別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
横浜港北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 952,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜２丁目３番８
 ②地積
　(㎡)		 705  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 中規模の高層事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西15.8m市道 水道、ガス、下水 新横浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.5 ｍ、奥行　約　　  32.7 ｍ、規模　　       705 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．８ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 新横浜駅への東急線・相鉄線の相互乗り入れによる交通利便性の向上によって、地域の発展的推移が期待されて
いる。需要は強含みであり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は横浜市及び川崎市の商業地域である。需要者の中心は賃料収入の獲得を目的とする資金力を有する
法人投資家や大手不動産開発業者等であり、テナントとしては横浜市内の事業者のみならず、広く関東圏の事業者によ
る新規事務所開設需要も見られる。空室率は改善傾向にあり、賃料水準は安定して推移している。取引価格は立地稀少
性や規模、事業採算性等により大きな影響を受けることから、市場の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格で、需要者の観点から重視すべきであるが、想定要素を含む。本件は利便性良好で視認性に優れた立地稀少性を有
し、主たる需要者は市場の代替競争等の関係にある不動産との比較により意思決定を行う傾向にある。よって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺の標準地の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港北区は東京都心部、横浜中心部へのアクセ
スが良好であり、人口・世帯数が増加傾向に
ある。不動産需要は全用途で強含みで推移し
ている。

新横浜駅への私鉄乗り入れによる交通利便性
の向上により、商業集積が進み、商業地域と
してさらに熟成することが期待されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０７Ｄ
-17		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,480)
b １０７０３
０２Ｄ
-117		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
北西8m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０７０３
１１
-33		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西26m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０７０４
０１
-7		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東27m県道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e １０７０３
０２Ｄ
-16		 横浜市都筑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.3m市道
、南12m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,378)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,106,061  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
973,334 		 100
[  78.0]
1,247,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,250,000 
b (　           ) 
2,117,449  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,248,346 		 100
[ 134.4]
1,672,876 
1,670,000 
c (　           ) 
2,197,771  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,285,682 		 100
[ 139.9]
1,633,797 
1,630,000 
d (　           ) 
886,737  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
948,809 		 100
[  85.7]
1,107,128 
1,110,000 
e (　           ) 
717,884  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
710,914 		 100
[  56.0]
1,269,489 
1,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,420,000 円／㎡]  



横浜港北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

243,702,733 
92,943,365 
150,759,368 
121,352,000 
29,407,368 		 （　0.9374）
27,566,467 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    745,039,649 円　　　　（　  1,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 625.25 ＲＣ9F1B 5,963.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   705 ㎡     21.7 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  15.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所（いずれもフロア貸し又はマルチ貸し）、地下１階は駐車場。 ⑦有効率　  64.6 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
519.80 
66.4 
345.15 
5,800 
2,001,870 		 12.0  24,022,440 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
4,500 
2,025,810 		 10.0  20,258,100 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
4,300 
1,935,774 		 8.0  15,486,192 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
560.60 
72.0 
403.63 
4,300 
1,735,609 		 8.0  13,884,872 
0.0  0 

計
5,963.40 
64.6 
3,853.49 

17,177,768 		 149,481,244 
0 
⑨年額支払賃料     17,177,768 円　×　12ヶ月　＝　     206,133,216 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   3,853.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　      42,080,111 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       248,213,327 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    13,130,666 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 242,282,661 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       149,481,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,420,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     243,702,733 円　　　　（　       345,678 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,858 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,850,000 円  　　　　  1,970,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 51,082,665 円  　　　      255,413,327　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,325,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,745,000 円  　　　　  1,970,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,970,000 円  　　　　  1,970,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,970,000 円  　　　　  1,970,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      92,943,365 円　（　　　　　　       131,835 円／㎡）　　（経費率　　  38.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,970,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   5,963.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 121,352,000 円  
（　　　　　       172,130 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 243,702,733 円      
②総費用 92,943,365 円      
③純収益　①－② 150,759,368 円      
④建物等に帰属する純収益 121,352,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,407,368 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,566,467 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    745,039,649 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜二丁目３番８
 0224000063319-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜港北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-6 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 952,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区新横浜２丁目３番８
 ②地積
　(㎡)		 705  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度7種最高31m
高度1種最低14m

