鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
横浜港北 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -26

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　実

TEL.

鑑定評価額

60,000,000 円

１㎡当たりの価格

417,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉３丁目７８６番４｢日吉３－１１－２｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域	北西5.2m市道	水道、ガス、下水	日吉 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　市道５
．２ｍ

交通

施設

日吉駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般戸建住宅、アパート等が混在する既存の住宅地として熟成しており、今後とも現在と同様に推移す
るものと予測される。なお、地価動向については、上昇するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 293,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区及び隣接区内に位置し、東急東横線、地下鉄グリーンライン沿線等の各駅を中心にした圏域に存
する住宅地域である。需要者の中心は、横浜市内の居住者で、横浜市内中心部や東京都心部等へ通勤する二次取得者で
あるが、小規模宅地は一次取得者が中心である。同一需給圏外からの転入者も比較的多い。新築の戸建住宅は画地規模
が小さい物件が多い。土地は６、０００万円台、新築戸建住宅では総額１億円台の物件が需要の中心を占めている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は日吉駅徒歩圏内の住宅地域で、マンション、小規模アパート等の共同住宅も混在しているものの、中小規模
の戸建住宅を中心とする地域であり、居住の快適性・利便性を重視した自己使用目的の取引が取引の中心であり、収益
目的の取引は少ない。したがって、取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、最近の市
場動向をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　横浜港北 -11               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    405,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港北区の住宅地市況は東急新横浜線等の開通
により利便性が向上したことなどから堅調に
推移している。

特にない

個別的要因に変動はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.9 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０３０７ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０７０３０８ -26	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０７０３０９ -29	横浜市港北区		建付地	（　）	台形	南2.6m市道、東4.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０７０３１１ -31	横浜市港北区		更地	（　）	長方形	北4m市道、南3.5m、二方路		１低専高度1種最高10m (70,100)
e	１０７０３１２ -14	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 485,492	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	491,148	100 [ 112.8]	435,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	435,000
b	(　 ) 388,053	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	451,661	100 [ 105.6]	427,709		428,000
c	(　 ) 381,859	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	392,240	100 [ 91.4]	429,147		429,000
d	(　 ) 384,433	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	384,433	100 [ 90.3]	425,729		426,000
e	(　 ) 406,220	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	428,743	100 [ 98.7]	434,390		434,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

横浜港北 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,557,315	1,253,387	6,303,928	4,516,560	1,787,368	（　0.9690） 1,731,960	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	42,242,927 円　　　　（　 293,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	144 ㎡	9.4 m x 14.2 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫ　６戸　平均専有面積３７．５㎡　

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

当該地域における規模・用途より標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	85.00	85.0	72.25	2,620	189,295	2.0	378,590
							1.0	189,295
2～	居宅	85.00	90.0	76.50	2,700	206,550	2.0	413,100
							1.0	206,550
3～	居宅	85.00	90.0	76.50	2,700	206,550	2.0	413,100
							1.0	206,550
～

～

計		255.00	88.3	225.25		602,395		1,204,790
								602,395

⑨年額支払賃料	602,395 円　×　12ヶ月　＝　 7,228,740 円
⑩a共益費（管理費）	4 円／㎡　×　 225.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,812 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,239,552 円　　×　　％＋　　　円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,239,552 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,204,790 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 602,395 円　×　　 100.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 305,715 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,557,315 円　　　　（　 52,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,819 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	61,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	217,187 円	7,239,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 520,200 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,253,387 円　（　　　　　　 8,704 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9690

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0648 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,516,560 円（　　　　　 31,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,557,315 円
②総費用	1,253,387 円
③純収益　①－②	6,303,928 円
④建物等に帰属する純収益	4,516,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,787,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,731,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,242,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 293,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港北 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港北区日吉三丁目７８６番４	0224000168619-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜港北 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -26

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　馬場　佳子

TEL.

鑑定評価額

60,000,000 円

１㎡当たりの価格

417,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区日吉３丁目７８６番４｢日吉３－１１－２｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度4種最高20m (70,200)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域	北西5.2m市道	水道、ガス、下水	日吉 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

慶応義塾大学キャンパスに近
接する住宅地域

街

路

基準方位　北　　５
．２ｍ市道

交通

施設

日吉駅北東方

800m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度4種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

各種条件に恵まれた住宅地域であり、今後はさらに土地の利用度が高まっていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 312,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、地域的選好性の強い東横線日吉駅から徒歩圏内の住宅地域を中心とし、港北区内及びその周辺地域にあ
る東横線及びグリーンライン沿線の住宅地域である。特に日吉駅を最寄り駅とする住宅地域との価格牽連性が高い。需
要者の中心は、横浜市内又は東京都心から城南地区への通勤者で、直近では同一需給圏外からの流入も見られている。
中心となる価格帯は、土地で６０００万円台、戸建住宅で６０００～８０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅から徒歩圏内の混在住宅地域にあり、日吉駅から徒歩圏内と賃貸需要は堅調に推移しているものの、建築費の高
騰等の影響もあり、価格水準に見合う収益は得られず収益価格は比準価格に比して低位に留まった。よって、取引の実
態を反映している実証的な比準価格を重視し、収益価格をも比較考量することが妥当と判断し、鑑定評価額を表記のと
おりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港北（県） -11             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    405,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港北区の人口・世帯数は微増傾向。住宅地市
況は総じて堅調に推移。東横線沿線中心に価
格は上昇している反面、二極化は引き続き顕
著である。

特段の変動要因は見られないが、強含みで推
移している。

特筆すべき事項はない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.9 ％

+3.0 ％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０３０４ -39	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	東2.5m私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
b	１０７０３０９ -16	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	南西2.5m未舗装私道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,160)
c	１０７０３０８ -31	横浜市港北区		更地	（　）	ほぼ整形	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０７０３１１ -18	横浜市港北区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西10m市道、東5.5m、角地		１住居高度4種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 369,141	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	365,522	100 [ 75.1]	486,714	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	487,000
b	(　 ) 375,019	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	339,255	100 [ 76.7]	442,314		442,000
c	(　 ) 661,978	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	628,476	100 [ 139.7]	449,875		450,000
d	(　 ) 297,131	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	316,421	100 [ 75.6]	418,546		419,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 450,000 円／㎡]

横浜港北 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,393,913	1,421,507	5,972,406	4,043,360	1,929,046	（　0.9549） 1,842,046	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	44,927,951 円　　　　（　 312,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度4種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	144 ㎡	9.4 m x 14.2 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ３５㎡６戸を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	85.0	72.25	2,680	193,630	1.0	193,630
							1.0	193,630
2～ 2	住宅	85.00	90.0	76.50	2,742	209,763	1.0	209,763
							1.0	209,763
3～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	2,770	211,905	1.0	211,905
							1.0	211,905
～

～

計		255.00	88.3	225.25		615,298		615,298
								615,298

⑨年額支払賃料	615,298 円　×　12ヶ月　＝　 7,383,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 225.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,383,576 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,088,233 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	615,298 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,907 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 615,298 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 299,773 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,393,913 円　　　　（　 51,347 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,860 円/㎡　月額支払賃料（　 2,742 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	341,500 円	68,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	221,507 円	7,383,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 580,500 円	68,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,300 円	68,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,421,507 円　（　　　　　　 9,872 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

18 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,300,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0798 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,043,360 円（　　　　　 28,079 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,393,913 円
②総費用	1,421,507 円
③純収益　①－②	5,972,406 円
④建物等に帰属する純収益	4,043,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,929,046 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,842,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,927,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 312,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港北 -26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港北区日吉三丁目７８６番４	0224000168619-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考