鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜金沢 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 9-1

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　伊藤　弘志

TEL.

鑑定評価額

335,000,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区鳥浜町３番４				②地積　(㎡)	1,983 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度7種最高31m 特別用途地区
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ2	中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	鳥浜 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

鳥浜駅北西方

650m

法令

規制

工業
(60,200)
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地区に近いのでパートを含め従業員確保が容易な立地が、工業地域としての競争力を高めており、首都圏の
湾岸工業地域の中では有数の工業地としての安定的地位が今後も継続すると予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 176,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京湾岸に存する工業地域。港湾法による制限地域が大きくなく、川崎や鶴見に比べて割安感がある割に
従業員確保が容易な立地である点が競争力を高めており、工場地が空けばすぐに埋まる人気の工業地域である。大規模
マルチテナント（ＬＭＴ）倉庫向けの大規模地は坪１００万円以上で買い進まれているが、千坪以下の中小規模地は需
要者が中小企業を中心となるため、総額で数億円レベル以下に概ね集約しているとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は投下資本収益性の観点から市場性を重視する傾向がある。一方で物流倉庫の需要も高く、中規模の空き
工場でも中小物流倉庫の需要があり、獲得賃料を見据えた収益性にも一定の説得力を有すると思料される。従って、比
準価格を重視してこれを標準とし、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安で輸出産業を中心に工業生産は好調で、
設備投資支援の政策支援も相まって製造業の
工場進出・拡張意欲は上昇基調にある。

圏央道への接続は延期されたが、湾岸工業地
域への大規模物流施設による買い進み圧力に
も影響されて、鳥浜・幸浦の地価は高騰しつ
つある。

個別的要因に特段の変動は見られない

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０５０１Ｄ -7	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	北東10m市道、中間画地		工業高度7種最高31m 特別用途地区 (60,200)
b	１０７０５０８ -20	横浜市金沢区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		工専横浜港臨港地区 (60,200)
c	１０７０５０８ -19	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		工業高度7種最高31m 建築協定 (60,200)
d	１０７０５０４ -4	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	東36m市道、中間画地		工業高度7種最高31m 建築協定 (60,200)
e	１０７０５０４ -3	横浜市磯子区		更地	（　）	不整形	北西50m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 220,906	100 [ 100.0]	[ 115.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	255,809	100 [ 148.2]	172,611	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 240,947	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	250,103	100 [ 138.2]	180,972		181,000
c	(　 160,000) 187,000	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,106	100 [ 108.9]	178,242		178,000
d	(　 250,000) 266,000	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	285,950	100 [ 162.2]	176,295		176,000
e	(　 ) 150,051	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,505	100 [ 94.5]	171,963		172,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
e	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 176,000 円／㎡]

横浜金沢 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,115,864	8,575,600	36,540,264	24,560,000	11,980,264	（　0.9549） 11,439,954	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	279,023,268 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度7種最高31m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,983 ㎡	33.0 m x 60.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

スケルトン貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

スケルトン貸

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,000.00	100.0	1,000.00	1,940	1,940,000	3.0	5,820,000
							1.0	1,940,000
2～ 2	事務所	1,000.00	100.0	1,000.00	1,940	1,940,000	3.0	5,820,000
							1.0	1,940,000
～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		3,880,000		11,640,000
								3,880,000

⑨年額支払賃料	3,880,000 円　×　12ヶ月　＝　 46,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,560,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,793,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,766,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,640,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,416 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,880,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,240,048 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,115,864 円　　　　（　 22,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,000,000 円	400,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	465,600 円	46,560,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,910,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,400,000 円	400,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	400,000 円	400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	400,000 円	400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,575,600 円　（　　　　　　 4,325 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	400,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0614	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,560,000 円（　　　　　 12,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,115,864 円
②総費用	8,575,600 円
③純収益　①－②	36,540,264 円
④建物等に帰属する純収益	24,560,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,980,264 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,439,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,769 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 279,023,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜金沢 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市金沢区鳥浜町３番４	0206000169436-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜金沢 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜金沢 9-1

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　浅尾　嘉之

TEL.

