別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
横浜金沢 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 9-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.
鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区福浦２丁目７番８外
 ②地積
　(㎡)		 1,764  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度7種最高31m
建築協定

1:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 中規模工場が建ち並
ぶ街区整然とした工
業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 福浦

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  42.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特別工業地区に指定される等
により実質的に工業専用であ
り転用は不可。		 街

路		 東１２ｍ市道 交通

施設		 福浦駅北東方

300m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度7種最高31m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 金沢区臨海部では近年商業施設の新規開業やリニューアル等が相次ぎ、大型物流施設も複数竣工している。高速
道路新路線の開通期待等を受けた高価格取引が継続しており、顕著な地価上昇傾向が見られる状況である。
(3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市及び周辺市を含む臨海工業地域であり、需要者の中心は中小の製造業や物流業者等である。近隣地
域周辺は令和元年に台風被害を受けたが護岸整備が完了しシーサイドライン利用による通勤利便性の高さ等工業地とし
ての稀少性や横浜環状南線の開通期待等を背景に強い需要が認められる。工業地の取引価格は転用の可否等による価格
差が大きく、特に直近では地価上昇傾向から高い事例、安い事例の格差が大きくなっており中心価格帯の明示は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中小規模の工業地であり、同程度の規模の工場、倉庫については近年賃貸需要も増加してはいるものの自
社利用前提の取引が中心である。取引に当たっては周辺類似物件との比較の観点が重視され、本件では、金沢区臨海部
工業地の事例複数を採用し周辺地価水準を適切に反映する比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地によ
る検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.9]		 [100.0]
100		 163,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一般経済の強いインフレ傾向が継続し不動産
も価格上昇傾向。取引件数減少がより進み、
金利上昇等で先行不透明感が強い。金沢区の
人口は減少傾向。

中小規模の工場倉庫等が多い臨海部工業地域
で、駅や高速道路に近く利便性良好。地価動
向は上昇傾向が継続。


地域において概ね標準的な条件の土地である
。個別的要因に変化はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０８
-19		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
建築協定
(60,200)
b １０７０５
０４Ｄ
-7		 横浜市金沢区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
(60,200)
c １０７０５
１０Ｄ
-3		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
高度地区
(60,200)
d １０７０５
０４
-3		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西50m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
e １０７０５
１０Ｄ
-8		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
南西36m、
北東12m、
三方路
工業
高度7種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    160,000) 
187,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,106 		 100
[ 107.9]
179,894 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
115,014  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,365 		 100
[ 100.0]
125,365 
125,000 
c (　           ) 
170,547  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
161,309 		 100
[  97.0]
166,298 
166,000 
d (　           ) 
150,051  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
162,505 		 100
[  99.7]
162,994 
163,000 
e (　           ) 
127,778  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
142,276 		 100
[  99.0]
143,713 
144,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



横浜金沢 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,260,421 
7,074,316 
28,186,105 
19,544,000 
8,642,105 		 （　0.9448）
8,165,061 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    199,147,829 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 850.00 Ｓ2 1,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度7種最高31m
建築協定		 60 ％   200 ％   200 ％   1,764 ㎡     42.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建工場兼事務所の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しにつき有効率１００％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 工場兼事務所
850.00 
100.0 
850.00 
1,793 
1,524,050 		 5.0  7,620,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,700.00 
100.0 
1,700.00 

3,048,100 		 15,240,500 
0 
⑨年額支払賃料      3,048,100 円　×　12ヶ月　＝　      36,577,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,577,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,463,088 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,114,112 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,240,500 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         146,309 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,260,421 円　　　　（　        19,989 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,793 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,400,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,097,316 円  　　　       36,577,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,637,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,380,000 円  　　　　    280,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       280,000 円  　　　　    280,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,074,316 円　（　　　　　　         4,010 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9448    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 280,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 50 ％　＋　0.0744 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,544,000 円  
（　　　　　        11,079 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,260,421 円      
②総費用 7,074,316 円      
③純収益　①－② 28,186,105 円      
④建物等に帰属する純収益 19,544,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,642,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,165,061 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,629 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    199,147,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区福浦二丁目７番８
 0206000221870-0000
2 　横浜市金沢区福浦二丁目７番１０
 0206000221872-0000
3 　横浜市金沢区福浦二丁目７番１１
 0206000221873-0000
4 　横浜市金沢区福浦二丁目７番９
 0206000221871-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
横浜金沢 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 9-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　新倉　敦子   TEL.
鑑定評価額 291,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区福浦２丁目７番８外
 ②地積
　(㎡)		 1,764  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度7種最高31m
建築協定

