別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜戸塚 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -28 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　橋本　公夫   TEL.
鑑定評価額 487,000,000 円  １㎡当たりの価格 381,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区品濃町５５７番２
 ②地積
　(㎡)		 1,277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 中高層のマンション
が建ち並ぶ住宅地域
 西6.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 東戸塚

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６．５
ｍ市道		 交通

施設		 東戸塚駅北東方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              366,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横浜市・川崎市・鎌倉市・その周辺市等に広がる中高層共同住宅地域一円である。中心となる需
要者は、都心通勤者であるサラリーマンへのマンション販売を企画するデベロッパー等である。最寄駅徒歩圏に位置し
、利便性は良好であることから、住宅需要は安定的である。取引の中心となる価格帯は、立地・規模等により異なり、
一概に見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中心となる需要者は、マンション素地を求めるデベロッパー等であり、このような需要者は取引の意思決定の際には投
資採算性を重視する傾向が強く、これらを反映した開発法による価格の信頼性は高い。一方、これらの需要者はマンシ
ョン適地の周辺取引市場も重視することから、市場の実態を反映した比準価格の信頼性も高い。よって、本件において
は、比準価格と開発法による価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[102.0]		 100
[129.4]		 [102.0]
100		 379,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等が懸念されるものの、経済の力強
い回復により、地価の上昇基調が続いている
。


最寄駅徒歩圏の利便性が良好な地域に存する
のマンション適地の需要は、安定的に推移し
ている。


特に個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０３
-14		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(71,200)
b １０７０３
０８
-3		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m市道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０７０４
０６
-5		 横浜市神奈川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
北4m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
d １０７０３
１２
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.3m市道、
西3m、二方路
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
e １０７０３
１１
-18		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南10m市道、
東5.5m、角地
１住居
高度4種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
425,421  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
432,928 		 100
[ 104.9]
412,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
419,436  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
442,277 		 100
[ 110.0]
402,070 
410,000 
c (　           ) 
442,436  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
454,702 		 100
[ 109.2]
416,394 
425,000 
d (　           ) 
314,141  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
311,701 		 100
[  87.4]
356,637 
364,000 
e (　           ) 
297,131  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
290,346 		 100
[  83.3]
348,555 
356,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    395,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,729,547,557 
1,262,323,436 
10 
810,000 
2,487.60 
300,000 
4,022.55 
⑧開発法による価格 　　          467,224,121 円　　　　（　              366,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -28　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,277 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,277.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
893.35 ㎡  4,022.55 ㎡  2,487.60 ㎡  1,534.95 ㎡  2,487.60 ㎡  ＲＣ・6F
 (    35 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      70.0 ％）  （     315.0 ％）  （     194.8 ％）  （     120.2 ％）  （     61.84 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   31.3 ｍ

  38.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 810,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在するマンションの分譲価格等を参考に査定。
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    810,000 円／㎡　　×　　     2,487.60 ㎡　　＝　　　　       2,014,956,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,014,956,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   309,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似の建物の建築費等を参考に査定。
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    309,000 円／㎡　　×　　　   4,022.55 ㎡　　＝　　　　       1,242,967,950 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 横浜市では開発負担金の徴収がないため。
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,014,956,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         201,495,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,444,463,550 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 100,747,800 円  (      5 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　           93,050,668 円 
販売総額(2期) 100,747,800 円  (      5 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　           89,433,822 円 
販売総額(3期) 1,813,460,400 円  (     90 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　        1,547,063,067 円 
収入合計 － － － － 1,729,547,557 円 
支出 建築工事費(1期) 124,296,795 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          116,640,112 円 
建築工事費(2期) 124,296,795 円  (     10 ％) ×　　0.8948  （     14 ヶ月） ＝　　          111,220,772 円 
建築工事費(3期) 994,374,360 円  (     80 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          848,300,767 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 100,747,800 円  (     50 ％) ×　　0.9459  （      7 ヶ月） ＝　　           95,297,344 円 
販売管理費(2期) 100,747,800 円  (     50 ％) ×　　0.9019  （     13 ヶ月） ＝　　           90,864,441 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,262,323,436 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,729,547,557 円　　－　　　　　　        1,262,323,436 円　　＝　　　　　           467,224,121 円 

