別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜港北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-1 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　恵利子   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区日吉本町１丁目１８８６番２０
｢日吉本町１－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の商業地域
 南10.8m市道 水道、ガス、下水 日吉

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.2 ｍ、奥行　約　　  14.3 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日吉駅西口の日吉通りの一角
にある		 街

路		 １０．８ｍ市道 交通

施設		 日吉駅西方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域で今後も同等の用途、繁華性で推移する商業地であると予測した。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市港北区、隣接する市区の駅前商業地域である。需要者の中心は地元中小企業や不動産会社、個人事
業主等が考えられる。自ら営業用に店舗兼事務所ビルに取得するか収益目的で取得するケースが見られる。大学、高校
などが付近にあり、繁華性は優れる。日吉駅至近にあり、新規の供給も少なく希少性は高い。そのため中心的な価格帯
は見い出しにくい面がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏の商業地の取引事例より試算されたもので、取引の実態を反映した実証的で説得力が認められる
。一方、対象標準地の想定される主たる需要者は収益性に基づく取引が多いことから、収益性の観点から求めた収益価
格は一定の説得力は認められる。対象標準地の価格決定に当たっては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけて
、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,070,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 [100.0]
100		 1,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。雇用・所得環
境が改善する下で、各種政策の効果もあって
、緩やかな回復が続くことが期待される。


地域要因に大きな変動は見られない。駅から
の立地条件の良さから今後も地価は上昇基調
にあると予測した。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １２４０８
１４１０２
-11625		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北7.4m市道、
中間画地
商業
高度6種最高20m
(90,400)
b １０７０３
１１
-32		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北2.8m私道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,240)
c １０７０３
１１
-14		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北10m市道、
西3.6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １２４０５
１４１３３
-10377		 川崎市中原区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
北東2.7m、
角地
商業

(90,330)
e １０７０３
０１Ｄ
-3		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m県道、
南東5.2m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
957,145  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
993,517 		 100
[  67.7]
1,467,529 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,470,000 
b (　           ) 
731,354  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
767,190 		 100
[  55.0]
1,394,891 
1,390,000 
c (　           ) 
1,459,261  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
1,156,293 		 100
[  83.0]
1,393,124 
1,390,000 
d (　           ) 
1,310,616  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,431,193 		 100
[  96.0]
1,490,826 
1,490,000 
e (　           ) 
908,415  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,034,196 		 100
[  65.9]
1,569,341 
1,570,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.97 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,440,000 円／㎡]  



横浜港北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,269,853 
2,632,994 
9,636,859 
5,001,920 
4,634,939 		 （　0.9578）
4,439,345 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    119,982,297 円　　　　（　  1,210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 73.00 ＲＣ4 292.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      7.2 m x   14.3 m  前面道路：市道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～４階まで事務所を想定した。 ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 同類の建物から標準的な有効率を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
73.00 
80.0 
58.40 
7,100 
414,640 		 10.0  4,146,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
73.00 
82.0 
59.86 
4,260 
255,004 		 8.0  2,040,032 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
73.00 
82.0 
59.86 
3,337 
199,753 		 6.0  1,198,518 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
292.00 
81.5 
237.98 

1,069,150 		 8,583,468 
0 
⑨年額支払賃料      1,069,150 円　×　12ヶ月　＝　      12,829,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     237.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,829,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       641,490 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,188,310 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,583,468 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,543 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,269,853 円　　　　（　       123,938 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,159 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 406,000 円  　　　　     81,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 384,894 円  　　　       12,829,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      989,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      690,200 円  　　　　     81,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,200 円  　　　　     81,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,200 円  　　　　     81,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,632,994 円　（　　　　　　        26,596 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     292.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,001,920 円  
（　　　　　        50,524 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,269,853 円      
②総費用 2,632,994 円      
③純収益　①－② 9,636,859 円      
④建物等に帰属する純収益 5,001,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,634,939 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,439,345 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,842 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,982,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区日吉本町一丁目１８８６番２０
 0224000177357-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜港北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 5-1 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　堅太   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,020,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区日吉本町１丁目１８８６番２０
｢日吉本町１－２－２｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度6種最高20m