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 中規模の高層事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 北西15.8m市道 水道、ガス、下水 新横浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.7 ｍ、奥行　約　　  32.5 ｍ、規模　　       705 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 新横浜駅北側アリーナ通りに
ある商業地		 街

路		 １５．８ｍ市道 交通

施設		 新横浜駅北西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度7種最高31m
高度1種最低14m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で今後も同等の用途で推移する商業地であると予測した。空室率は
回復の兆しが見える。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市、川崎市内の駅徒歩圏の普通商業地域である。需要者の中心は不動産投資を行う機関投資家、一般
不動産会社等が考えられる。新横浜駅徒歩圏の商業地で容積率も高いため、希少性が認められる。賃料水準は安定的に
推移しており、空室率は回復基調にある。そのため需要は堅調である。画地規模、立地等で差が生じており、中心価格
帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の商業地の幅広い取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説得力が認め
られる。一方、対象標準地の想定される主たる需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点から求めた
収益価格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連
づけて、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。雇用・所得環
境が改善する下で、各種政策の効果もあって
、緩やかな回復が続くことが期待される。


地域要因に大きな変動は見られない。東急線
、相鉄線の新線が開通して、交通利便性の向
上が期待される。今後も地価は上昇基調にあ
ると予測した。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０９
１４１０４
-8078		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m市道、
北西8m、
準角地
商業

(100,800)
b １２４０４
１４１３１
-10134		 川崎市川崎区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c １０７０３
０６Ｄ
-5		 横浜市都筑区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東（駅前広
場）市道、
東93m、
北西31m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０７０３
０７Ｄ
-17		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,728,825  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,692,602 		 100
[ 139.1]
1,216,824 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,220,000 
b (　           ) 
1,790,634  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,985,813 		 100
[ 123.5]
1,607,946 
1,610,000 
c (　           ) 
1,009,434  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
1,024,889 		 100
[  73.7]
1,390,623 
1,390,000 
d (　           ) 
1,106,061  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
976,737 		 100
[  75.8]
1,288,571 
1,290,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,380,000 円／㎡]  



横浜港北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

232,015,026 
85,381,241 
146,633,785 
117,040,000 
29,593,785 		 （　0.9374）
27,741,214 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    749,762,541 円　　　　（　  1,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 625.00 ＲＣ9F1B 5,963.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
高度1種最低14m		 100 ％   800 ％   800 ％   705 ㎡     21.7 m x   32.5 m  前面道路：市道     　  15.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下は駐車場、１階まで店舗、２階以降は事務所を想定した。 ⑦有効率　  64.0 ％
の理由		 同類の建物から標準的な有効率を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
519.80 
76.0 
395.05 
5,800 
2,291,290 		 10.0  22,912,900 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
625.25 
72.0 
450.18 
4,466 
2,010,504 		 8.0  16,084,032 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
625.25 
70.0 
437.68 
4,234 
1,853,137 		 6.0  11,118,822 
0.0  0 

 8～ 9		 事務所
560.60 
70.0 
392.42 
4,234 
1,661,506 		 6.0  9,969,036 
0.0  0 

計
5,963.40 
64.0 
3,818.47 

16,890,491 		 114,529,114 
0 
⑨年額支払賃料     16,890,491 円　×　12ヶ月　＝　     202,685,892 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   3,818.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　      36,657,312 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,336,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       239,343,204 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       6,336,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    14,740,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 230,938,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       114,529,114 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,076,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     232,015,026 円　　　　（　       329,099 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,848 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,500,000 円  　　　　  1,900,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 49,135,841 円  　　　      245,679,204　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,795,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,150,000 円  　　　　  1,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,900,000 円  　　　　  1,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,900,000 円  　　　　  1,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      85,381,241 円　（　　　　　　       121,108 円／㎡）　　（経費率　　  36.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   5,963.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 117,040,000 円  
（　　　　　       166,014 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 232,015,026 円      
②総費用 85,381,241 円      
③純収益　①－② 146,633,785 円      
④建物等に帰属する純収益 117,040,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,593,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,741,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,349 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    749,762,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区新横浜二丁目３番８
 0224000063319-0000
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備考