別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜港北 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　内野　亜衣子   TEL.
鑑定評価額 61,800,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区大倉山７丁目２０４７番１５
｢大倉山７－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パートが混在する住
宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 大倉山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 大倉山駅北西方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中規模一般住宅住宅が多く、当面は現画地規模を維持すると見られるが、長期的には敷地細分化が進
むと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急東横線沿線又は地下鉄ブルーライン沿線の既成住宅地域で、価格牽連性が強いのは大倉山駅を最寄
とする中規模住宅地である。急行停車駅ではないが、生活利便性と良好な住環境から需要が高い。主な需要者は東京都
心や横浜中心部への通勤者である。周辺地域では規模の大きい画地の細分化が見られる。中心価格帯は、２００㎡の土
地で６千万円台前半で、新築建売住宅で７千万円台後半である。１２０㎡の小規模な建売では５千万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は大倉山駅圏で、一般住宅とアパート等が混在しているが、自用目的の取引が中心である。収益物件は賃料収
入上限等の制約により、在来の地主の相続税対策か、遊休地有効活用以外では採算が取れないケースが殆どである。従
って、市場における取引動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討及び単価
と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -34               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    338,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[115.1]		 [101.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築資材・人件費上昇で住宅価格は高騰。イ
ンフレ、先行きの金利高で需要減退懸念。地
価は高値安定か下落と立地により分化すると
思料。

東急東横線大倉山駅から徒歩限界圏の住宅地
域であるが、人気の高い駅圏で、地価は強含
み傾向にある。


地域内のほぼ標準的な画地であり、西側に接
面し、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
０５
-18		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
b １０７０３
０９
-13		 横浜市港北区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東3.9m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
c １０７０３
１０
-17		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.5m私道
、南西1.8m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d １０７０３
１２
-11		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区4種最高
(70,160)
e １０７０３
１２
-16		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東3.7m市道、
中間画地
１住居
高度地区4種最高
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,754  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
218,429 		 100
[  90.1]
242,430 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
245,000 
b (　           ) 
461,783  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
458,645 		 100
[ 108.0]
424,671 
429,000 
c (　           ) 
312,289  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
315,381 		 100
[ 102.9]
306,493 
310,000 
d (　           ) 
205,198  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
246,238 		 100
[ 100.0]
246,238 
249,000 
e (　           ) 
379,015  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
401,701 		 100
[ 109.2]
367,858 
372,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    321,000 円／㎡]  



横浜港北 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,992,159 
884,036 
4,108,123 
2,655,570 
1,452,553 		 （　0.9739）
1,414,641 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     34,503,439 円　　　　（　    174,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高15m
 70 ％   150 ％   150 ％   198 ㎡     15.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 単身者、小家族向け（１戸当たり３５㎡程度）４戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下式のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,044 
204,400 		 2.0  408,800 
1.0  204,400 

 2～ 2		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,107 
210,700 		 2.0  421,400 
1.0  210,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

415,100 		 830,200 
415,100 
⑨年額支払賃料        415,100 円　×　12ヶ月　＝　       4,981,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,981,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       199,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,781,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           830,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,970 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          415,100 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         202,237 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,992,159 円　　　　（　        25,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,107 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 190,500 円  　　　　     38,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 149,436 円  　　　        4,981,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      323,800 円  　　　　     38,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     38,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         884,036 円　（　　　　　　         4,465 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,655,570 円  
（　　　　　        13,412 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,992,159 円      
②総費用 884,036 円      
③純収益　①－② 4,108,123 円      
④建物等に帰属する純収益 2,655,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,452,553 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,414,641 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,145 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,503,439 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     174,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区大倉山七丁目２０４７番１５
 0224000201239-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
横浜港北 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -2 神奈川県 神奈川第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　実   TEL.
鑑定評価額 61,800,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市港北区大倉山７丁目２０４７番１５
｢大倉山７－４－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)
準防
（その他）
高度3種最高15m


(70,150)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅、ア
パートが混在する住
宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 大倉山

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　市道４
ｍ		 交通

施設		 大倉山駅北西方

1.3km		 法令

規制		 １中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般戸建住宅、アパート等が混在する既存の住宅地として熟成しており、今後とも現在と同様に推移するものと
予測される。なお、地価動向については、上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    321,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、港北区及び隣接区内に位置し、東急東横線、市営地下鉄ブルーライン沿線等の各駅を中心にした圏域に
存する住宅地域である。需要者の中心は、横浜市内の居住者で、横浜市内中心部や東京都心部等へ通勤する二次取得者
であるが、小規模宅地は一次取得者が中心である。同一需給圏外からの転入者も比較的多い。新築の戸建住宅は画地規
模が小さい物件が多く、総額６，０００万円～７，０００万円程度の物件が需要の中心を占める。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には、小規模アパートも混在しているものの、中小規模の戸建住宅を中心とする地域であり、居住の快適性・
利便性を重視した自己使用目的の取引が取引の中心であり、収益目的の取引は少ない。従って、取引事例に基づく実証
的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との比較検討を踏まえ、最近の市場動向をも考慮して、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港北 -34               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    338,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[114.2]		 [101.0]
100		 313,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    297,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 港北区の住宅地市況は東急新横浜線等の開通
により利便性が向上したことなどから堅調に
推移している。


特にない




個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜港北 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０３
１１
-25		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5m私道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
b １０７０３
０９
-42		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東6.6m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０７０３
０４
-19		 横浜市港北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西3.8m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
土砂災害警戒区域
(70,160)
d １０７０３
０８
-33		 横浜市港北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
375,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
385,006 		 100
[ 117.4]
327,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
331,000 
b (　           ) 
263,991  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
264,250 		 100
[  86.5]
305,491 
309,000 
c (　           ) 
295,142  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
315,832 		 100
[ 100.1]
315,516 
319,000 
d (　           ) 
337,778  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
342,795 		 100
[ 106.5]
321,873 
325,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    321,000 円／㎡]  



横浜港北 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,990,956 
874,000 
4,116,956 
2,578,900 
1,538,056 		 （　0.9739）
1,497,913 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     36,534,463 円　　　　（　    185,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜港北 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.00 ＬＳ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高15m
 70 ％   150 ％   150 ％   198 ㎡     15.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ５０㎡、各階２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,050 
205,000 		 2.0  410,000 
1.0  205,000 

 2～  		 居宅
100.00 
100.0 
100.00 
2,100 
210,000 		 2.0  420,000 
1.0  210,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

415,000 		 830,000 
415,000 
⑨年額支払賃料        415,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,980,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,980,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       199,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,780,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           830,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          415,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         202,188 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,990,956 円　　　　（　        25,207 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,192 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜港北 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 149,400 円  　　　        4,980,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      151,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      314,500 円  　　　　     37,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,000 円  　　　　     37,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         874,000 円　（　　　　　　         4,414 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,578,900 円  
（　　　　　        13,025 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,990,956 円      
②総費用 874,000 円      
③純収益　①－② 4,116,956 円      
④建物等に帰属する純収益 2,578,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,538,056 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,497,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,565 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,534,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     185,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜港北 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市港北区大倉山七丁目２０４７番１５
 0224000201239-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考