別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
横浜港北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３
｢綱島西１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度7種最高31m


(90,400)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ5		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西7m市道 水道、ガス、下水 綱島

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 綱島駅南西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 綱島駅至近の中層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後の現在同様に推移するものと予測される。なお
、地価動向については、新綱島駅開業に伴い上昇するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港北区及び周辺区内の普通商業地域等の圏域。需要者の中心は、地元中小法人や個人経営者であり、自
用目的の取引が多いが、収益性を考慮する投資事業者等も見られ賃貸ビルや賃貸マンションも多く混在している。大規
模の土地については、マンションデベロッパーの需要があるが、交通利便性が優れるため需要は極めて高い。更地取引
は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は見いだしづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は綱島駅に近い商業地域であり、高層の事務所・店舗ビル、店舗兼事務所等目的での取引を中心とするが、近
隣地域周辺は交通利便性が優れるため商業地は多くの需要者が見込まれるものの、事業者向けの収益物件の需要は高く
、収益価格は重視されるものの、賃料・還元利回り等の想定要素もある。したがって、本件では、規範性のある取引事
例から求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜港北 5-6               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,140,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ感染症の影響から脱し景気は回復
しており、不動産投資も堅調に推移している
。今後も景気は上昇傾向である。


特にない




個別的要因に変動はない


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０１Ｄ
-3		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m県道、
南東5.2m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０７０３
０２Ｄ
-28		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,300)
c １０７０３
０７
-12		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東8.8m県道、
中間画地
近商
高度6種最高30m
(90,300)
d １０７０３
１１
-32		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2.8m私道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,240)
e １０７０３
０７Ｄ
-17		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
908,415  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,039,436 		 100
[  83.9]
1,238,899 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,240,000 
b (　           ) 
866,767  		 100
[ 100.0]		 [ 126.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,092,126 		 100
[  87.5]
1,248,144 
1,250,000 
c (　           ) 
535,286  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
583,462 		 100
[  45.6]
1,279,522 
1,280,000 
d (　           ) 
731,354  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
767,922 		 100
[  63.8]
1,203,639 
1,200,000 
e (　           ) 
1,106,061  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
939,301 		 100
[  73.8]
1,272,766 
1,270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,240,000 円／㎡]  



横浜港北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,684,318 
3,359,880 
12,324,438 
7,661,600 
4,662,838 		 （　0.9374）
4,370,944 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    118,133,622 円　　　　（　  1,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 94.00 ＲＣ5 470.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度7種最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   118 ㎡      8.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗はフロア貸し、３階以上事務所はフロア貸し ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 当該地域における規模・用途より標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
94.00 
75.0 
70.50 
6,300 
444,150 		 10.0  4,441,500 
0.0  0 

 2～  		 店舗
94.00 
82.0 
77.08 
3,600 
277,488 		 6.0  1,664,928 
0.0  0 

 3～  		 事務所
94.00 
82.0 
77.08 
2,800 
215,824 		 3.0  647,472 
0.0  0 

 4～  		 事務所
94.00 
82.0 
77.08 
2,800 
215,824 		 3.0  647,472 
0.0  0 

 5～  		 事務所
94.00 
82.0 
77.08 
2,800 
215,824 		 3.0  647,472 
0.0  0 

計
470.00 
80.6 
378.82 

1,369,110 		 8,048,844 
0 
⑨年額支払賃料      1,369,110 円　×　12ヶ月　＝　      16,429,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,429,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       821,466 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,607,854 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,048,844 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,684,318 円　　　　（　       132,918 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 492,880 円  　　　       16,429,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      976,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,359,880 円　（　　　　　　        28,474 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     470.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0628     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,661,600 円  
（　　　　　        64,929 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,684,318 円      
②総費用 3,359,880 円      
③純収益　①－② 12,324,438 円      
④建物等に帰属する純収益 7,661,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,662,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,370,944 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,042 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    118,133,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区綱島西一丁目７１３番１３
 0224000112398-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月7日　提出
横浜港北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　神本　文子   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 860,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区綱島西１丁目７１３番１３
｢綱島西１－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度7種最高31m


(90,400)
台形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ5		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 北西7m市道 水道、ガス、下水 綱島

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 綱島駅南西方

80m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 綱島駅前の繁華性の高い商業地域で、新綱島駅周辺の開発等の影響を受け、地域の発展的推移により、需要は強
含みであり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    842,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中北部の普通商業地域である。需要者の中心は地場で事業展開を行う中小法人、関東圏で店舗展開
を行う事業者のほか、賃料収入目的の不動産業者等である。画地規模によっては賃貸・分譲マンション開発業者も市場
参加者となり得る。取引価格は立地稀少性や規模、事業採算性等により大きな影響を受けることから、市場の中心とな
る価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的類似性のある事例による実証的な価格である。収益価格は賃貸事例の検討に基づく収益性を反映した
価格で、需要者の観点から重視すべき価格であるが、想定要素を含む。本件は綱島駅至近という立地稀少性を有し、主
たる需要者は市場の代替競争等の関係にある不動産の状況との比較により意思決定を行う傾向にある。よって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地の変動を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜港北 5-6               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,140,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港北区は東京都心部、横浜中心部へのアクセ
スが良好であり、人口・世帯数が増加傾向に
ある。不動産需要は全用途で強含みで推移し
ている。

周辺地域では新駅開業等により地域が発展的
に推移しており、商業集積への影響等から商
業地に対する需要が強まる傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
１１
-32		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2.8m私道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,240)
b １０７０３
１１Ｄ
-14		 横浜市都筑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18.5m市
道、
南西20m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
c １０７０４
０３
-34		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.4m市道、
中間画地
商業
高度6種最高20m
(90,400)
d １０７０４
０７
-9		 横浜市鶴見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,324)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
731,354  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
767,922 		 100
[  67.6]
1,135,979 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,140,000 
b (　           ) 
1,670,814  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,628,284 		 100
[ 118.9]
1,369,457 
1,370,000 
c (　           ) 
957,145  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
985,859 		 100
[  89.1]
1,106,464 
1,110,000 
d (　           ) 
1,140,558  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,222,678 		 100
[  88.7]
1,378,442 
1,380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,250,000 円／㎡]  



横浜港北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,375,602 
4,261,005 
12,114,597 
8,192,800 
3,921,797 		 （　0.9374）
3,676,293 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　     99,359,270 円　　　　（　    842,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 94.00 ＲＣ5 470.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度7種最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   118 ㎡      8.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３階以上は事務所（いずれもフロア貸し）。 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 同種建物で概ね標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.00 
75.0 
70.50 
6,500 
458,250 		 10.0  4,582,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
94.00 
82.0 
77.08 
3,900 
300,612 		 6.0  1,803,672 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
94.00 
82.0 
77.08 
2,900 
223,532 		 3.0  670,596 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
470.00 
80.6 
378.82 

1,429,458 		 8,397,960 
0 
⑨年額支払賃料      1,429,458 円　×　12ヶ月　＝　      17,153,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     378.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,153,496 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       857,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,295,821 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,397,960 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,781 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,375,602 円　　　　（　       138,776 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 665,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 514,605 円  　　　       17,153,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,684,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,130,500 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,261,005 円　（　　　　　　        36,110 円／㎡）　　（経費率　　  26.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9374    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     470.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,192,800 円  
（　　　　　        69,431 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,375,602 円      
②総費用 4,261,005 円      
③純収益　①－② 12,114,597 円      
④建物等に帰属する純収益 8,192,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,921,797 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,676,293 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,155 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,359,270 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     842,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区綱島西一丁目７１３番１３
 0224000112398-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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