鑑定評価額

333,000,000 円

１㎡当たりの価格

168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市金沢区鳥浜町３番４				②地積　(㎡)	1,983 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）高度7種最高31m 特別用途地区
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ2	中規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域	南東20m市道	水道、ガス、下水	鳥浜 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

倉庫兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

鳥浜駅北西方

650m

法令

規制

工業
(60,200)
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の倉庫・事務所等が建ち並ぶ地域として熟成しており、当面は現状を維持すると思料する。

(3)最有効使用の判定

倉庫兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 172,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 106,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市内・周辺市の臨海工業地域及び神奈川県内の内陸工業地域である。需要者は中小規模の運輸業・
製造業等の事業者が中心である。近隣地域は、首都高速道路・幹線道路と近接しており利便性が良好な地域で、工業地
としての需要は安定している。価格水準は、取引される規模等により様々で、需要の中心となる価格帯を明示するのは
難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、運輸及び製造目的の工業地で、自社保有の倉庫、工場、事務所等の取得を目途とする法人の投資行動から
、比準価格の規範性は高い。一方、賃貸工場、賃貸倉庫等の賃貸では土地代に見合う賃料水準が形成されていないため
、収益価格は低位となった。よって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較検討し、単
価と総額との関連性にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金沢区の人口は減少傾向が続いている。高齢
化率は市平均を上回る。不動産需要は、駅徒
歩圏及び平坦地は比較的良好、バス圏も回復
傾向にある。

高速道路、幹線道路、駅等の利便性に優れる
地域。地価は引き続き上昇傾向にある。

特段の変化は認められない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+8.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜金沢 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０５１０Ｄ -3	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	南12m市道、中間画地		工業特別用途地区高度地区 (60,200)
b	１０７０５０４ -3	横浜市磯子区		更地	（　）	不整形	北西50m市道、中間画地		工専臨港地区 (60,200)
c	１０７０５０８ -19	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	南西22m市道、中間画地		工業高度7種最高31m 建築協定 (60,200)
d	１０７０５０４Ｄ -7	横浜市金沢区		貸家建付地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		工業高度7種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,547	100 [ 100.0]	[ 115.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	164,151	100 [ 98.0]	167,501	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 150,051	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	162,505	100 [ 95.0]	171,058		171,000
c	(　 160,000) 187,000	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	194,106	100 [ 108.9]	178,242		178,000
d	(　 ) 115,014	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	179,093	100 [ 102.0]	175,581		176,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 172,000 円／㎡]

横浜金沢 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,677,400	7,754,000	31,923,400	22,816,000	9,107,400	（　0.9486） 8,639,280	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	210,714,146 円　　　　（　 106,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜金沢 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業高度7種最高31m 特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,983 ㎡	33.0 m x 60.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所の一棟貸しを想定した。仕様は標準的。駐車料は賃料に含む

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	倉庫兼事務所	1,000.00	100.0	1,000.00	1,750	1,750,000	6.0	10,500,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		2,000.00	100.0	2,000.00		3,500,000		21,000,000
								0

⑨年額支払賃料	3,500,000 円　×　12ヶ月　＝　 42,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,000,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,520,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,480,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,000,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 197,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,677,400 円　　　　（　 20,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜金沢 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,600,000 円	320,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,260,000 円	42,000,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,534,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,720,000 円	320,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,754,000 円　（　　　　　　 3,910 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9486

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	320,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,816,000 円（　　　　　 11,506 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,677,400 円
②総費用	7,754,000 円
③純収益　①－②	31,923,400 円
④建物等に帰属する純収益	22,816,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,107,400 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,639,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,714,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜金沢 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市金沢区鳥浜町３番４	0206000169436-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考