別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜戸塚 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-2 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　康男   TEL.
鑑定評価額 391,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区品濃町５３９番６
 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層店舗事務所ビ
ルが建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南（駅前広場）市道、東側道 水道、ガス、下水 東戸塚駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場　市道 交通

施設		 東戸塚駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は東戸塚駅東口駅前の繁華性のある商業地域で、格別の変動要因はないが、事業系需要や上層階需要の
高まりにより、東戸塚駅周辺の商業地の希少性が上昇している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    881,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、戸塚区を中心に市内及び周辺市の圏域に存する商業地で広域的である。主な需要者は、地縁性のある企
業や全国規模で事業展開をしている企業、投資法人等で、自己使用又は賃貸目的で取得する資金力のある法人が中心。
圏外からの参入も幅広く見られる。近隣地域は、駅前商業地域で繁華性や希少性が高く、立地的に供給が少ないため高
値での取引が期待される。需要の中心価格帯は、取引が少なく価格水準に幅があるため把握は難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は、中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域に存する。市場においては投資による収益性に着目した需
要は認められる。しかし、収益価格は需要者の業種が幅広い状況の中で、元本価値に見合う収益収入の賃料や利回りの
設定が様々であり、資料収集の限界等から想定要素が多い。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[105.4]		 [101.0]
100		 1,060,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限解除により経済活動や景況感が改善
していることから、通行量・顧客の流動性が
回帰し、金融緩和による投資需要も堅調であ
る。

駅前広場面し繁華性・希少性が高く市場競争
力が優る商業地。周辺商業施設の充実や上層
階住宅需要等から地価は上昇で推移。地域要
因に変動は無い。

個別的要因に変動はない。角地で通行利便性
が優る。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０６
-23		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０７０７
０９
-22		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北1.8m道路、
中間画地
商業
高度7種最高31m
地区計画等
(90,240)
c １０７０７
１１Ｄ
-19		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西10.6m県道、
北西10m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０７０４
０１
-7		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27m県道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e １０７０３
１１
-1		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南6.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
856,214  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
873,338 		 100
[  73.8]
1,183,385 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
650,755  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
717,930 		 100
[  62.1]
1,156,087 
1,170,000 
c (　           ) 
1,167,019  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
1,178,349 		 100
[  88.8]
1,326,970 
1,340,000 
d (　           ) 
886,737  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
907,132 		 100
[  92.8]
977,513 
987,000 
e (　           ) 
813,620  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
818,360 		 100
[  85.0]
962,776 
972,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -19.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,963,132 
15,061,875 
44,901,257 
30,976,400 
13,924,857 		 （　0.9343）
13,009,994 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    325,249,850 円　　　　（　    881,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 224.22 ＲＣ6F1B 1,459.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   369 ㎡     18.3 m x   20.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階は店舗、３階以上は事務所を想定 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 標準的な共用部分の有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
122.46 
65.9 
80.66 
3,893 
314,009 		 10.0  3,140,090 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
215.93 
87.6 
189.13 
7,785 
1,472,377 		 10.0  14,723,770 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
224.22 
88.0 
197.42 
4,282 
845,352 		 10.0  8,453,520 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
224.22 
88.0 
197.42 
3,503 
691,562 		 5.0  3,457,810 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,459.49 
86.1 
1,256.89 

5,397,986 		 40,148,620 
0 
⑨年額支払賃料      5,397,986 円　×　12ヶ月　＝　      64,775,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,256.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,775,832 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,182,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,593,765 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,148,620 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         369,367 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,963,132 円　　　　（　       162,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,785 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,810,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 1,943,275 円  　　　       64,775,832　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,258,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,088,500 円  　　　　    481,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       481,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       481,000 円  　　　　    481,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,061,875 円　（　　　　　　        40,818 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 481,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,459.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,976,400 円  
（　　　　　        83,947 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,963,132 円      
②総費用 15,061,875 円      
③純収益　①－② 44,901,257 円      
④建物等に帰属する純収益 30,976,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,924,857 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,009,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,257 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    325,249,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     881,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区品濃町５３９番６
 0208000058258-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜戸塚 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 5-2 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　三千代   TEL.
鑑定評価額 395,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区品濃町５３９番６
 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,400)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ6F1B		 中高層店舗事務所ビ
ルが建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南（駅前広場）市道、東側道 水道、ガス、下水 東戸塚駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前広場に面した店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 駅前広場接面 交通

