別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜旭 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 5-2 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　野路　好孝   TEL.
鑑定評価額 45,200,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区二俣川１丁目４５番７５
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小売店舗等が建ち並
ぶ駅に近い商業地域
 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 二俣川

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 二俣川駅北方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小売、飲食等の店舗が連坦する駅周辺商業地域であり、その特性に影響を及ぼす地域要因の変動は特に認められ
ず、今後も現状を維持するものと予測する。地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    452,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相鉄線を中心とする旭区及び周辺区の駅周辺商業地域である。需要者は店舗経営者、不動産賃貸業者、個
人投資家等が中心である。駅周辺の再開発や相鉄・東急直通線の開業以降利便性が高まるなかにあって、駅に近く相応
の繁華性を有する商業地域であり稀少性もあることから、需要は堅調である。同様な物件の供給が少ないうえに画地規
模や立地条件によって用途、買主属性等が異なることから、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅周辺商業地域の店舗は利用種別、規模等により賃料水準が一様でなく、事務所の賃貸需要にも不透明感があることか
ら、収益価格を求める際の各種想定には実証的裏付けに乏しく、不確実性が相当程度高くならざるを得ない面がある。
したがって、相鉄線の駅から比較的近い立地の商業地の事例から求めた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 436,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    403,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費、設備投資、雇用情勢や企業の業況
判断は改善傾向にあり、景気は緩やかながら
も回復基調を維持している。


小売、飲食店舗等が立地する駅周辺商業地域
としての特性に影響を及ぼす地域要因の変動
は特にない。


個別的要因による優劣・競争力等の変動はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０１
-10		 横浜市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０７０６
０３Ｄ
-68		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.2m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０７０６
０３Ｄ
-77		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
西5m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０７０６
１１
-5		 横浜市旭区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14.5m国道、
中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０７０６
０３Ｄ
-90		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.8m市道
、中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
500,084  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
481,445 		 100
[  99.5]
483,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
484,000 
b (　           ) 
404,735  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
413,934 		 100
[  98.5]
420,238 
420,000 
c (　           ) 
555,397  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.1]
552,852 		 100
[ 101.4]
545,219 
545,000 
d (　           ) 
225,344  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
265,155 		 100
[  72.7]
364,725 
365,000 
e (　           ) 
312,272  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
326,572 		 100
[  72.3]
451,690 
452,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +7.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    452,000 円／㎡]  



横浜旭 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,376,453 
1,565,963 
6,810,490 
5,112,660 
1,697,830 		 （　0.9541）
1,619,900 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     38,569,048 円　　　　（　    371,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 77.00 ＲＣ4 308.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   104 ㎡      7.9 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３・４階は平均専有面積３３㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.3 ％
の理由		 建物の規模・形状・用途等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
80.0 
61.60 
3,542 
218,187 		 6.0  1,309,122 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
77.00 
87.0 
67.00 
2,550 
170,850 		 3.0  512,550 
1.0  170,850 

 3～ 3		 住宅
77.00 
87.0 
67.00 
2,409 
161,403 		 2.0  322,806 
1.0  161,403 

 4～ 4		 住宅
77.00 
87.0 
67.00 
2,409 
161,403 		 2.0  322,806 
1.0  161,403 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
308.00 
85.3 
262.60 

711,843 		 2,467,284 
493,656 
⑨年額支払賃料        711,843 円　×　12ヶ月　＝　       8,542,116 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     262.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,542,116 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       427,106 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,115,010 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,467,284 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,439 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          493,656 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         238,004 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,376,453 円　　　　（　        80,543 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,542 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 388,500 円  　　　　     77,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 256,263 円  　　　        8,542,116　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      660,400 円  　　　　     77,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,700 円  　　　　     77,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,700 円  　　　　     77,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,565,963 円　（　　　　　　        15,057 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     308.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,112,660 円  
（　　　　　        49,160 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,376,453 円      
②総費用 1,565,963 円      
③純収益　①－② 6,810,490 円      
④建物等に帰属する純収益 5,112,660 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,697,830 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,619,900 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,569,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     371,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区二俣川一丁目４５番７５
 0213000058060-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜旭 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜旭 5-2 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL.
鑑定評価額 45,100,000 円  １㎡当たりの価格 434,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市旭区二俣川１丁目４５番７５
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ4		 小売店舗等が建ち並
ぶ駅に近い商業地域
 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 二俣川

