別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜港北 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-9 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　馬場　佳子   TEL.
鑑定評価額 354,000,000 円  １㎡当たりの価格 427,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新羽町字中町１６２５番１外
 ②地積
　(㎡)		 830  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m
地区計画等

(100,300)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北22m県道、西側道 水道、ガス、下水 新羽

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いにある駅前の商業地
域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 新羽駅西方

140m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因はないため、しばらくは現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市内の駅に近い商業地域で、港北区内又は周辺地域にある駅前の近隣商業地域との価格牽連性が特に
強い。需要者の中心は、開発又は投資目的で取得する不動産業者や投資家等で、利回りを確保できる賃貸ビル等であれ
ばリート等の参入も考えられる。古くから所有している地主が多い地域につき取引は少なく、需要の中心となる価格帯
の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域にあって収益価格は比準価格に比して低位に試算されたが、これは地区計画により業務商業地区に位置付けら
れている一方、現時点では自用目的の取引中心で推移しているため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
めである。よって、市場で実際に取引された事例から求められた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し
、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    486,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[120.5]		 [103.0]
100		 426,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    419,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地は、総じて賃料水準の大きな変動は見
られないが利回りの低下傾が続いている。多
極化により物件間格差が著しい。


特段の変動は見られていない。




特筆すべき事項はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０７
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東8.8m県道、
中間画地
近商
高度6種最高30m
(90,300)
b １０７０３
０３
-4		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
c １０７０３
０１Ｄ
-3		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m県道、
南東5.2m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０７０３
１１
-14		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北10m市道、
西3.6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０７０３
１１Ｄ
-8		 横浜市青葉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
中間画地
準住居
高度4種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
535,286  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
535,286 		 100
[ 118.0]
453,632 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
467,000 
b (　           ) 
311,283  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
311,283 		 100
[  89.8]
346,640 
357,000 
c (　           ) 
908,415  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
873,476 		 100
[ 142.6]
612,536 
631,000 
d (　           ) 
1,459,261  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 198.0]
737,001 		 100
[ 161.7]
455,783 
469,000 
e (　           ) 
369,600  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
378,840 		 100
[  90.3]
419,535 
432,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　 +98.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    450,000 円／㎡]  



横浜港北 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,127,431 
14,258,015 
55,869,416 
46,564,700 
9,304,716 		 （　0.9556）
8,891,587 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    222,289,675 円　　　　（　    268,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 650.00 Ｓ5 2,489.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   830 ㎡     18.3 m x   48.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 地域の同種における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
650.00 
70.0 
455.00 
3,969 
1,805,895 		 6.0  10,835,370 
2.0  3,611,790 

 2～ 2		 住宅
613.00 
90.0 
551.70 
2,380 
1,313,046 		 1.0  1,313,046 
1.0  1,313,046 

 3～ 3		 住宅
613.00 
90.0 
551.70 
2,400 
1,324,080 		 1.0  1,324,080 
1.0  1,324,080 

 4～ 4		 住宅
613.00 
90.0 
551.70 
2,430 
1,340,631 		 1.0  1,340,631 
1.0  1,340,631 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,489.00 
84.8 
2,110.10 

5,783,652 		 14,813,127 
7,589,547 
⑨年額支払賃料      5,783,652 円　×　12ヶ月　＝　      69,403,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,110.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,403,824 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     4,236,229 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,367,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,813,127 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         139,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,589,547 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       3,620,593 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,127,431 円　　　　（　        84,491 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,325 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,969 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,655,000 円  　　　　    731,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,118,115 円  　　　       70,603,824　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      809,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,213,500 円  　　　　    731,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       731,000 円  　　　　    731,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       731,000 円  　　　　    731,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,258,015 円　（　　　　　　        17,178 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 731,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   2,489.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,564,700 円  
（　　　　　        56,102 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,127,431 円      
②総費用 14,258,015 円      
③純収益　①－② 55,869,416 円      
④建物等に帰属する純収益 46,564,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,304,716 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,891,587 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,713 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    222,289,675 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     268,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新羽町字中町１６２５番１
 0224000146440-0000
2 　横浜市港北区新羽町字中町１６２５番２
 0224000146441-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜港北 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-9 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 357,000,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新羽町字中町１６２５番１外
 ②地積
　(㎡)		 830  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度6種最高20m
地区計画等

(100,300)

