令和7年1月14日　提出 横浜戸塚 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜戸塚 -4 神奈川県 神奈川第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　幹森   TEL.

鑑定評価額 554,000,000 円  １㎡当たりの価格 490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 370,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市戸塚区品濃町５２３番１外 ②地積 　(㎡) 1,131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) 準防 （その他） 高度3種最高15m (80,150) 1.5:1 寄宿舎 ＲＣ4 マンション、店舗、 住宅等が混在する住 宅地域 西12m市道、南側道 水道、ガス、下水 東戸塚 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、１２ｍ 市道 交通 施設 東戸塚駅南東方 500m 法令 規制 ２中専 (70,150) 準防  高度3種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 東戸塚駅徒歩圏の利便性の高い地域のためマンション用地の需要は高く、今後も、マンション建設はさらに増加 していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    511,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              444,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市及び隣接する市区等の最寄り駅から徒歩圏の中層共同住宅地域である。需要者の中心は、中層マ ンション、店舗付マンション地として開発する法人事業者等である。近隣地域は中層の共同住宅や低層の店舗等が見ら れる駅近くの地域で、建築費コストの上昇によりマンション分譲価格の高騰にもかかわらず東戸塚駅周辺のマンション の売れ行きは好調であり、地価は上昇傾向が強まっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、駅に近い中層共同住宅地域である。需要者は、中層マンション地として開発する法人事業者等で、賃貸市 場の熟成度が低い。比準価格は実際のマンション用地の取引を反映した価格である。開発法による価格は、需要者の投 資採算性に基づく合理的な価格である。よって、採用事例は広域となったが、信頼性の高い比準価格を標準とし、開発 法による価格を関連づけ、単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    476,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復により地価は上昇傾向にあり、高齢 化率は高いが、人口は微増傾向で、バス便利 用等の郊外でも、需要は持ち直している。 駅、大型商業施設等に近い利便性の優れた地 域で、マンション素地に対する需要は底堅く 、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％