別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
横浜戸塚 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 9-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.
鑑定評価額 2,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１外
 ②地積
　(㎡)		 15,299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(80,200)
台形
2:1		 工場

 国道沿いに大規模工
場が建ち並ぶ内陸型
工業地域		 南東16m国道、北東側道 水道、ガス、下水 戸塚

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   600 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　  94.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 戸塚駅北東方

2.4km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに大規模工場が建ち並ぶ内陸型の工業地域である。地価は上昇基調で推移しているが、地域要因に
特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及びその周辺の工業地域一帯である。需要者は工場用地や研究所用地を必要とする製造業や物流関
連業者等が中心である。横浜市内事業者の業績は業種業態によってまちまちであるが、近隣地域及びその周辺は幹線道
路や高速交通網へのアクセス、労働力確保、関連産業との位置関係等は概ね良好であり、需要は堅調である。取引価格
はまちまちで、取引の絶対数も依然として少ないことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替性ある類似地域に資料の収集範囲を拡げ試算したもので、要因格差の比較的大きいもの
もあるが、工業地の需給動向を充分考慮して実証的な試算がなされたものと思料する。一方、工業地域の賃貸市場は熟
成の程度が低く、地価は主に自用を前提とした取引を中心に形成されると考えられる。よって比準価格を重視して、収
益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利が上昇基調にあるものの、依然とし
て良好な資金調達環境が継続している。物価
変動や為替の動向に留意する必要がある。


幹線道路沿いに大規模工場が建ち並ぶ内陸型
の工業地域である。地域要因に特段の変動は
見られないが、地価は上昇基調で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０４
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、南東6m、
角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
b １０７０７
０１Ｄ
-43		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
南東6m、角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
c １０７０７
１２Ｄ
-10		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０７０７
１１Ｄ
-32		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南22m市道、
中間画地
工業
高度5種最高20m
(60,200)
e １０７０７
０８Ｄ
-21		 横浜市瀬谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西22m市道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
172,678 		 100
[  91.1]
189,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
162,232  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.2]
151,821 		 100
[  91.1]
166,653 
167,000 
c (　           ) 
266,560  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
284,686 		 100
[ 128.3]
221,891 
222,000 
d (　           ) 
130,536  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
136,541 		 100
[  99.0]
137,920 
138,000 
e (　           ) 
158,946  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
177,685 		 100
[ 129.2]
137,527 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    171,000 円／㎡]  



横浜戸塚 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

523,148,340 
103,197,100 
419,951,240 
358,575,000 
61,376,240 		 （　0.9479）
58,178,538 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,385,203,286 円　　　　（　     90,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 7,500.00 Ｓ4 30,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度5種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   15,299 ㎡    170.0 m x   94.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 工場、一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 工場
30,000.00 
100.0 
30,000.00 
1,573 
47,190,000 		 5.0  235,950,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,000.00 
100.0 
30,000.00 

47,190,000 		 235,950,000 
0 
⑨年額支払賃料     47,190,000 円　×　12ヶ月　＝　     566,280,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  30,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       566,280,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    45,302,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 520,977,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       235,950,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,170,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     523,148,340 円　　　　（　        34,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,573 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,250,000 円  　　　　  5,250,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,662,800 円  　　　      566,280,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   44,625,000 円  　　　　  5,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,250,000 円  　　　　  5,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,250,000 円  　　　　  5,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     103,197,100 円　（　　　　　　         6,745 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　  30,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 50 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 358,575,000 円  
（　　　　　        23,438 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 523,148,340 円      
②総費用 103,197,100 円      
③純収益　①－② 419,951,240 円      
④建物等に帰属する純収益 358,575,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 61,376,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 58,178,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,803 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,385,203,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１
 0208000005115-0000
2 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番２
 0208000005116-0000
3 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２１番
 0208000005120-0000
4 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２２番
 0208000005121-0000
5 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２８番２
 0208000005122-0000
6 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２８番３
 0208000005123-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜戸塚 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 9-1 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　雄二   TEL.
鑑定評価額 2,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１外
 ②地積
　(㎡)		 15,299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
高度5種最高20m