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の商業地域
 南10.8m市道 水道、ガス、下水 日吉

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日吉中央通り沿いの成熟した
商業地域		 街

路		 １０．８ｍ市道 交通

施設		 日吉駅西方

100m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺は繁華性の高い日吉駅周辺商業地域であり、利便性は今後も向上するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,440,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね港北区及び隣接市区を含む横浜市北部の商業地域一帯である。主たる需要者は地元企業、不動産会
社、個人事業者等が考えられる。土地供給は僅少であり、更地取引自体殆ど見受けられない。小規模貸家取引は一定程
度見受けられるものの、テナント入居済みで収益前提の取引となるため、配分法適用後の土地単価は高額になるケース
も多くバラツキも目立つ。希少性の高い地域であるため需要は底堅く、市場での中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は中小規模の店舗兼事務所ビルを主体とする日吉駅前の商業地域である。更地取引において実需目的も多く、需要
者は代替・競争関係にある他の土地の取引価格との比較の観点から取引意思を決定する傾向が強いものと思料する。本
件では客観的かつ実証的な比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上、単価と
総額との関連をも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,070,000 円／㎡		 [121.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.5]		 [100.0]
100		 1,400,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善しつつある中、物価上
昇が顕著で、実質賃金は諸外国に比し低水準
で推移。今後の金利上昇時の地価への影響に
注視。

地域要因に特段の変動はない。人気私鉄路線
駅前に位置し、土地供給は僅少。今後も現在
の需給バランスが維持されていくものと思料
する。

価格時点において個別的要因に特段の変動は
ない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０２Ｄ
-105		 横浜市青葉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、南西5m、
角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
b １０７０３
０７Ｄ
-17		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西8m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,480)
c １０７０３
１１
-14		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北10m市道、
西3.6m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０７０３
０１Ｄ
-3		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東8m県道、
南東5.2m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
956,855  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,013,355 		 100
[  67.2]
1,507,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,510,000 
b (　           ) 
1,106,061  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 150.0]
830,283 		 100
[  61.7]
1,345,677 
1,350,000 
c (　           ) 
1,459,261  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 154.0]
999,689 		 100
[  71.0]
1,408,013 
1,410,000 
d (　           ) 
908,415  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
989,648 		 100
[  66.5]
1,488,192 
1,490,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +50.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,440,000 円／㎡]  



横浜港北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,647,896 
2,390,521 
10,257,375 
5,094,320 
5,163,055 		 （　0.9578）
4,945,174 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    133,653,351 円　　　　（　  1,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 73.00 ＲＣ4 292.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度6種最高20m
 90 ％   300 ％   300 ％   99 ㎡      7.2 m x   14.3 m  前面道路：市道     　  10.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公法上の規制等を勘案し、１、２階店舗フロア貸し、３階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
73.00 
84.0 
61.32 
7,050 
432,306 		 10.0  4,323,060 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
73.00 
88.0 
64.24 
4,600 
295,504 		 7.0  2,068,528 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
73.00 
88.0 
64.24 
3,200 
205,568 		 4.0  822,272 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
73.00 
88.0 
64.24 
3,200 
205,568 		 4.0  822,272 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
292.00 
87.0 
254.04 

1,138,946 		 8,036,132 
0 
⑨年額支払賃料      1,138,946 円　×　12ヶ月　＝　      13,667,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     254.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,667,352 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,093,388 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,573,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,036,132 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          73,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,647,896 円　　　　（　       127,757 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 413,500 円  　　　　     82,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 410,021 円  　　　       13,667,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      698,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,900 円  　　　　     82,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,700 円  　　　　     82,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,700 円  　　　　     82,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,390,521 円　（　　　　　　        24,147 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     292.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0616     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0581 ×  30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,094,320 円  
（　　　　　        51,458 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,647,896 円      
②総費用 2,390,521 円      
③純収益　①－② 10,257,375 円      
④建物等に帰属する純収益 5,094,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,163,055 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,945,174 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,951 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,653,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区日吉本町一丁目１８８６番２０
 0224000177357-0000
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備考