別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜磯子 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 5-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　湯浅　浩   TEL.
鑑定評価額 203,000,000 円  １㎡当たりの価格 406,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市磯子区洋光台３丁目１番１内
｢洋光台３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:1.2		 店舗

ＲＣ2		 低層店舗等が建ち並
ぶ駅前商業地域
 北東24m市道 水道、ガス、下水 洋光台

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２４ｍ市道 交通

施設		 洋光台駅北西方

170m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな変動をもたらすような要因は認められず、当面は現状のまま、安定的に推移していくものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市南部地域の幹線道路沿い及び鉄道駅に近い商業地域。需要者は、自用目的の個人及び中小企業、
マンション分譲業者等が中心である。取引件数が少なく、規模の大小により取引単価が大きく変動するため、需要の中
心となる価格帯を把握するのは困難であるが、鉄道駅に近い幹線道路沿いの土地は希少性があり需要は底堅く、周辺地
域の取引事例から４０万円／㎡前後が中心価格帯となるものと推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格にやや開差が生じた。収益価格は低位となったが、借り手市場にある当地域の賃貸市場を考慮するとやむを得
ないものと思料する。近隣地域は低層店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域だが、最有効使用としては高度利用が可能であり
収益性に着目した需要がある。よって、市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、更に代表標準地の
価格との均衡に留意し、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[102.0]		 100
[120.1]		 [100.0]
100		 406,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 磯子区の人口は微減傾向にあり、高齢化率が
高い。商業地の取引件数は少ないが、繁華性
の高い商業地の需要は堅調である。


路線沿いの駅前商業地としては繁華性等はや
や低いが、利便性等からマンション用地とし
ての需要があり、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０８Ｄ
-2		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東22m県道、
北2m、角地
準工
高度5種最高20m
(80,200)
b １０７０５
０８Ｄ
-4		 横浜市磯子区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m国道、
南西2.7m、
角地
準住居
高度4種最高20m
(80,200)
c １０７０５
０１Ｄ
-13		 横浜市港南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m市道、
中間画地
準工
高度5種最高20m
(70,200)
d １０７０５
０１
-20		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西25m県道、
北東3.6m、
角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e １０７０５
０４
-19		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
南東2.7m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,037  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
258,398 		 100
[  61.4]
420,844 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
285,028  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.8]
322,100 		 100
[  76.4]
421,597 
422,000 
c (　           ) 
432,966  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
357,030 		 100
[  68.0]
525,044 
525,000 
d (　           ) 
278,357  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
284,088 		 100
[  68.1]
417,163 
417,000 
e (　    356,237) 
367,266  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
383,074 		 100
[  83.5]
458,771 
459,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    422,000 円／㎡]  



横浜磯子 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,960,911 
9,927,448 
40,033,463 
33,252,000 
6,781,463 		 （　0.9541）
6,470,194 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    154,052,238 円　　　　（　    308,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜磯子 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 330.00 ＲＣ6 1,980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   500 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は２ＬＤＫタイプで平均専有面積５０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 店舗兼共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
75.0 
247.50 
3,917 
969,458 		 10.0  9,694,580 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
330.00 
92.0 
303.60 
2,115 
642,114 		 1.0  642,114 
1.0  642,114 

 3～ 3		 居宅
330.00 
92.0 
303.60 
2,194 
666,098 		 1.0  666,098 
1.0  666,098 

 4～ 5		 居宅
330.00 
92.0 
303.60 
2,272 
689,779 		 1.0  689,779 
1.0  689,779 

 6～ 6		 居宅
330.00 
92.0 
303.60 
2,350 
713,460 		 1.0  713,460 
1.0  713,460 

計
1,980.00 
89.2 
1,765.50 

4,370,688 		 13,095,810 
3,401,230 
⑨年額支払賃料      4,370,688 円　×　12ヶ月　＝　      52,448,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,765.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,448,256 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,195,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,252,396 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,095,810 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         120,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,401,230 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,588,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,960,911 円　　　　（　        99,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,917 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜磯子 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,550,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,573,448 円  　　　       52,448,256　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      449,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,335,000 円  　　　　    510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,927,448 円　（　　　　　　        19,855 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,252,000 円  
（　　　　　        66,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,960,911 円      
②総費用 9,927,448 円      
③純収益　①－② 40,033,463 円      
④建物等に帰属する純収益 33,252,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,781,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,470,194 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    154,052,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     308,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜磯子 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区洋光台三丁目１番１
 0206000100925-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
横浜磯子 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜磯子 5-2 神奈川県 神奈川第５ 氏名  不動産鑑定士　新倉　敦子   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 408,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市磯子区洋光台３丁目１番１内
｢洋光台３－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 500  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:1.2		 店舗

