別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜金沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 5-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　塚田　貴洋   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 571,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区瀬戸５００２番１
｢瀬戸１７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,400)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ5		 店舗事務所、共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 金沢八景駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場接面 交通

施設		 金沢八景駅東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業により周辺が整備された駅前に位置する商業地域である。今後は徐々に商業地域としての熟成
度が高まるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    483,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南部の商業地域であり、概ね同等の収益性を有する地域に関して代替競争の関係が強く認められる
。需要者は地元の店舗需要者、投資家、不動産業者が中心である。しかし駅距離や接面街路によっても収益性が大きく
異なり、取引価格はまちまちであり、また取引の絶対量も少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない状況
にある。しかし取引単価については上昇傾向が見受けられ一部では相場を乖離する高値取引が見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は駅前の希少な立地のため、需要者は自己の事業の収益性を重視する法人が多いものと推察され収益価格の重要
性は高いものと判断される。しかし地域内では周辺相場を反映した価格形成がなされている。従って本件では代表標準
地との検討も踏まえ比準価格は現実の取引を反映した価格として重視し、対象地の収益性を適正に反映した収益価格も
関連付け標記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港南 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[102.0]		 100
[119.0]		 [100.0]
100		 570,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金沢区の人口は減少傾向にある。区内の価格
は中心部を中心に上昇傾向にあり、商業地の
価格は特に上昇している。


金沢八景駅の前に店舗、共同住宅等が建ち並
ぶ商業地域である。駅前開発が完了したため
、地域要因に特段の変動はないが熟成度は増
してきている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０１
-15		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,270)
b １０７０５
０１
-17		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北7.3m市道、
中間画地
２住居
高度4種最高20m
(70,200)
c １０７０５
０４Ｄ
-8		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
北4.5m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
d １０７０５
１０Ｄ
-6		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北3.3m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０７０４
１０
-31		 横浜市神奈川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東27m県道、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
319,932  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
343,287 		 100
[  65.7]
522,507 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
523,000 
b (　           ) 
325,994  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
359,924 		 100
[  56.9]
632,555 
633,000 
c (　           ) 
474,816  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
484,214 		 100
[  86.4]
560,433 
560,000 
d (　           ) 
345,359  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
379,587 		 100
[  61.8]
614,218 
614,000 
e (　           ) 
504,611  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
521,926 		 100
[  99.0]
527,198 
527,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    572,000 円／㎡]  



横浜金沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,306,579 
4,929,798 
19,376,781 
15,584,800 
3,791,981 		 （　0.9549）
3,620,963 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     88,316,171 円　　　　（　    483,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.42 ＲＣ6 825.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   183 ㎡     15.8 m x   11.6 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３階以上が２ＤＫ約３８㎡の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 同種同品等の建物における標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.42 
75.1 
110.71 
4,430 
490,445 		 8.0  3,923,560 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
147.42 
86.8 
127.96 
3,323 
425,211 		 6.0  2,551,266 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
132.62 
86.8 
115.11 
2,658 
305,962 		 1.0  305,962 
1.0  305,962 

 5～ 6		 居宅
132.62 
86.8 
115.11 
2,747 
316,207 		 1.0  316,207 
1.0  316,207 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
825.32 
84.7 
699.11 

2,159,994 		 7,719,164 
1,244,338 
⑨年額支払賃料      2,159,994 円　×　12ヶ月　＝　      25,919,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     699.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,919,928 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,073,594 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,846,334 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,719,164 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,016 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,244,338 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         389,229 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,306,579 円　　　　（　       132,823 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,430 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,210,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 777,598 円  　　　       25,919,928　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      401,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,057,000 円  　　　　    242,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       242,000 円  　　　　    242,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,929,798 円　（　　　　　　        26,939 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 242,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     825.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,584,800 円  
（　　　　　        85,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,306,579 円      
②総費用 4,929,798 円      
③純収益　①－② 19,376,781 円      
④建物等に帰属する純収益 15,584,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,791,981 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,620,963 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     88,316,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     483,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区瀬戸５００２番１
 0206000152919-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜金沢 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜金沢 5-1 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　弘志   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市金沢区瀬戸５００２番１
｢瀬戸１７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度7種最高31m
地区計画等

