令和7年1月14日　提出 横浜金沢 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜金沢 -26 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　順也   TEL.

鑑定評価額 41,600,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市金沢区富岡西６丁目８９５番７６ ｢富岡西６－３２－２４｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 能見台 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 能見台駅西方 950m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。画 地規模が大きいが能見台駅勢圏の高品等エリアに属し、地価動向は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京急線沿線を中心とする横浜市金沢区及び周辺隣接区の住宅地域。需要者の中心は一般所得層で地域内の 買い替え、圏外からの転入等が見られる。供給は比較的土地面積が大きな中古住宅と画地分割による建売住宅が中心で ある。近隣地域は最寄駅から徒歩圏で、画地規模が大きく総額が嵩むものの品等、住環境良好であり、需要は堅調であ る。土地は１５０～２００㎡程度で総額４，０００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模の戸建住宅用地であり、建築協定により用途が専用戸建又は医療併用住宅に限定され採算性のある 収益物件の建築は困難であるため収益還元法は適用しない。よって需要者も取引に当たって収益性は考慮せず周辺類似 物件との比較検討を踏まえて価格判断を行うため、複数の類似の取引事例から求め、豊富な資料に基づき市場性を反映 する比準価格を採用し、周辺の複数標準地との比較検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般経済の強いインフレ傾向が継続し不動産 も価格上昇傾向。取引件数減少がより進み、 金利上昇等で先行不透明感が強い。金沢区の 人口は減少傾向。 傾斜、高低差がやや大きいものの、能見台駅 から徒歩圏内であり、能見台通の波及効果等 で品等良好であり、近年需要堅調である。 規模、環境等、地域において標準的な条件の 土地である。個別的要因に変化はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％