別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜戸塚 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -41 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　康男   TEL.
鑑定評価額 448,000,000 円  １㎡当たりの価格 432,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４２７番
 ②地積
　(㎡)		 1,038  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:3		 共同住宅

ＲＣ5		 中高層のマンション
が多い住宅地域
 南9m市道 水道、ガス、下水 戸塚

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道		 交通

施設		 戸塚

500m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンションが多い住宅地域で駐車場利用地が見られ熟成の余地はあるが、格別の変動要因はないため、
概ね現在の住環境を維持し推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    446,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              419,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線沿線を主として、市内及び周辺市を中心とした圏域に存する住宅地域。需要者はマンシ
ョン素地を求めるマンションデベロッパーや不動産業者等である。近隣地域は、中高層のマンションが多い住宅地域で
、駅徒歩圏の立地性から開発素地を求める需要者は広範囲に及ぶ。市場での需要の中心価格帯は、規模や立地性、マン
ションデベロッパー等により差はあるが、概ね標準的なもので㎡当たり４０～５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係にあるマンション素地の事例を中心に試算し、市場における取引の実態を反映した実証的な
価格である。開発法による価格は、マンションデベロッパーや不動産業者の投資採算性を反映したものであり、需要者
に対して信頼性のある説得力が高い価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連付けて、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[102.0]		 100
[114.3]		 [103.0]
100		 433,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    411,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢、物価及び長期金利の上昇等が懸念
されるが、低金利政策、生活スタイルの定着
化等を背景に住宅取引市場は安定的に推移。


最寄駅から徒歩圏の住宅街。マンション素地
への需要は堅調で広域的であり地価は上昇で
推移。地域要因に大きな変動は無い。


個別的要因に変動はない。南道路で方位が優
るため、個別的要因の格差がある。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０１Ｄ
-86		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南27m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０７０３
０４
-20		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西5.4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０７０３
０８
-3		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０５
０３
-14		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(71,200)
e １０７０５
１０Ｄ
-2		 横浜市港南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東22m県道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,569  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
380,171 		 100
[  99.4]
382,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
394,000 
b (　           ) 
462,318  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
471,473 		 100
[  99.8]
472,418 
487,000 
c (　           ) 
419,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
431,479 		 100
[ 100.7]
428,480 
441,000 
d (　           ) 
425,421  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
433,346 		 100
[  97.3]
445,371 
459,000 
e (　           ) 
560,538  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
576,864 		 100
[ 115.7]
498,586 
514,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    446,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用は分譲マンションの敷地であり、賃貸建物を想定する収益還元法を適用することは妥当
ではないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,384,914,485 
949,829,513 
10 
880,000 
1,806.00 
330,000 
2,692.34 
⑧開発法による価格 　　          435,084,972 円　　　　（　              419,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -41　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,038 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,038.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
621.29 ㎡  2,692.34 ㎡  1,806.00 ㎡  886.34 ㎡  1,806.00 ㎡  ＲＣ・6F
 (    30 戸)
 60㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      59.9 ％）  （     259.4 ％）  （     174.0 ％）  （      85.4 ％）  （     67.08 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   18.7 ｍ

  53.3 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 880,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 周辺地域等の販売事例、販売動向を参考に査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    880,000 円／㎡　　×　　     1,806.00 ㎡　　＝　　　　       1,589,280,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,589,280,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   330,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   339,900 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    339,900 円／㎡　　×　　　   2,692.34 ㎡　　＝　　　　         915,126,366 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 横浜市では開発負担金の徴収はないため
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,589,280,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         158,928,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,074,054,366 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 79,464,000 円  (      5 ％) ×　　0.9310  （      9 ヶ月） ＝　　           73,980,984 円 
販売総額(2期) 79,464,000 円  (      5 ％) ×　　0.8948  （     14 ヶ月） ＝　　           71,104,387 円 
販売総額(3期) 1,430,352,000 円  (     90 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　        1,239,829,114 円 
収入合計 － － － － 1,384,914,485 円 
支出 建築工事費(1期) 91,512,637 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　           85,875,459 円 
建築工事費(2期) 91,512,637 円  (     10 ％) ×　　0.9019  （     13 ヶ月） ＝　　           82,535,247 円 
建築工事費(3期) 732,101,093 円  (     80 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          634,585,227 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9535  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 79,464,000 円  (     50 ％) ×　　0.9459  （      7 ヶ月） ＝　　           75,164,998 円 
販売管理費(2期) 79,464,000 円  (     50 ％) ×　　0.9019  （     13 ヶ月） ＝　　           71,668,582 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 949,829,513 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,384,914,485 円　　－　　　　　　          949,829,513 円　　＝　　　　　           435,084,972 円 

              419,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４２７番
 0208000013180-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
横浜戸塚 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -41 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.
鑑定評価額 448,000,000 円  １㎡当たりの価格 432,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４２７番
 ②地積
　(㎡)		 1,038  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)