施設		 東戸塚駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面
は現状のまま安定的に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    883,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市および隣接する鎌倉市、藤沢市の駅周辺の商業地域であり、同等の収益性を有する地域に関して
代替競争の関係が認められる。需要者は賃貸店舗ビル等の経営を目的とする不動産賃貸事業者や投資家等が中心である
が、規模の小さな画地については地元事業者等も考えられる。東戸塚駅周辺の商業地は希少性が高く需要は底堅い。一
方、規模や立地により取引価格はまちまちで、件数も少ないことから中心価格帯の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域である。需要者は収益性から意思決定を行う投資家が多いが
それら需要者は収益性のみならず、周辺の土地取引相場にも敏感である。本件評価では市場性を考慮した比準価格を中
心に、商業地において重視されるべき収益価格を関連づけることが妥当と判断し、代表標準地との均衡にも留意の上、
単価と総額との関連をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,040,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[100.0]		 100
[104.6]		 [101.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復していく中で不動産市況
も総じて堅調。戸塚区の商業地も収益性等に
よる変動率格差は存するが全体として上昇基
調にある。

店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ東戸塚駅前商
業地域で需要は高く、地価は引き続き上昇基
調で推移と思料する。地域要因に特段の変動
はない。

角地であるため、商業地としての競争力でや
や優る。他の条件はほぼ標準的な画地であり
、特段の変動要因はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０６
-22		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.5m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,390)
b １０７０７
０６
-23		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０７０７
０１Ｄ
-100		 横浜市戸塚区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m市道、
南東6m、南4m、
三方路
商業
高度7種最高31m
地区計画等
(100,600)
d １０７０７
０４
-19		 横浜市戸塚区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北18m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,020,570  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
1,096,844 		 100
[  99.0]
1,107,923 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,120,000 
b (　           ) 
856,214  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
877,619 		 100
[  82.1]
1,068,963 
1,080,000 
c (　    470,003) 
1,566,678  		 100
[ 100.0]		 [ 113.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,708,282 		 100
[  98.0]
1,743,145 
1,760,000 
d (　           ) 
366,032  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
342,406 		 100
[  52.4]
653,447 
660,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



横浜戸塚 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,170,459 
14,361,954 
44,808,505 
31,169,600 
13,638,905 		 （　0.9556）
13,033,338 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    325,833,450 円　　　　（　    883,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 224.22 ＲＣ6F1B 1,459.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   369 ㎡     18.3 m x   20.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階を店舗のフロア貸し、３階～６階を事務所のフロア貸しと想定した。 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 当該地域の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
122.46 
65.9 
80.66 
3,718 
299,894 		 10.0  2,998,940 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
215.93 
87.6 
189.13 
7,746 
1,465,001 		 12.0  17,580,012 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
224.22 
88.0 
197.42 
4,028 
795,208 		 10.0  7,952,080 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
224.22 
88.0 
197.42 
3,486 
688,206 		 10.0  6,882,060 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,459.49 
86.1 
1,256.89 

5,312,927 		 56,059,272 
0 
⑨年額支払賃料      5,312,927 円　×　12ヶ月　＝　      63,755,124 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,256.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,755,124 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,100,410 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,654,714 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        56,059,272 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         515,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,170,459 円　　　　（　       160,354 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,811 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,746 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,840,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 1,912,654 円  　　　       63,755,124　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,527,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,114,000 円  　　　　    484,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       484,000 円  　　　　    484,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,361,954 円　（　　　　　　        38,921 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 484,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　   1,459.49 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0601 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,169,600 円  
（　　　　　        84,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,170,459 円      
②総費用 14,361,954 円      
③純収益　①－② 44,808,505 円      
④建物等に帰属する純収益 31,169,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,638,905 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,033,338 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,321 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    325,833,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     883,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区品濃町５３９番６
 0208000058258-0000
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備考