1:2.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北22m県道、西側道 水道、ガス、下水 新羽

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.3 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新羽駅周辺地区Ａ地区、土地
の高度利用、商業業務施設誘
導、都市型住宅の立地促進等		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 新羽駅南西方

140m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度6種最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は地下鉄ブルーライン線「新羽」駅から近い店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域で、広幅
員街路（港北産業道路）に接面し新羽駅周辺地区計画Ａ地区に所在する。当面の間、現環境維持と思料する。
(3)最有効使用の判定 店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    458,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港北区及び隣接区の同等の収益性を有する駅前商業地域一帯で、主な需要者は不動産事業者や地場の事業
者で画地規模によりマンション等の開発業者も参入する。繁華性は余り無く、商業的賃貸需要は強くはないが、立地の
希少性、今後の発展への期待や潜在力、また居住用としての利便性等から、取引需要は堅調とみられる。なお地域内画
地の個別性に差があり一定の取引総額水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は市営地下鉄線ブルーライン沿線「新羽」駅の駅前商業地域で、２階以上のテナントニーズが限定的であり、
収益性を反映した地価水準と実際の取引価格水準に乖離が生じている。周辺商業地においても利便性や値頃感に着目し
た実需取引が中心であり、投資目的の土地取引は少ない。よって本件では、現実の取引価格を反映した比準価格を重視
し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    486,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[100.0]		 100
[119.7]		 [103.0]
100		 429,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    419,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用の改善が続く中で景気は緩やかに回復傾
向にあるが、先行きの金利高や金融資本市場
の変動に留意する必要がある。港北区の人口
は増加傾向。

土地区画整理事業が完了し広幅員街路に画地
の整った商業地で最寄り駅は各駅停車駅だが
、新横浜地区より地価は割安。店舗兼共同住
宅の需要が堅調。

商業地域内の標準的画地である。角地である
という優位性以外個別的要因の変動はみられ
ない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０２Ｄ
-131		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北4.5m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０７０３
０２Ｄ
-26		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m市道、
北東16m、
北西10m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０７０３
０２Ｄ
-23		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6.5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(80,250)
d １０７０３
０７Ｄ
-16		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西3.7m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
945,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
917,284 		 100
[ 133.9]
685,052 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
706,000 
b (　           ) 
806,445  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
815,976 		 100
[ 174.4]
467,876 
482,000 
c (　           ) 
512,190  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
530,629 		 100
[ 120.7]
439,626 
453,000 
d (　           ) 
252,372  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[  93.9]
398,543 		 100
[ 100.4]
396,955 
409,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    458,000 円／㎡]  



横浜港北 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,459,245 
14,518,172 
56,941,073 
47,201,700 
9,739,373 		 （　0.9556）
9,306,945 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    232,673,625 円　　　　（　    280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 496.37 ＲＣ4 2,480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   830 ㎡     18.3 m x   48.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：   25.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地上４階建の１階店舗、２階事務所、３階～４階を共同住宅と駐車場１０台を想定した。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 周辺の店舗兼事務所ビルの有効率を参照
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
620.00 
80.0 
496.00 
3,585 
1,778,160 		 8.0  14,225,280 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
620.00 
85.0 
527.00 
2,868 
1,511,436 		 6.0  9,068,616 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
620.00 
90.0 
558.00 
2,510 
1,400,580 		 2.0  2,801,160 
1.0  1,400,580 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,480.00 
86.3 
2,139.00 

6,090,756 		 28,896,216 
2,801,160 
⑨年額支払賃料      6,090,756 円　×　12ヶ月　＝　      73,089,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,139.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,089,072 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,445,344 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,843,728 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,896,216 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         271,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,801,160 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,336,293 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    800,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         7,600 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,459,245 円　　　　（　        86,095 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,609 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,585 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,705,000 円  　　　　    741,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,228,672 円  　　　       74,289,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      804,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,298,500 円  　　　　    741,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       741,000 円  　　　　    741,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       741,000 円  　　　　    741,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,518,172 円　（　　　　　　        17,492 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 741,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   2,480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0601 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 47,201,700 円  
（　　　　　        56,870 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,459,245 円      
②総費用 14,518,172 円      
③純収益　①－② 56,941,073 円      
④建物等に帰属する純収益 47,201,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,739,373 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,306,945 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,213 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    232,673,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新羽町字中町１６２５番１
 0224000146440-0000
2 　横浜市港北区新羽町字中町１６２５番２
 0224000146441-0000
3 　
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備考