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       104 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 二俣川駅北方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 二俣川駅を最寄駅とした飲食店舗、小売店舗、事務所等が建つ駅近くの商業地域である。今後も同様の環境のま
ま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    445,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 旭区及び周辺隣接区内の商業地域を同一需給圏の範囲と捉えた。店舗目的の法人や個人、或いは不動産投資を手掛ける
法人等が需要の中心である。東急直通線の運行が開始後は利便性が高まり、自動車試験場へ向かう通行人も多く商業地
域としての需要は高まっている。商業地域の取引は特に多くはないものの取引単価は４０万／㎡超であると思料される
。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅から近い店舗、事務所が建つ商業地域であるが、賃貸経営目的での土地の取得より、実需に基づいた取引が中心とな
っていることから、収益価格はやや低位となった。比準価格は、実際の取引に基づく市場性を反映した説得性を有する
価格である。本件では、信頼性の高い比準価格を中心とし、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 436,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    403,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内での新規店舗の開業は続いており、今後
の物価上昇や金利上昇の懸念はあるものの、
商業地を中心とした不動産投資需要は旺盛で
ある。

二俣川駅周辺の繁華性は相鉄東急直通線の開
通後は高まっている。地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜旭 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０３Ｄ
-68		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.2m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
b １０７０６
０１
-10		 横浜市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０７０６
０３Ｄ
-77		 横浜市旭区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
西5m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０７０６
１０
-13		 横浜市旭区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
404,735  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
454,113 		 100
[  96.9]
468,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
469,000 
b (　           ) 
500,084  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
529,089 		 100
[  97.5]
542,655 
543,000 
c (　           ) 
555,397  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
561,620 		 100
[ 110.8]
506,877 
507,000 
d (　           ) 
295,092  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
312,207 		 100
[  87.1]
358,447 
358,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    445,000 円／㎡]  



横浜旭 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,604,123 
1,770,388 
6,833,735 
5,217,940 
1,615,795 		 （　0.9541）
1,541,630 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     36,705,476 円　　　　（　    353,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜旭 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 77.00 ＲＣ4 308.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   104 ㎡      7.9 m x   12.9 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗フロア貸し、２階に事務所、３階以上に共同住宅（１ＤＫ、約３３㎡が各階２戸）を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 標準的な共用部分割合を想定した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
80.0 
61.60 
3,470 
213,752 		 6.0  1,282,512 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
77.00 
90.0 
69.30 
2,603 
180,388 		 3.0  541,164 
1.0  180,388 

 3～ 3		 住宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,429 
168,330 		 2.0  336,660 
1.0  168,330 

 4～ 4		 住宅
77.00 
90.0 
69.30 
2,429 
168,330 		 2.0  336,660 
1.0  168,330 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
308.00 
87.5 
269.50 

730,800 		 2,496,996 
517,048 
⑨年額支払賃料        730,800 円　×　12ヶ月　＝　       8,769,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     269.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,769,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       438,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,331,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,496,996 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,721 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          517,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         249,282 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,604,123 円　　　　（　        82,732 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,487 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜旭 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,500 円  　　　　     79,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 263,088 円  　　　        8,769,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      278,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      674,000 円  　　　　     79,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,300 円  　　　　     79,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,770,388 円　（　　　　　　        17,023 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     308.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,217,940 円  
（　　　　　        50,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,604,123 円      
②総費用 1,770,388 円      
③純収益　①－② 6,833,735 円      
④建物等に帰属する純収益 5,217,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,615,795 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,541,630 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,705,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     353,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜旭 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市旭区二俣川一丁目４５番７５
 0213000058060-0000
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