(100,400)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ5		 店舗事務所、共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 南（駅前広場）市道 水道、ガス、下水 金沢八景駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 金沢八景駅東方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 京急線とシーサイドラインを結ぶターミナル駅として背後人口の増加と乗り換え乗客による駅前商業施設の人的
流動性が高く、今後も一定の繁華性が継続していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市南部および横須賀市北部の駅周辺の普通商業地域と判断した。店舗兼住宅等の自己使用目的の需要
者にはやや規模が大きく、事業費総額がやや高額になるため、中高層の店舗兼共同住宅を建設して賃料収益獲得を狙う
個人および中小法人投資家が典型的需要者であると判断される。駅周辺の取引事例では単価の高額な事例も見られるが
、立地や規模、道路付きによりばらつきが大きく、中心価格帯を判断するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者である個人および中小法人投資家は投資採算性を重視した価値判断を行う。このため収益価格を重視した
価値判断を行う一方、売買価格そのもので投資採算性の判断を行うため、比準価格の説得力が高い。よって比準価格を
中心に収益価格を関連付けて、代表標準地の規準価格との均衡を考慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜港南 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    620,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[102.0]		 100
[119.0]		 [100.0]
100		 570,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 飲食を始めとする店舗需要が高まっており、
各駅周辺の駅前商業地の店舗は空室が出ると
すぐ埋まる状況になっている。


駅至近で高度利用が可能な地域であり、多様
な用途に供される立地である。店舗や共同住
宅用途として堅調な需要に支えられている。


個別的要因に特段の変動は見られない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜金沢 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０４Ｄ
-8		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
北4.5m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０７０５
０４Ｄ
-6		 横浜市金沢区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南12.5m市道、
中間画地
近商
高度5種最高20m
(90,200)
c １０７０５
０４Ｓ
-1		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
(100,300)
d １０７０５
０４Ｓ
-2		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
474,816  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.2]
476,145 		 100
[  85.0]
560,171 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
560,000 
b (　           ) 
492,594  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
532,767 		 100
[  81.2]
656,117 
656,000 
c (　           ) 
445,705  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
530,533 		 100
[  91.2]
581,725 
582,000 
d (　           ) 
846,074  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
936,787 		 100
[ 112.8]
830,485 
830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    572,000 円／㎡]  



横浜金沢 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握ができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,762,821 
5,382,380 
20,380,441 
17,001,600 
3,378,841 		 （　0.9549）
3,226,455 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     78,694,024 円　　　　（　    430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜金沢 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 156.88 Ｓ6 825.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   183 ㎡     15.8 m x   11.6 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １－２階をフロア貸しの店舗、３－６階を３８㎡程度の１ＬＤＫの共同住宅 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 内階段・内廊下でオートロック付き
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
147.42 
75.1 
110.67 
4,371 
483,739 		 8.0  3,869,912 
0.0  0 

 2～  		 店舗
147.42 
86.8 
127.91 
3,278 
419,289 		 6.0  2,515,734 
0.0  0 

 3～ 4		 居宅
132.62 
86.8 
115.18 
2,623 
302,117 		 1.0  302,117 
1.0  302,117 

 5～ 6		 居宅
132.62 
86.8 
115.18 
2,666 
307,070 		 1.0  307,070 
1.0  307,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
825.32 
84.7 
699.30 

2,121,402 		 7,604,020 
1,218,374 
⑨年額支払賃料      2,121,402 円　×　12ヶ月　＝　      25,456,824 円 
⑩a共益費（管理費）             100 円／㎡　×　     699.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　         839,160 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　    50,000　＝　          50,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,295,984 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          50,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     1,053,839 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,292,145 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,604,020 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          72,999 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,218,374 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         397,677 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,762,821 円　　　　（　       140,780 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,371 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜金沢 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,320,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 790,380 円  　　　       26,345,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      500,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,244,000 円  　　　　    264,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       264,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       264,000 円  　　　　    264,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,382,380 円　（　　　　　　        29,412 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 264,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     825.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,001,600 円  
（　　　　　        92,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,762,821 円      
②総費用 5,382,380 円      
③純収益　①－② 20,380,441 円      
④建物等に帰属する純収益 17,001,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,378,841 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,226,455 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,631 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,694,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜金沢 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市金沢区瀬戸５００２番１
 0206000152919-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考