別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　草柳　青磁   TEL.
鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 469,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２０番３
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗付共同住宅等が
多い国道沿いの商業
地域		 南西22m国道、背面道 水道、ガス、下水 星川

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 星川駅北東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は国道１６号沿いの繁華性のある商業地域で、格別の変動要因は見られないが、駅徒歩圏の商業地の希
少性等から、地価はこれから将来も安定的に推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    358,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね保土ケ谷区及び隣接区等の路線商業地域である。需要は地元法人、経営者或いは大手法人の支店、
営業所としての活用が考えられ、大規模用地はマンション用地としての需要が考えられる。供給は事業の移転・縮小、
廃止に伴う事業者、経営者あるいは競売、相続に伴う売却等が主で、新規の土地供給は少ないが、建替時等での需要は
根強い。価格帯は土地の立地・規模等により差異があるが、総額で２億５０００万円近くが取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗兼マンション等が建ち並ぶ路線商業地域である。賃貸市場は、経済の先行きの不透明感等から事業用物
件の需要は弱含みで、住居系が主流となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格が低
位に求められた。よって本件評価では市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との
検討及び単価と総額との関連の適否を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.7]		 [102.0]
100		 469,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高の影響は見られるものの、低金利等に
より需要は堅調である。繁華性、利便性等に
より、需要は二極化傾向にある。


熟成した路線商業地域であるが、商業背後地
の人口減少、繁華性の衰退等を考慮すると、
将来には共同住宅用地への転用等が考えられ
る。

個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -14.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０２Ｄ
-63		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北20m国道、
東3m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０７０６
０９
-8		 横浜市保土ケ谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北14.8m国道、
西4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０７０６
０９
-30		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.4m国道、
南2m、二方路
近商
高度6種最高20m
(100,300)
d １０７０６
０５
-27		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
e １０７０６
１１Ｄ
-8		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
475,937  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
467,990 		 100
[ 102.3]
457,468 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
467,000 
b (　           ) 
479,094  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
507,383 		 100
[ 103.3]
491,174 
501,000 
c (　           ) 
458,686  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
503,655 		 100
[ 109.3]
460,801 
470,000 
d (　           ) 
429,639  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
464,010 		 100
[  98.0]
473,480 
483,000 
e (　           ) 
523,198  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
570,286 		 100
[  99.0]
576,046 
588,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +20.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +20.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +20.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    480,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,560,940 
12,641,060 
48,919,880 
40,927,600 
7,992,280 		 （　0.9321）
7,449,604 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    177,371,524 円　　　　（　    358,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 380.00 ＲＣ5F1B 2,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     21.5 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は共同住宅（平均専有面積約４３㎡）を想定した。 ⑦有効率　  73.3 ％
の理由		 同種類似建物の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
80.0 
304.00 
4,000 
1,216,000 		 8.0  9,728,000 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
380.00 
90.0 
342.00 
2,800 
957,600 		 1.0  957,600 
1.0  957,600 

 5～ 5		 居宅
380.00 
90.0 
342.00 
2,850 
974,700 		 1.0  974,700 
1.0  974,700 
地下
 1～ 1		 駐車場
380.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,280.00 
73.3 
1,672.00 

5,063,500 		 13,575,500 
3,847,500 
⑨年額支払賃料      5,063,500 円　×　12ヶ月　＝　      60,762,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,672.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,762,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       2,640,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     3,804,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,597,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,575,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         127,610 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,847,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,835,450 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,560,940 円　　　　（　       124,366 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,027 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,110,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,902,060 円  　　　       63,402,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,098,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,287,000 円  　　　　    622,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       622,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       622,000 円  　　　　    622,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,641,060 円　（　　　　　　        25,537 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 622,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,927,600 円  
（　　　　　        82,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,560,940 円      
②総費用 12,641,060 円      
③純収益　①－② 48,919,880 円      
④建物等に帰属する純収益 40,927,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,992,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,449,604 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,050 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    177,371,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     358,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区峰岡町一丁目２０番３
 0205000230791-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 5-5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　多賀　裕史   TEL.
鑑定評価額 234,000,000 円  １㎡当たりの価格 472,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区峰岡町１丁目２０番３
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度6種最高20m