(80,200)
台形
2:1		 工場

 国道沿いに大規模工
場が建ち並ぶ内陸型
工業地域		 南東16m国道、北東側道 水道、ガス、下水 戸塚

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   600 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 戸塚駅東方

2.4km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 工場としての利便性が概ね良好な工業地域であり、今後も引き続き好調水準で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内から湘南・県央までの範囲に所在し、中規模以上の工場等の立地が可能な工業地域。典型的な
需要者は、製造・運輸・倉庫業等を経営する自己利用目的のエンドユーザーである。工場としての利便性が概ね良好な
幹線道路沿い又はその背後の工業地域であり、需要は引続き堅調である。取引の中心となる価格帯については、規模・
利用目的等により様々であり、一概に見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工場・倉庫は個別性が大きく、一般的には自用での利用が需要の相当部分を占めている。一方、横浜新道の上矢部ＩＣ
にも近い本件近隣地域の周辺においては中大規模の貸倉庫等も散見され、当該市場の特性により、収益価格も相当程度
重視すべきである。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を関連付け、更に単価と総額のバランス
からみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな持ち直しを続けている。個人
消費は順調に増加し、設備投資による景気下
支え効果等もあり、区内工業地の需要も堅調
に推移している。

地域要因の変動は特に無い。国道１号沿いに
位置するため、用途の多様性も有しており、
地価は上昇している。


個別的要因の変動は無い。台形地であるが、
使い勝手が良好な角地であり、代替・競争関
係にある他の不動産と比較して競争力は普通
程度である。		 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０４
-3		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西50m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
b １０７０５
０８
-19		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
建築協定
(60,200)
c １０７０７
０４
-17		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、南東6m、
角地
工業
高度5種最高20m
(70,200)
d １０７０９
０２
-2		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12.5m県
道、
北東4.5m、
二方路
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,051  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
197,880 		 100
[ 115.2]
171,771 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　    160,000) 
187,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
191,675 		 100
[ 112.5]
170,378 
170,000 
c (　           ) 
170,836  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
172,511 		 100
[  97.9]
176,211 
176,000 
d (　           ) 
166,906  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
168,559 		 100
[  97.0]
173,772 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



横浜戸塚 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

515,499,000 
100,789,300 
414,709,700 
348,330,000 
66,379,700 		 （　0.9479）
62,921,318 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,498,126,619 円　　　　（　     97,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 7,500.00 Ｓ4 30,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度5種最高20m
 80 ％   200 ％   200 ％   15,299 ㎡    170.0 m x   94.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 街路条件等を考慮して、現況と同じく大規模工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 工場
30,000.00 
100.0 
30,000.00 
1,550 
46,500,000 		 5.0  232,500,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,000.00 
100.0 
30,000.00 

46,500,000 		 232,500,000 
0 
⑨年額支払賃料     46,500,000 円　×　12ヶ月　＝　     558,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  30,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       558,000,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    44,640,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 513,360,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       232,500,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,139,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     515,499,000 円　　　　（　        33,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 25,500,000 円  　　　　  5,100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,580,000 円  　　　      558,000,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   43,350,000 円  　　　　  5,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,100,000 円  　　　　  5,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,100,000 円  　　　　  5,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     100,789,300 円　（　　　　　　         6,588 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9479    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　  30,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0683     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 50 ％　＋　0.0750 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 348,330,000 円  
（　　　　　        22,768 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 515,499,000 円      
②総費用 100,789,300 円      
③純収益　①－② 414,709,700 円      
④建物等に帰属する純収益 348,330,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 66,379,700 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 62,921,318 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,113 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,498,126,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番１
 0208000005115-0000
2 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下１５番２
 0208000005116-0000
3 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２１番
 0208000005120-0000
4 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２２番
 0208000005121-0000
5 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２８番２
 0208000005122-0000
6 　横浜市戸塚区上柏尾町字杉ノ下２８番３
 0208000005123-0000
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