鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
横浜港北 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -16

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　実

TEL.

鑑定評価額

49,700,000 円

１㎡当たりの価格

336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区高田東３丁目１５１４番３４｢高田東３－１５－１９｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の建ち並ぶ傾斜地の住宅地域	東6.5m市道	水道、ガス、下水	高田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　市道６
．５ｍ

交通

施設

高田駅北東方

300m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般戸建住宅、アパート等が混在する既存の住宅地として熟成しており、今後とも現在と同様に推移す
るものと予測される。なお、地価動向については、上昇するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 346,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港北区及び隣接区内に位置し、東急東横線、市営地下鉄グリーンライン沿線等の各駅を中心にした圏域
に存する住宅地域である。需要者の中心は、横浜市内の居住者で、横浜市内中心部や東京都心部等へ通勤する二次取得
者であるが、小規模宅地は一次取得者が中心である。同一需給圏外からの転入者も比較的多い。新築の戸建住宅は画地
規模が小さい物件が多い。新築戸建住宅では総額６，０００万円台の物件が需要の中心を占めている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は高田駅から徒歩圏内の住宅地域で市営地下鉄グリーンライン開通により利便性が向上した地域であり、テラ
スハウス等の共同住宅が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一
需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められたので、これを標準として、収益価格を参酌し
、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視し、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[101.0]

100
[115.4]

[102.0]
100

337,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港北区の住宅地市況は東急新横浜線等の開通
により利便性が向上したことなどから堅調に
推移している。

特にない

個別的要因に変動はない

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０３０２ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、北東7m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,160)
b	１０７０３０２ -10	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.1m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	１０７０３０８ -7	横浜市港北区		建付地	（　）	長方形	北東6.5m市道、中間画地		１住居高度4種最高20m (70,200)
d	１０７０３０８Ｄ -6	横浜市港北区		更地	（　）	台形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	１０７０３０９ -25	横浜市港北区		更地	（　）	台形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,681	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	322,747	100 [ 96.7]	333,761	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	340,000
b	(　 ) 375,752	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	384,309	100 [ 110.4]	348,106		355,000
c	(　 ) 461,434	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	393,285	100 [ 116.6]	337,294		344,000
d	(　 ) 346,343	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	374,123	100 [ 108.9]	343,547		350,000
e	(　 ) 303,315	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	303,910	100 [ 91.2]	333,235		340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

横浜港北 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,790,509	599,560	3,190,949	1,707,650	1,483,299	（　0.9739） 1,444,585	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	35,233,780 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	148 ㎡	10.1 m x 14.4 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ　４戸　平均専有面積３５㎡　

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	70.00	100.0	70.00	2,250	157,500	2.0	315,000
							1.0	157,500
2～	居宅	70.00	100.0	70.00	2,300	161,000	2.0	322,000
							1.0	161,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		318,500		637,000
								318,500

⑨年額支払賃料	318,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,822,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,822,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,100 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,630,900 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	637,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,052 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,557 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,790,509 円　　　　（　 25,612 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,401 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,660 円	3,822,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 105,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 599,560 円　（　　　　　　 4,051 円／㎡）　　（経費率　　 15.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,707,650 円（　　　　　 11,538 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,790,509 円
②総費用	599,560 円
③純収益　①－②	3,190,949 円
④建物等に帰属する純収益	1,707,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,483,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,444,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,233,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港北 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港北区高田東三丁目１５１４番３４	0224000097142-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
横浜港北 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜港北 -16

神奈川県

神奈川第３

氏名

不動産鑑定士　田中　恵利子

TEL.

鑑定評価額

49,100,000 円

１㎡当たりの価格

332,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月6日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市港北区高田東３丁目１５１４番３４｢高田東３－１５－１９｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の建ち並ぶ傾斜地の住宅地域	東6.5m市道	水道、ガス、下水	高田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.1 ｍ、奥行　約　　 14.4 ｍ、規模　　 148 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

基準方位北６．５ｍ
市道

交通

施設

高田駅北東方

300m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅地域として熟成している。特段、地域要因の変動は見られない。高田駅から徒歩圏で住環境も良好であ
ることから今後も需要は底堅い。地価は安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 339,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 237,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港北区及びその隣接する区の市営地下鉄グリーンライン沿線、東急東横線沿線の住宅地域と判断した。需
要者は横浜市中心部、東京都心へ通勤する一次取得者が中心ではあるが、同一需給圏外からの転入者も多い傾向にある
。高田駅から徒歩圏にあり敷地規模が中規模の戸建住宅、アパートが混在する。価格帯の中心は、土地で５０００万円
台が多く、新築戸建住宅では総額７０００万円程度の物件が主流である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自己利用目的の専用住宅の取引が大半を占め、周囲には駅徒歩圏であるため賃貸アパートが散見されるが、
土地価格に見合った賃料水準を満たすことが難しいことから、収益価格は比準価格に比べて低位に試算された。したが
って、類似性の高い取引価格により市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、
代表標準地との検討も踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜港北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 354,000 円／㎡

[108.8]
100

100
[101.0]

100
[119.9]

[102.0]
100

324,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。雇用・所得環
境が改善する下で、各種政策の効果もあって
、緩やかな回復が続くことが期待される。

最寄駅からの接近性も良好で、今後も安定し
た住宅環境を維持することが予想される。地
価は今後も緩やかに上昇するものと予想され
る。

個別的要因に特段の変動はない

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜港北 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０３０８ -25	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、北東4.6m、角地		準住居高度4種最高20m (80,200)
b	１０７０３０２ -1	横浜市港北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m私道、北東7m、二方路		１住居高度4種最高20m (80,160)
c	１０７０３０８Ｄ -6	横浜市港北区		更地	（　）	台形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	１０７０３０２Ｄ -126	横浜市港北区		建付地	（　）	袋地等	北4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 371,302	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.7]	329,940	100 [ 104.9]	314,528	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 323,681	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	306,193	100 [ 99.9]	306,499		313,000
c	(　 ) 346,343	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	374,123	100 [ 106.0]	352,946		360,000
d	(　 ) 292,678	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	357,756	100 [ 101.3]	353,165		360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 339,000 円／㎡]

横浜港北 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,855,875	624,246	3,231,629	1,756,440	1,475,189	（　0.9739） 1,436,687	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	35,041,146 円　　　　（　 237,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜港北 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	148 ㎡	10.1 m x 14.4 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階まで共同住宅（小規模家族向け３５㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	2,328	162,960	2.0	325,920
							1.0	162,960
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	2,400	168,000	2.0	336,000
							1.0	168,000
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		330,960		661,920
								330,960

⑨年額支払賃料	330,960 円　×　12ヶ月　＝　 3,971,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,971,520 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 278,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,693,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	661,920 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,960 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 156,205 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,855,875 円　　　　（　 26,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,506 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜港北 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,146 円	3,971,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 624,246 円　（　　　　　　 4,218 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,756,440 円（　　　　　 11,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,855,875 円
②総費用	624,246 円
③純収益　①－②	3,231,629 円
④建物等に帰属する純収益	1,756,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,475,189 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,436,687 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,041,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜港北 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市港北区高田東三丁目１５１４番３４	0224000097142-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考