1:3		 共同住宅

ＲＣ5		 中高層のマンション
が多い住宅地域
 南9m市道 水道、ガス、下水 戸塚

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.7 ｍ、奥行　約　　  53.3 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位　北　　９
ｍ市道		 交通

施設		 戸塚駅南方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸塚駅徒歩圏の中高層マンションが多い住宅地域である。最寄駅、大型商業施設へのアクセスは良好であり、都
心接近性にも優れる。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    446,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              418,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線、ＪＲ横須賀線、横浜市営地下鉄ブルーライン等沿線の横浜市及びその周辺エリアのマン
ション需要がある地域一円。需要者は中小規模分譲マンションの開発及び分譲を目的としたデベロッパーが中心である
。建築費は高止まりの傾向が続いているが、最寄駅から徒歩圏内の好立地に所在する画地は、希少性があり需要は概ね
堅調である。マンション用地の取引は限定的であり、需要の中心価格帯は見出し難い状況が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層のマンションが多い住宅地域である。分譲マンション用地の需要者であるデベロッパーは居住の利便
性、地域ブランド、希少性等を反映した市場価値を重視して土地取引を行う。また、開発法による価格は分譲マンショ
ン用地の典型的な需要者であるデベロッパーの投資採算性の観点から求められた規範性の高い価格である。したがって
、比準価格及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[102.0]		 100
[114.5]		 [103.0]
100		 432,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    411,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利が上昇基調にあるものの、依然とし
て良好な資金調達環境が継続している。物価
上昇の動向や人口動態に留意する必要がある
。

戸塚駅から徒歩圏の中高層マンションが多い
住宅地域である。地域要因に変動は見られな
いが、地価は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０２Ｄ
-29		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東9m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０７０７
０１Ｄ
-86		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南27m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０７０７
０１Ｄ
-87		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
d １０７０７
０１Ｄ
-12		 横浜市戸塚区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m市道
、南8m、
二方路
１住居
高度4種最高20m
(61,164)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
481,051  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
532,664 		 100
[ 110.0]
484,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
499,000 
b (　           ) 
366,569  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
383,488 		 100
[ 103.0]
372,318 
383,000 
c (　           ) 
327,957  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
367,853 		 100
[ 100.9]
364,572 
376,000 
d (　           ) 
263,925  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
301,991 		 100
[  59.3]
509,260 
525,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    446,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用は分譲マンションの敷地であり、賃貸建物を想定する収益還元法を適用することは妥当
ではないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 標準地の最有効使用が分譲マンションの敷地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,301,504,862 
867,986,495 
10 
827,000 
1,806.00 
300,000 
2,692.34 
⑧開発法による価格 　　          433,518,367 円　　　　（　              418,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -41　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,038 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,038.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
621.29 ㎡  2,692.34 ㎡  1,806.00 ㎡  886.34 ㎡  1,806.00 ㎡  ＲＣ・6F
 (    42 戸)
 43㎡・２ＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      59.9 ％）  （     259.4 ％）  （     174.0 ％）  （      85.4 ％）  （     67.08 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   18.7 ｍ

  53.3 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    9.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 827,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在するマンション販売事例等を参考に決定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    827,000 円／㎡　　×　　     1,806.00 ㎡　　＝　　　　       1,493,562,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,493,562,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   309,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    309,000 円／㎡　　×　　　   2,692.34 ㎡　　＝　　　　         831,933,060 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 横浜市では開発負担金の徴収はないため
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,493,562,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         149,356,200 円 
支出合計　④+⑤+⑥           981,289,260 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して決定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 13 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 74,678,100 円  (      5 ％) ×　　0.9310  （      9 ヶ月） ＝　　           69,525,311 円 
販売総額(2期) 74,678,100 円  (      5 ％) ×　　0.8948  （     14 ヶ月） ＝　　           66,821,964 円 
販売総額(3期) 1,344,205,800 円  (     90 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　        1,165,157,587 円 
収入合計 － － － － 1,301,504,862 円 
支出 建築工事費(1期) 83,193,306 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　           78,068,598 円 
建築工事費(2期) 83,193,306 円  (     10 ％) ×　　0.9019  （     13 ヶ月） ＝　　           75,032,043 円 
建築工事費(3期) 665,546,448 円  (     80 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          576,895,661 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9535  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 74,678,100 円  (     50 ％) ×　　0.9459  （      7 ヶ月） ＝　　           70,638,015 円 
販売管理費(2期) 74,678,100 円  (     50 ％) ×　　0.9019  （     13 ヶ月） ＝　　           67,352,178 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 867,986,495 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,301,504,862 円　　－　　　　　　          867,986,495 円　　＝　　　　　           433,518,367 円 

              418,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区上倉田町字上耕地４２７番
 0208000013180-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考