(100,400)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗付共同住宅等が
多い国道沿いの商業
地域		 南西22m国道、背面道 水道、ガス、下水 星川

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 星川駅北東方

450m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度6種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 同一路線上には官公署や大型小売店舗等も集積して繁華性を維持しており、当面は現状の中層店舗兼共同住宅を
中心とする利用で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    487,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、保土ケ谷区及び周辺区の路線商業地域及びその周辺商業地域の圏域である。周辺には大規模小売店舗や
官公署が立地し、繁華性は逐年緩やかに高まる傾向にあり、利便性が向上している。需要者の中心は、地場の企業や店
舗兼共同住宅を経営する事業主及び不動産業者である。また、規模、立地によりマンション用地としての需要も認めら
れる。更地取引は規模が様々で中心となる価格帯は分散しており、需要の中心となる価格帯は観念し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺では、中高層建物や大型量販店等も混在しているが多くは中層までの利用に留まっており、容積率に見合
った収益が得られていないケースも多いと思料される。このため他の物件の取引価格を指標として価格形成がなされる
ことが一般的である。よって、鑑定評価額は、市場の実態をより反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づ
けるとともに代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 5-3           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    340,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.7]		 [102.0]
100		 469,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    425,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、物価高はやや落ち着きが見られる。固
定金利に上昇の端緒が見られるが、不動産へ
の資金流入は継続している。


周辺に官公署、大規模小売店舗も立地する路
線商業地域であり、駅接近性や生活利便性に
優れ、マンションを中心とした需要は底堅い
。

価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動は、特に認められない。当面は現況を維
持するものと予測する。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０３Ｄ
-14		 横浜市保土ケ谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北22m国道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
b １０７０６
１１Ｄ
-8		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,400)
c １０７０６
０６
-26		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東23m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,400)
d １０７０６
０６
-15		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西21m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
446,658  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
373,818 		 100
[  81.6]
458,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
467,000 
b (　           ) 
523,198  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
578,134 		 100
[  84.2]
686,620 
700,000 
c (　           ) 
527,093  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 121.5]
466,792 		 100
[  94.5]
493,960 
504,000 
d (　           ) 
417,820  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
449,574 		 100
[  86.4]
520,340 
531,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +21.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    487,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,492,090 
11,360,201 
44,131,889 
36,321,600 
7,810,289 		 （　0.9321）
7,279,970 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    173,332,619 円　　　　（　    350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 380.00 ＲＣ5F1B 2,280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度6種最高20m
 100 ％   400 ％   400 ％   495 ㎡     21.5 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸、２～５階は共同住宅（４９㎡×２４戸）、地下１階自走式駐車場１０台を想定。 ⑦有効率　  65.4 ％
の理由		 同程度の規模の建物では標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
380.00 
82.6 
314.00 
4,073 
1,278,922 		 8.0  10,231,376 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
380.00 
77.4 
294.00 
2,688 
790,272 		 1.0  790,272 
1.0  790,272 

 3～ 3		 住宅
380.00 
77.4 
294.00 
2,729 
802,326 		 1.0  802,326 
1.0  802,326 

 4～ 5		 住宅
380.00 
77.4 
294.00 
2,770 
814,380 		 1.0  814,380 
1.0  814,380 
地下
 1～ 1		 駐車場
380.00 
 
 
 
 		    
   

計
2,280.00 
65.4 
1,490.00 

4,500,280 		 13,452,734 
3,221,358 
⑨年額支払賃料      4,500,280 円　×　12ヶ月　＝　      54,003,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,490.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,003,360 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,640,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,832,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,811,192 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,452,734 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         127,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,221,358 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,553,097 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,492,090 円　　　　（　       112,105 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,073 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,760,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,699,301 円  　　　       56,643,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,104,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,692,000 円  　　　　    552,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       552,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       552,000 円  　　　　    552,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,360,201 円　（　　　　　　        22,950 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 552,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,280.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,321,600 円  
（　　　　　        73,377 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,492,090 円      
②総費用 11,360,201 円      
③純収益　①－② 44,131,889 円      
④建物等に帰属する純収益 36,321,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,810,289 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,279,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,707 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    173,332,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区峰岡町一丁目２０番３
 0205000230791-0000
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備考