別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
横浜港南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-7 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　新倉　敦子   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外
｢芹が谷２－８－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中低層の店舗、事務
所等が多い近隣商業
地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 上大岡

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いの旧来の商店街 街

路		 ８．０ｍ市道 交通

施設		 上大岡駅北西方

3.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から遠いバス通り沿いに位置する古くからの近隣商業地域である。特段の変動要因は見当たらず、繁華性は低
いが今後も暫くは同様の環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね港南区を中心に横浜市内全域の近隣商業地域、路線商業地域、混在地等。需要者の中心は、規模にも
左右され、中規模以上では地場企業や沿道サービス型店舗を展開する法人が多いが小規模画地は圏内の個人事業者が殆
どで需給バランスはやや悪い。近隣地域内には共同住宅も多く、用途、規模ともに混在している。商業地においては、
画地規模、利用状況、繁華性等による個別性が強く、同種の取引も少ないことから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、小売店舗、事業所等の混在する近隣商業地域である。繁華性はあまり高くなく自用目的の取引が多い。土
地価格に見合う賃料水準の形成には至っておらず投資目的の取引は少なく、収益価格は低位に試算された。商業地の取
引は少ないが同一需給圏内の範囲を広げ価格牽連性のある取引事例を収集した。従って、実勢を反映した比準価格を重
視し商業地であることから収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    257,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[132.8]		 [100.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一部先行き懸念もあるが景気は堅調に推移し
ている。商業地では繁華性、業種等による差
異も大きいが、全般的に需要は底堅く、市況
は好調である。

古くからの商業地で繁華性が低いものの地域
要因に特段の変動はない。割安感から地価は
底を打ち、昨年来、若干の上昇傾向で推移し
ている。

バス通り沿いにあるが、画地規模が小さく競
争力の程度はやや劣る。個別的要因に変動は
ない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０７Ｄ
-1		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
北東4.5m、
二方路
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０７０５
１０
-15		 横浜市金沢区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０７０５
１０
-1		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.1m市道
、中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
d １０７０５
１０
-9		 横浜市磯子区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 東10m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
e １０７０５
０６
-24		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
210,646 		 100
[ 107.1]
196,682 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
122,173  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,150 		 100
[  70.3]
175,178 
175,000 
c (　           ) 
319,165  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
292,181 		 100
[ 137.3]
212,805 
213,000 
d (　     73,120) 
182,800  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
194,861 		 100
[ 101.0]
192,932 
193,000 
e (　           ) 
384,528  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
386,066 		 100
[ 128.7]
299,974 
300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



横浜港南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,757,570 
754,786 
3,002,784 
2,496,150 
506,634 		 （　0.9541）
483,379 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,509,024 円　　　　（　    140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.00 ＲＣ3 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   82 ㎡      9.8 m x    9.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から、１階は店舗、２～３階は平均専有面積４０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.00 
80.0 
51.20 
3,000 
153,600 		 6.0  921,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
48.00 
85.0 
40.80 
2,100 
85,680 		 1.0  85,680 
1.0  85,680 

 3～ 3		 住宅
48.00 
85.0 
40.80 
2,100 
85,680 		 1.0  85,680 
1.0  85,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
83.0 
132.80 

324,960 		 1,092,960 
171,360 
⑨年額支払賃料        324,960 円　×　12ヶ月　＝　       3,899,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,899,520 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       233,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,665,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,092,960 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,274 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          171,360 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          81,747 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,757,570 円　　　　（　        45,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,015 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,500 円  　　　　     38,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 116,986 円  　　　        3,899,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      328,900 円  　　　　     38,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,700 円  　　　　     38,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         754,786 円　（　　　　　　         9,205 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,496,150 円  
（　　　　　        30,441 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,757,570 円      
②総費用 754,786 円      
③純収益　①－② 3,002,784 円      
④建物等に帰属する純収益 2,496,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 506,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 483,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,895 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,509,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区芹が谷二丁目１０８２番２
 0225000062040-0000
2 　横浜市港南区芹が谷二丁目１０８２番５
 0225000062042-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜港南 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港南 5-7 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　大久保　芳男   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港南区芹が谷２丁目１０８２番２外
｢芹が谷２－８－３５｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(90,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中低層の店舗、事務
所等が多い近隣商業
地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 上大岡