ＲＣ2		 低層店舗等が建ち並
ぶ駅前商業地域
 北東24m市道 水道、ガス、下水 洋光台

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅に近い幹線道路沿いの近隣
商業地域		 街

路		 ２４．０ｍ市道 交通

施設		 洋光台駅北西方

170m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い近隣商業地域で、特段の変動要因は見当たらず、今後も暫くは同様の環境を維持していくものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    421,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は磯子区を中心に横浜市内全域にかけての駅に近い商業地域、路線商業地域。標準画地規模程度での需要者
の中心は自用目的での地場企業、店舗経営者、店舗・共同住宅の賃貸経営を目的とする法人等である。大規模画地にお
いては店舗併用マンション用地としての需要も考えられる。しかし供給量は極めて少ない。商業地においては、画地規
模、利用状況、繁華性等による個別性が強く、同種の取引も少ないことから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層小売店舗、中層店舗併用共同住宅等の混在する近隣型の商業地域であり、自用目的の取引が多い。土
地価格に見合う賃料水準の形成には至っておらず投資目的の取引は少なく、収益価格は低位に試算された。商業地の取
引は少ないが同一需給圏内の範囲を広げ価格牽連性のある取引事例を収集した。従って、実勢を反映した比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜磯子 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    458,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[102.0]		 100
[120.4]		 [100.0]
100		 405,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一部先行き懸念もあるが景気は堅調に推移し
ている。商業地では繁華性、業種等による差
異も大きいが、全般的に需要は底堅く、市況
は好調である。

地域要因に特段の変動はない。近隣住民向け
の駅前商業地で繁華性はあまり高くないが駅
に近い幹線道路沿いで稀少性が高く地価は上
昇傾向にある。

他の不動産と比較した優劣は特になく、競争
力の程度は普通である。個別的要因に変動は
ない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜磯子 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０５
０４Ｄ
-8		 横浜市金沢区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
北4.5m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０７０６
０６
-15		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西21m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０７０４
１０
-15		 横浜市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11.4m市
道、中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,600)
d １０７０５
０４
-19		 横浜市磯子区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
南東2.7m、
二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
474,816  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
467,656 		 100
[  97.5]
479,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
480,000 
b (　           ) 
417,820  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
436,622 		 100
[ 103.2]
423,083 
423,000 
c (　           ) 
555,093  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
574,521 		 100
[ 138.0]
416,320 
416,000 
d (　    356,237) 
367,266  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
383,074 		 100
[  91.7]
417,747 
418,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    421,000 円／㎡]  



横浜磯子 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,095,376 
9,919,281 
40,176,095 
33,252,000 
6,924,095 		 （　0.9541）
6,606,279 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    157,292,357 円　　　　（　    315,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜磯子 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 330.00 ＲＣ6 1,980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   500 ㎡     20.0 m x   25.0 m  前面道路：市道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用から、１階は店舗（部分貸し）、２～６階は平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 店舗兼共同住宅ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.00 
75.0 
247.50 
3,900 
965,250 		 10.0  9,652,500 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
330.00 
92.0 
303.60 
2,100 
637,560 		 1.0  637,560 
1.0  637,560 

 3～ 3		 住宅
330.00 
92.0 
303.60 
2,150 
652,740 		 1.0  652,740 
1.0  652,740 

 4～ 5		 住宅
330.00 
92.0 
303.60 
2,200 
667,920 		 1.0  667,920 
1.0  667,920 

 6～ 6		 住宅
330.00 
92.0 
303.60 
2,300 
698,280 		 1.0  698,280 
1.0  698,280 

計
1,980.00 
89.2 
1,765.50 

4,289,670 		 12,976,920 
3,324,420 
⑨年額支払賃料      4,289,670 円　×　12ヶ月　＝　      51,476,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,765.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,476,040 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,088,562 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,387,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,976,920 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         121,983 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,324,420 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,585,915 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,095,376 円　　　　（　       100,191 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,933 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜磯子 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,550,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,544,281 円  　　　       51,476,040　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      470,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,335,000 円  　　　　    510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       510,000 円  　　　　    510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,919,281 円　（　　　　　　        19,839 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,252,000 円  
（　　　　　        66,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,095,376 円      
②総費用 9,919,281 円      
③純収益　①－② 40,176,095 円      
④建物等に帰属する純収益 33,252,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,924,095 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,606,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,213 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    157,292,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     315,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜磯子 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市磯子区洋光台三丁目１番１
 0206000100925-0000
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備考