別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜戸塚 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -19 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　三千代   TEL.
鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区名瀬町字平蔵谷２４４７番４
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
台形
1.2:1		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域		 東4.5m市道 水道、ガス、下水 緑園都市

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 緑園都市駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が中心の低層住宅地域で影響を及ぼす特段の要因も見当たらず、当面は現環境を維持するものと思料。
やや距離はあるが緑園都市駅から徒歩圏にあるため需要は見込め、地価は引き続き上昇基調で推移と予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄いずみ野線、相鉄本線、ＪＲ東海道本線、横須賀線沿線で、戸塚区および隣接区内にある最寄駅徒
歩圏の低層住宅地域である。需要の中心は東京・横浜方面への通勤者層であり、圏内の需要者が多い。調整区域に囲ま
れ環境面ではやや劣るものの、緑園都市駅徒歩圏にあり需要は見込める地域である。取引の中心となる価格帯は土地が
１５０平米程度で２０００万円台中頃、新築戸建で４０００万円程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、最寄駅よりやや距離のある住宅地域である。アパート等の収益物件も見られるものの、一般住宅を中心と
した住宅地域となっている。地域内の土地取引は居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、土地価格に見合う賃
料水準は形成されていない。本件評価では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表
標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[101.0]		 100
[112.0]		 [102.0]
100		 165,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復していく中で不動産市況
も総じて堅調。戸塚区の住宅地も利便性等に
よる変動率格差は存するが全体として上昇基
調にある。

やや距離はあるが、緑園都市駅徒歩圏の住宅
地域で安定的需要が見込め、地価は引き続き
上昇傾向で推移と思料する。地域要因に特段
の変動はない。

東道路に面しているため日照等の環境面で優
る。他の条件は形状も含めほぼ標準的な画地
であり、特段の変動要因はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０８Ｄ
-9		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０７
１１
-11		 横浜市戸塚区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０７
０８Ｄ
-11		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5.5m市道
、北西3.6m、
準角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
d １０７０７
０７Ｄ
-34		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e １０７０７
０１Ｄ
-65		 横浜市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.1m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,997  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
159,273 		 100
[ 101.0]
157,696 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
130,946  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
131,331 		 100
[ 101.0]
130,031 
133,000 
c (　           ) 
188,890  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
185,439 		 100
[ 107.1]
173,146 
177,000 
d (　           ) 
214,252  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
216,748 		 100
[ 133.9]
161,873 
165,000 
e (　           ) 
169,205  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
173,774 		 100
[ 105.1]
165,342 
169,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    169,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,967,565 
525,164 
2,442,401 
1,680,170 
762,231 		 （　0.9735）
742,032 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,667,429 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 ＬＳ2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   172 ㎡     14.0 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３４㎡程度のファミリータイプ、仕様は標準的な共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,760 
119,680 		 1.0  119,680 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,790 
121,720 		 1.0  121,720 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.00 
100.0 
136.00 

241,400 		 241,400 
0 
⑨年額支払賃料        241,400 円　×　12ヶ月　＝　       2,896,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,896,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       123,552 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,965,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           241,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,317 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,967,565 円　　　　（　        17,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,791 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,790 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,500 円  　　　　     23,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 92,664 円  　　　        3,088,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      203,100 円  　　　　     23,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         525,164 円　（　　　　　　         3,053 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,680,170 円  
（　　　　　         9,768 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,967,565 円      
②総費用 525,164 円      
③純収益　①－② 2,442,401 円      
④建物等に帰属する純収益 1,680,170 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 762,231 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 742,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,667,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区名瀬町字平蔵谷２４４７番４
 0208000100161-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜戸塚 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜戸塚 -19 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　景   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市戸塚区名瀬町字平蔵谷２４４７番４
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m
台形
1.2:1		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅のほかアパ
ート等も見られる住
宅地域		 東4.5m市道 水道、ガス、下水 緑園都市

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 緑園都市駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の中にアパート等も見られる既成住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線・横須賀線、相鉄いずみ野線沿線の戸塚区北部の住宅地域。需要者の中心は横浜市中心
部や東京方面へ通勤する会社員世帯であり、地縁のある地元居住者の買替需要も多い。近隣地域は緑園都市駅から徒歩
圏内に位置し、相鉄線の都心直通運転開始の影響等から需要は堅調に推移しており、他の圏域からの転入も散見される
。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で４，５００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は緑園都市駅徒歩圏の一般住宅、アパート等が混在する住宅地域。交通利便性が比較的良好なため賃貸需要も
安定しているが、行政条件等から収益物件の建築を目的とした土地取引は限定的である。エンドユーザーによる自己居
住目的の取引が中心であり、これらの取引が市場価格を形成している。よって本件では、市場性を反映した実証的な比
準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜戸塚 -14               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [101.7]
100		 100
[101.0]		 100
[111.3]		 [102.0]
100		 166,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は日銀のゼロ金利解除後も底堅く
推移してきたが、今後の政策金利引き上げの
影響が不明瞭で、市場の先行きに対する不透
明感が強い。

緑園都市駅徒歩圏の既成住宅地域に所在し、
宅地需要、地価ともに堅調に推移している。
地域要因の変動は特に見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜戸塚 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０７
０８Ｄ
-9		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
b １０７０７
１２Ｄ
-43		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
c １０７０７
０４
-12		 横浜市戸塚区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6.5m市道
、北東4.5m、
角地
１低専
高度1種最高10m
(60,80)
d １０７０７
０４
-21		 横浜市戸塚区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,997  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
159,897 		 100
[  94.9]
168,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
150,699  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
155,521 		 100
[  93.0]
167,227 
171,000 
c (　           ) 
151,590  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
148,383 		 100
[ 101.0]
146,914 
150,000 
d (　           ) 
176,014  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
181,124 		 100
[  93.0]
194,757 
199,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



横浜戸塚 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,008,942 
535,657 
2,473,285 
1,722,350 
750,935 		 （　0.9735）
731,035 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,405,595 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜戸塚 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 ＬＳ2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   172 ㎡     14.0 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、平均賃貸面積３４㎡、２ＤＫタイプの２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,745 
118,660 		 1.0  118,660 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,799 
122,332 		 1.0  122,332 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.00 
100.0 
136.00 

240,992 		 240,992 
0 
⑨年額支払賃料        240,992 円　×　12ヶ月　＝　       2,891,904 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,891,904 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       125,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,006,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           240,992 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,008,942 円　　　　（　        17,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,799 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜戸塚 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 93,957 円  　　　        3,131,904　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      208,200 円  　　　　     24,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         535,657 円　（　　　　　　         3,114 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,722,350 円  
（　　　　　        10,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,008,942 円      
②総費用 535,657 円      
③純収益　①－② 2,473,285 円      
④建物等に帰属する純収益 1,722,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 750,935 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 731,035 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,405,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜戸塚 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市戸塚区名瀬町字平蔵谷２４４７番４
 0208000100161-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考