              366,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区品濃町５５７番２
 0208000061367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜戸塚 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -28 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　栗山　亮   TEL.
鑑定評価額 485,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区品濃町５５７番２
 ②地積
　(㎡)		 1,277  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(80,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ6		 中高層のマンション
が建ち並ぶ住宅地域
 西6.5m市道、北側道 水道、ガス、下水 東戸塚

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 東戸塚駅北東方

900m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    387,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              366,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市内及び隣接する鎌倉市等の中層共同住宅地域と判断した。需要者の中心は、マンション販売を目
的とするマンションデベロッパーである。建築資材の価格が高止まりする中、労務費の高騰もあり、マンションの販売
価格は上昇傾向にある。駅近で稀少性の高いマンションの販売は好調であるが、販売戸数の多い大規模マンションなど
契約率の低下しているマンションも見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、マンション素地となる取引事例を中心に選択し試算されており、取引の実態を反映した信頼性の高い試算
価格が求められた。また開発法による価格は、マンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格が求められており
、規範性の高い試算価格が求められた。従って、本件では比準価格と開発法による価格を関連付けて、更に代表標準地
との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    476,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[102.0]		 100
[129.3]		 [102.0]
100		 379,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    362,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当区の人口は微増傾向で推移している。景気
は緩やかに回復しており、区内の不動産市況
は、全体的に堅調を維持している。


東戸塚駅周辺は生活利便性に優れており、マ
ンション素地の需要は堅調であることから、
地価の上昇傾向は継続している。


西側道路や角地であることから、個別的要因
に基づく競争力は認められる。当該要因の与
える影響に格別の変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０１Ｄ
-86		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南27m、角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
b １０７０７
０１Ｄ
-87		 横浜市戸塚区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m県道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０７０５
０７
-11		 横浜市磯子区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
西4m、二方路
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
d １０７０５
０３
-14		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(71,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,569  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
379,474 		 100
[ 106.1]
357,657 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
365,000 
b (　           ) 
327,957  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
367,853 		 100
[ 100.8]
364,934 
372,000 
c (　           ) 
276,494  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
291,046 		 100
[  79.9]
364,263 
372,000 
d (　           ) 
425,421  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
443,289 		 100
[ 102.9]
430,796 
439,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    387,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,729,547,557 
1,262,323,436 
10 
810,000 
2,487.60 
300,000 
4,022.55 
⑧開発法による価格 　　          467,224,121 円　　　　（　              366,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -28　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,277 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,277.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
893.35 ㎡  4,022.55 ㎡  2,487.60 ㎡  1,534.95 ㎡  2,487.60 ㎡  ＲＣ・6F
 (    35 戸)
 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      70.0 ％）  （     315.0 ％）  （     194.8 ％）  （     120.2 ％）  （     61.84 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
80 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   31.3 ｍ

  38.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 810,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在するマンションの分譲価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    810,000 円／㎡　　×　　     2,487.60 ㎡　　＝　　　　       2,014,956,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,014,956,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   309,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    309,000 円／㎡　　×　　　   4,022.55 ㎡　　＝　　　　       1,242,967,950 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 横浜市においては開発負担金の徴収がないため
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,014,956,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         201,495,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,444,463,550 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 13 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 15 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 100,747,800 円  (      5 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　           93,050,668 円 
販売総額(2期) 100,747,800 円  (      5 ％) ×　　0.8877  （     15 ヶ月） ＝　　           89,433,822 円 
販売総額(3期) 1,813,460,400 円  (     90 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　        1,547,063,067 円 
収入合計 － － － － 1,729,547,557 円 
支出 建築工事費(1期) 124,296,795 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          116,640,112 円 
建築工事費(2期) 124,296,795 円  (     10 ％) ×　　0.8948  （     14 ヶ月） ＝　　          111,220,772 円 
建築工事費(3期) 994,374,360 円  (     80 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          848,300,767 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 100,747,800 円  (     50 ％) ×　　0.9459  （      7 ヶ月） ＝　　           95,297,344 円 
販売管理費(2期) 100,747,800 円  (     50 ％) ×　　0.9019  （     13 ヶ月） ＝　　           90,864,441 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,262,323,436 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,729,547,557 円　　－　　　　　　        1,262,323,436 円　　＝　　　　　           467,224,121 円 

              366,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区品濃町５５７番２
 0208000061367-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考