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 上大岡駅北西方

3.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い市道沿いの近隣商業地域であり、特段の変動要因はみられないため、当面は現状を維持していくと
予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港南区及びその隣接区に跨る幹線道路沿いを中心に広がる近隣商業地域である。小規模な画地の需要者
の中心は地場の個人、法人の事業者である。ただ、規模の比較的大きい画地は、マンション用地としての需要も認めら
れる。商業地は、敷地の規模、繁華性等により個別性が強く、市場の中心の価格帯を把握するのは困難であるが、８０
㎡・更地で、１，６００万円程度で取引されていると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層店舗兼共同住宅等が多くみられる近隣商業地域であるが、２階以上は住居系用途のものが多く、土地価格に見合う
賃料の稼得は難しく、収益価格の説得力はやや劣る。取引の多くは周辺の取引相場を指標とした取引であり、比準価格
の説得力が相対的に優っている。したがって、本鑑定評価においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、また
、代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡にも十分留意のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    257,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[100.0]		 100
[132.1]		 [100.0]
100		 199,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    197,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港南区では、上大岡駅前の商業地の繁華性が
高い。現段階では今だ進捗はみられないもの
の、区画整理事業への期待感から、地価は上
昇している。

旧来からの商業地であるが、繁華性は低い。
地域要因に変動はない。地価は、微増にとど
まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港南 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０８Ｄ
-3		 横浜市磯子区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西11m市道、
東2.5m、
二方路
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０７０５
０９Ｄ
-17		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０７０５
１０
-2		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０５
０８Ｄ
-2		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
北2m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     74,137) 
185,343  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
205,668 		 100
[ 102.0]
201,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
224,837  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
233,381 		 100
[ 114.5]
203,826 
204,000 
c (　           ) 
191,145  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
190,956 		 100
[  97.7]
195,451 
195,000 
d (　           ) 
236,037  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
255,665 		 100
[ 123.6]
206,849 
207,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    202,000 円／㎡]  



横浜港南 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,854,342 
818,407 
3,035,935 
2,581,920 
454,015 		 （　0.9541）
433,176 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     10,313,714 円　　　　（　    126,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港南 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.00 ＲＣ3 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度5種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   82 ㎡      9.8 m x    9.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２、３階は専有面積約４０㎡の住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率より査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.00 
80.0 
51.20 
3,144 
160,973 		 6.0  965,838 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
48.00 
85.0 
40.80 
2,201 
89,801 		 1.0  89,801 
1.0  89,801 

 3～ 3		 住宅
48.00 
85.0 
40.80 
2,201 
89,801 		 1.0  89,801 
1.0  89,801 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
83.0 
132.80 

340,575 		 1,145,440 
179,602 
⑨年額支払賃料        340,575 円　×　12ヶ月　＝　       4,086,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,086,900 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       326,952 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,759,948 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,145,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,538 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          179,602 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          83,856 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,854,342 円　　　　（　        47,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,160 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,144 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港南 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,000 円  　　　　     39,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 122,607 円  　　　        4,086,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,600 円  　　　　     39,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         818,407 円　（　　　　　　         9,981 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,581,920 円  
（　　　　　        31,487 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,854,342 円      
②総費用 818,407 円      
③純収益　①－② 3,035,935 円      
④建物等に帰属する純収益 2,581,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 454,015 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 433,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,283 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,313,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     126,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港南 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港南区芹が谷二丁目１０８２番２
 0225000062040-0000
2 　横浜市港南区芹が谷二丁目１０８２番５
 0225000062042-0000
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備考