鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０７０６０３ＲＤ -1	横浜市旭区		森林の土地所有権		不整形	北西2.8m市道		｢調区｣
b	１２４０９１４１１０ -11113	横浜市戸塚区		森林の土地所有権		不整形	北東3m市道		｢調区｣地森計
c	１０７１２０１ＲＤ -3	足柄下郡箱根町		森林の土地所有権		不整形	東8m国道		（都）地森計
d	１０７１２１１ＲＤ -3	足柄上郡中井町		森林の土地所有権		台形	西6m町道		｢調区｣地森計
e	１０７１００６Ｒ -5	厚木市		森林の土地所有権		不整形	西1.8m道路		｢調区｣地森計

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,593	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 90.0]	10,456	100 [ 117.7]	8,884	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 +2.0 　　　[ 102.0] 　　　　100	9,060
b	(　 ) 5,156	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	5,125	100 [ 74.3]	6,898		7,040
c	(　 ) 3,800	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	4,163	100 [ 64.4]	6,464		6,590
d	(　 ) 2,897	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 90.0]	3,100	100 [ 48.5]	6,392		6,520
e	(　 ) 3,025	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ 90.0]	3,203	100 [ 48.5]	6,604		6,740

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -25.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0		行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -50.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 7,700 円／㎡]

横浜磯子 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率を乗じた価格　　(円／㎡)	③造成工事費　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益 (③+④) x np (円／㎡) n：@821LL月 p：0822L％	⑥販売費及び一般管理費　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
33,900	（　 80.0 ％） 27,120	13,000		780	3,000	10,340
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 15.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 5.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8696　　　　 8,992		1　　(1+r)^m　： 0.7835　 7,045		[ 102.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		7,190

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０７０５０２ -5	38,388	100 [100.0]	[101.4] 100	100 [100.0]	100 [ 81.6]	100 [133.7]	35,679	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	35,700
	b	１０７０５０５ -6	43,417	100 [100.0]	[101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	100 [140.5]	32,209		32,200
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 -3.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 +30.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 +6.0	環境　　　 +3.0
			画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 +30.0	その他　　 0.0
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

33,900 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

33,900 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　 10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　    270 ㎡
＊開発形態：小規模開発
＊想定用途モデル：資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    50ｍ、西     0ｍ、南    60ｍ、北    20ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑   8 ％、森林  89 ％、その他   3 ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　     4　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　  2,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　    6.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　    2.7 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　   20.0 ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁（一部：土羽）
　
　
　
＊道路工事の概要
　引き込み道路はない。
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水・汚水分流
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　資材置場のため公園不要
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 180.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 180.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転用後の用途が資材置場であり、規範とすべき標準地が存在しないことから、公示価格からの検討は困難と判断した。

横浜磯子 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

現況は未整備の雑木林であり、林業経営の想定が現実的ではないため非適用とした。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市磯子区峰町字高室５１３番１	0206000081867-0000
2	横浜市磯子区峰町字高室５１３番５	0206000081871-0000
3	横浜市磯子区峰町字高室５１４番	0206000081872-0000
4	横浜市磯子区峰町字高室５１５番１	0206000081873-0000
5	横浜市磯子区峰町字高室５１６番２	0206000081877-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜磯子 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 13-1

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　浅尾　嘉之

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						58.0 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

横浜市磯子区峰町字高室５１３番１外

②地積(㎡)

2,897

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

集落に近い北向き傾斜
面に雑木の多い地域

北西7.3m市道、南側道

水道、下水

洋光台

2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 50 ｍ、西　 0 ｍ、南　 60 ｍ、北　 20 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 3,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　北　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

市街化区域の近くに位置する
林地地域

道

路

７．３ｍ市道

交通

施設

洋光台

2.2km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

周辺の住宅地開発需要等は弱く、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

資材置場としての転用可能性を有する林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 7,700 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 7,510 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市磯子区のほか横浜市を中心に神奈川県内の市街化区域近接の林地地域である。需要については、
地方公共団体等による林地保全目的のほか、地縁のある周辺法人等による資材置き場・駐車場等を目的とした取引が主
体であるが、取引は散見される程度で全体として低調である。中心価格帯は周辺地域の地価、集落規模や需要者の利用
目的、傾斜の程度等により様々で一概に特定できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の規範性のある取引事例を元に試算し、市場性を反映した実証的な価格である。控除法によ
る価格は、資材置場の開発を行うことを想定し、試算したもので、やや低位に求められた。控除法による価格は、想定
要素も多く比準価格よりやや説得力に劣るものとなった。本件では、比準価格を重視し、控除法による価格を関連づけ
、鑑定評価額を決定した。なお、公示地等との検討は牽連性の高い標準地がないため適用を見送った。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　
自然　　　　　　　　　
宅地化　　　　　　　　
行政　　　　　　　　　
その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 7,700 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.3 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

磯子区の人口は微減傾向である。高齢化率は市平均
より高く徐々に上昇している。不動産需要は、地勢
・利便性による２極化傾向が見られる。

市街化区域に近い林地地域である。調整区域内の林
地に対する需要は低調で、地価は下落基調が続いて
いる。

特段の変化は認められない。

地域要因の比較