鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
横浜磯子 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 -17

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　新倉　敦子

TEL.

鑑定評価額

24,400,000 円

１㎡当たりの価格

172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区岡村５丁目１０７１番６７｢岡村５－９－６｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	地下鉄弘明寺 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

丘陵地に形成された住宅地域

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

地下鉄弘明寺駅南東方

1.3km

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

高台の旧分譲住宅地域で、特段の変動要因は見当たらない。今後も暫くは同様の環境を維持していくものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京浜急行線、市営地下鉄ブルーライン、ＪＲ根岸線沿線の磯子区及びその周辺区を中心とする横浜市南部
の住宅地域。需要者の中心は横浜市中心部や都内等に通勤するサラリーマン層であり、圏外からの転入も見られる。駅
までやや遠く起伏が大きいことから利便性が劣り地価は下落傾向が続いていたが、割安感から下げ止まり若干の上昇傾
向にある。中心価格帯は土地１４０㎡程度で２０００万円台半ば、小規模新築戸建で４０００万円前後が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住の快適性が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼出来
る取引事例を収集した。標準地は戸建住宅を中心とする地域で最寄駅への接近性もやや劣ることからアパート等の収益
物件は少ない。新規に土地を購入し賃貸経営に参入する人は殆どなく収益価格は低めに求められた。従って、相対的に
説得力の高い比準価格を重視し収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部先行き懸念もあるが景気は堅調に推移し
ている。磯子区の人口は横這い傾向であるが
高齢化率が高い。不動産市況は全般的に好調
である。

地域要因に特段の変動はない。高台の住宅地
で利便性は劣るが、地価は下げ止まり横這い
から若干の上昇傾向にある。

南東系方位の土地で、日照等、他の不動産と
比較し競争力がやや優る。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０５１０Ｄ -7	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０７０５０２ -3	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、北4m、準角地		１低専高度1種最高10m 土砂災害警戒区域 (70,100)
c	１０７０５０８ -1	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	１０７０５０８ -2	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ台形	東6.5m市道、西4.5m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０７０５０８ -29	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m市道、南西4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,196)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 180,701	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	173,129	100 [ 106.6]	162,410	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 137,732	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.7]	144,640	100 [ 89.9]	160,890		166,000
c	(　 ) 176,333	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	179,005	100 [ 100.5]	178,114		183,000
d	(　 ) 173,791	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	171,065	100 [ 101.0]	169,371		174,000
e	(　 ) 197,401	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	193,917	100 [ 109.3]	177,417		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

横浜磯子 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,179,645	528,956	2,650,689	1,817,900	832,789	（　0.9716） 809,138	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	19,265,190 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	142 ㎡	10.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３５㎡程度の２人世帯向けの共同住宅を想定。内装等仕様は標準的。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,870	130,900	1.0	130,900
							1.0	130,900
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,910	133,700	1.0	133,700
							1.0	133,700
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		264,600		264,600
								264,600

⑨年額支払賃料	264,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,175,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,175,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 127,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,048,192 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	264,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 264,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,913 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,179,645 円　　　　（　 22,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,992 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,500 円	24,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,256 円	3,175,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 528,956 円　（　　　　　　 3,725 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,817,900 円（　　　　　 12,802 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,179,645 円
②総費用	528,956 円
③純収益　①－②	2,650,689 円
④建物等に帰属する純収益	1,817,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	832,789 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,138 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,698 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,265,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜磯子 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市磯子区岡村五丁目１０７１番６７	0206000020102-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜磯子 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜磯子 -17

神奈川県

神奈川第５

氏名

不動産鑑定士　大久保　芳男

TEL.

鑑定評価額

24,600,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市磯子区岡村５丁目１０７１番６７｢岡村５－９－６｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) 準防（その他）高度1種最高10m (70,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い高台の分譲住宅地域	南東4.5m市道	水道、ガス、下水	地下鉄弘明寺 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ市道

交通

施設

地下鉄弘明寺駅南東方

1.3km

法令

規制

１低専
(70,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然と中規模一般住宅が建ち並ぶ最寄り駅から徒歩も可能な住宅地域であり、特段の変動要因はみられない
ため、当面は現状を維持していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね磯子区及びその周辺の京浜急行本線、ＪＲ根岸線沿線の住宅地域である。需要者の中心は横浜、東
京方面へ通勤する横浜市内居住者であるが、東京方面への通勤圏であることから、同一需給圏外からの転入もみられる
。居住環境は良好で、最寄り駅から徒歩も可能であるが、高台に存するため、地価は微増傾向で推移している。土地は
約１４０㎡・更地で、２，４００万円程度、新築戸建住宅で４，０００万円前後の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は戸建住宅が多くみられる住宅地であり、取引をみると自用目的の戸建住宅がその多くを占めている。住宅用途賃
貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、その成熟の程度は低い。したがって、本鑑定評価において
は、豊富な資料に基づき市場性を反映して導出された比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、また、対象標準地
の価格変化の動向も十分考慮のうえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

磯子区の地価は、上昇傾向にあり、駅郊外の
バス圏エリアにも波及している。ただ、人口
は微減傾向にある。

旧来からの既存住宅地であり、地域要因に変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜磯子 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０５０２ -11	横浜市磯子区		貸家建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	１０７０５０２Ｄ -4	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
c	１０７０５０８ -2	横浜市磯子区		更地	（　）	ほぼ台形	東6.5m市道、西4.5m、二方路		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０７０５０７ -27	横浜市磯子区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.3m市道、北西4.3m、角地		１低専高度1種最高10m (80,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,729	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	163,749	100 [ 99.9]	163,913	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 177,964	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	178,662	100 [ 100.9]	177,068		182,000
c	(　 ) 173,791	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	171,065	100 [ 101.0]	169,371		174,000
d	(　 ) 181,642	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	175,005	100 [ 103.0]	169,908		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

横浜磯子 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,209,087	540,738	2,668,349	1,869,840	798,509	（　0.9716） 775,831	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,472,167 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜磯子 -17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	100 ％	100 ％	142 ㎡	10.4 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも専有面積約３５㎡の２ＤＫが２室で、合計４室の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,898	132,860	1.0	132,860
							1.0	132,860
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,917	134,190	1.0	134,190
							1.0	134,190
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		267,050		267,050
								267,050

⑨年額支払賃料	267,050 円　×　12ヶ月　＝　 3,204,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,204,600 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 128,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,076,416 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	267,050 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 267,050 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,107 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,209,087 円　　　　（　 22,599 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,917 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜磯子 -17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,138 円	3,204,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 540,738 円　（　　　　　　 3,808 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,869,840 円（　　　　　 13,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,209,087 円
②総費用	540,738 円
③純収益　①－②	2,668,349 円
④建物等に帰属する純収益	1,869,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	798,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	775,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,472,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜磯子 -17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市磯子区岡村五丁目１０７１番６７	0206000020102-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考