1:1		 工場兼事務所

Ｓ2		 中規模工場が建ち並
ぶ街区整然とした工
業地域		 東12m市道 水道、ガス、下水 福浦

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   500 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 工場兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  41.2 ｍ、奥行　約　　  41.2 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特別工業地区（金沢産業団地
地区）の指定がある工業団地		 街

路		 １２．０ｍ市道 交通

施設		 福浦駅北東方

300m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度7種最高31m
建築協定
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模工場の多い臨海部の工業地域であり、今後も暫くは同様の環境を維持していくものと予測する。交通利便
性も良好で、今後も工場用地、倉庫用地の需要は多く見込まれ地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢区を中心に横浜市から周辺市に至る臨海部の工業地域である。需要者の中心は、中小規模の製造業、
物流業を営む法人が多いものと想定される。近隣地域は工場や倉庫が集積する整然とした工業地域で、高速道路への接
近性にも優れ、シーサイドラインの駅に近く労働力確保も容易であり、需給は極めて好調である。工業地においては、
画地規模、業種、利用状況等による個別性が強く、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中規模工場の多い工業地域であり、自用目的の取引が多い。周辺では賃貸物件も見受けられるが中古物件
を賃貸に供するケースが多く、新規に土地を購入し賃貸経営に参入する投資目的の取引は、大規模物流施設以外では少
ない。工業地の取引は少ないが同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集した。従って、実勢を反
映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜金沢 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [109.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.9]		 [100.0]
100		 164,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一部先行き懸念もあるが景気は堅調に推移し
ている。工業地では画地規模、業種等による
差異も見られるが総じて需要は強く、好調で
ある。

地域要因に特段の変動はない。利便性の高い
工業地であり、地価は上昇基調が続いている
。


他の不動産と比較した優劣は特になく、競争
力の程度は普通である。個別的要因に変動は
ない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
１０Ｄ
-3		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
高度地区
(60,200)
b １０７０５
０８Ｄ
-1		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
c １０７０５
０４
-3		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西50m市道、
中間画地
工専
臨港地区
(60,200)
d １０７０５
０８
-19		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
工業
高度7種最高31m
建築協定
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
170,547  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
162,020 		 100
[  96.5]
167,896 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
85,000  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
96,305 		 100
[  71.8]
134,130 
134,000 
c (　           ) 
150,051  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
162,955 		 100
[  94.8]
171,893 
172,000 
d (　    160,000) 
187,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,293 		 100
[ 103.8]
187,180 
187,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



横浜金沢 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,364,640 
7,421,800 
29,942,840 
20,800,400 
9,142,440 		 （　0.9448）
8,637,777 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    210,677,488 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場兼事務所 850.00 Ｓ2 1,700.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度7種最高31m
建築協定		 60 ％   200 ％   200 ％   1,764 ㎡     42.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から、２階建の工場兼事務所（一棟貸し）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場兼事務所
1,700.00 
100.0 
1,700.00 
1,900 
3,230,000 		 5.0  16,150,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,700.00 
100.0 
1,700.00 

3,230,000 		 16,150,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,230,000 円　×　12ヶ月　＝　      38,760,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,760,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,550,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,209,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,150,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         155,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,364,640 円　　　　（　        21,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,908 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,490,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,162,800 円  　　　       38,760,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,640,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,533,000 円  　　　　    298,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       298,000 円  　　　　    298,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,421,800 円　（　　　　　　         4,207 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9448    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 298,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   1,700.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 50 ％　＋　0.0744 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,800,400 円  
（　　　　　        11,792 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,364,640 円      
②総費用 7,421,800 円      
③純収益　①－② 29,942,840 円      
④建物等に帰属する純収益 20,800,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,142,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,637,777 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,677,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区福浦二丁目７番８
 0206000221870-0000
2 　横浜市金沢区福浦二丁目７番１０
 0206000221872-0000
3 　横浜市金沢区福浦二丁目７番１１
 0206000221873-0000
4 　横浜市金沢区福浦二丁目７番９
 0206000221871-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考