需要も認められる。最寄り駅周辺の商業施
設が開業、東急直通線が開通したことから、生活利便性が格段に向上したため、駅に近接する商業地域は特に人気が高
まっており、顕在化した取引件数は少ないものの、希少性・用途の多様性を反映して地価は大きく上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、事務所、共同住宅等が混在する駅近接の商業地域であるが、賃貸経営目的での土地の取得より、実
需に基づいた取引が中心となっている。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する実際の取引に基づく市場性を反
映した実証的な価格であり、収益価格は賃貸経営による投資採算性を反映した価格である。本件では、実需を反映した
比準価格を中心とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.8]		 [102.0]
100		 687,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    605,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内、海外の政情、金利上昇や建築費高騰の
影響を受けながらも金融政策及び所得の改善
傾向より不動産投資及び取引市場は引き続き
堅調である。

二俣川駅隣接の商業地域で、東急直通線開通
や駅前商業施設の整備による利便性の向上、
マンション需要等を背景に地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０１
-10		 横浜市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０７０６
０３Ｄ
-77		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
西5m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０７０６
１０
-5		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
d １０７０６
０９
-8		 横浜市保土ケ谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北14.8m国道、
西4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
500,084  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
527,089 		 100
[  73.4]
718,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
732,000 
b (　           ) 
555,397  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
571,640 		 100
[  82.1]
696,273 
710,000 
c (　           ) 
492,872  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
519,487 		 100
[  67.4]
770,752 
786,000 
d (　           ) 
479,094  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 116.6]
445,401 		 100
[  69.5]
640,865 
654,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 +16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    720,000 円／㎡]  



横浜旭 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,397,238 
10,119,431 
40,277,807 
30,922,500 
9,355,307 		 （　0.9332）
8,730,372 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    212,935,902 円　　　　（　    479,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 280.00 ＲＣ8 1,740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   445 ㎡     14.5 m x   30.7 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗、４階以上は住宅（平均専有面積約３２㎡、１ＤＫ、各階５戸）を想定した。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 標準的な共用部分割合を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
280.00 
80.0 
224.00 
4,142 
927,808 		 8.0  7,422,464 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
3,107 
739,466 		 4.0  2,957,864 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
280.00 
85.0 
238.00 
2,899 
689,962 		 4.0  2,759,848 
0.0  0 

 4～ 8		 住宅
180.00 
90.0 
162.00 
2,485 
402,570 		 1.0  402,570 
1.0  402,570 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,740.00 
86.8 
1,510.00 

4,370,086 		 15,153,026 
2,012,850 
⑨年額支払賃料      4,370,086 円　×　12ヶ月　＝　      52,441,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,510.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,441,032 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,146,462 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,294,570 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,153,026 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         142,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,012,850 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         960,230 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,397,238 円　　　　（　       113,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,142 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,375,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,573,231 円  　　　       52,441,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,183,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,037,500 円  　　　　    475,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       475,000 円  　　　　    475,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,119,431 円　（　　　　　　        22,740 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9332    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 475,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0651     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0608 ×  35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,922,500 円  
（　　　　　        69,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,397,238 円      
②総費用 10,119,431 円      
③純収益　①－② 40,277,807 円      
④建物等に帰属する純収益 30,922,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,355,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,730,372 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,619 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    212,935,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     479,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区二俣川一丁目２番５
 0213000057443-0000
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備考