鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜保土ケ谷 -5

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　野路　好孝

TEL.

鑑定評価額

33,400,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区上菅田町字山崎１４４番４４				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m 建築協定
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東6.5m市道	水道、ガス、下水	西谷 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．５ｍ市道

交通

施設

西谷駅北東方

1.1km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした高台の住宅地域として熟成しており、地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は保土ケ谷区及び周辺区の相鉄本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は東京都心方面や横浜中心部へ通
勤する勤労所得者層で、圏内居住者が多い。近隣地域は区画整然とした閑静な住宅地域であるが、駅から起伏のある高
台に位置し、建築協定により敷地の細分化も困難であることから、需要に力強さは見られない。中心価格帯は新築戸建
住宅で４千万円台前半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅が建ち並ぶ建築協定のある住宅地域であり、取引の中心は自己使用目的である。高台に位置し賃貸需要は不透
明であり、収益目的の取引は殆ど見られず、収益性より居住の快適性等が重視されて価格が形成される地域といえる。
したがって、取引事例から求められた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[107.1]
100

100
[103.0]

100
[127.1]

[103.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費、設備投資、雇用情勢や企業の業況
判断は改善傾向にあり、景気は緩やかながら
も回復基調を維持している。

一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
の特性に影響を及ぼす地域要因の変動は特に
ない。

個別的要因による優劣・競争力等の変動はな
い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０６０３ -14	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０７０６０２ -33	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 特別用途地区 (50,80)
c	１０７０６０２ -39	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、北西4.5m、二方路		１低専特別用途地区高度地区 (50,80)
d	１０７０６０３ -24	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	台形	西6.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
e	１０７０６０９ -13	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m市道、北4m、角地		１住居高度4種最高20m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 156,937	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 101.0]	175,065	100 [ 88.4]	198,037	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 171,380	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	169,196	100 [ 90.6]	186,751		192,000
c	(　 ) 166,627	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	161,500	100 [ 85.8]	188,228		194,000
d	(　 ) 128,949	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.8]	160,867	100 [ 84.0]	191,508		197,000
e	(　 ) 214,823	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 96.4]	100 [ 103.0]	219,167	100 [ 97.0]	225,945		233,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,713,669	514,652	2,199,017	1,714,020	484,997	（　0.9716） 471,223	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	11,219,595 円　　　　（　 63,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 建築協定	50 ％	80 ％	80 ％	176 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建の戸建住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,630	228,200	1.0	228,200
							1.0	228,200
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		228,200		228,200
								228,200

⑨年額支払賃料	228,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,738,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,738,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,601,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,021 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,713,669 円　　　　（　 15,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,152 円	2,738,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,652 円　（　　　　　　 2,924 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,714,020 円（　　　　　 9,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,713,669 円
②総費用	514,652 円
③純収益　①－②	2,199,017 円
④建物等に帰属する純収益	1,714,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	484,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	471,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,677 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,219,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜保土ケ谷 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市保土ヶ谷区上菅田町字山崎１４４番４４	0205000152518-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜保土ケ谷 -5

神奈川県

神奈川第６

氏名

不動産鑑定士　長岡　俊宏

TEL.

鑑定評価額

33,400,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市保土ケ谷区上菅田町字山崎１４４番４４				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m 建築協定
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	南東6.5m市道	水道、ガス、下水	西谷 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 176 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

西谷駅北東方

1.1km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m
建築協定

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地として成熟しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと思料する。駅から
の行程は坂道が多いものの、相鉄・東急直通線開通による影響もあり、土地需要は概ね堅調である。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、保土ケ谷区及び隣接区にあって、相鉄本線沿線各駅を最寄りとする住宅地域である。需要者の中心は東
京都心及び横浜市中心部への通勤者のほか、圏外からの転入者も認められる。相鉄・東急直通線の開通等により利便性
の向上した西谷駅を最寄りとしており、需要は堅調である。既成住宅地で大規模開発はなく、敷地の細分化による小規
模画地でのミニ開発による建売住宅等が供給の中心で、新築戸建住宅では４０００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

建築協定のため、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等は周辺に散見される程度である。自己使用目的が
取引の中心であって、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、戸建住宅の賃貸においても、転勤等の供給に限
定され、借主の家賃負担能力の限界も勘案すると、収益価格は低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準
価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[107.1]
100

100
[103.0]

100
[128.1]

[103.0]
100

188,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているものの、物価上
昇、金融資本市場の変動等の影響に注意が必
要である。

建築協定等により、区画整然とした戸建住宅
地域として熟成しており、価格に影響を与え
る変動は特にない。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜保土ケ谷 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０７０６０３ -44	横浜市保土ケ谷区		更地	（　）	ほぼ台形	西6.4m県道、中間画地		２低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０７０６０２ -41	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.8m市道、中間画地		２低専高度1種最高10m 特別用途地区 (50,80)
c	１０７０６０３ -24	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	台形	西6.5m市道、中間画地		１中専高度3種最高15m (70,150)
d	１０７０６０２ -10	横浜市保土ケ谷区		建付地	（　）	長方形	西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 特別用途地区 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,037	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	160,041	100 [ 84.0]	190,525	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 112,994	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 91.3]	100 [ 75.0]	166,335	100 [ 86.7]	191,851		198,000
c	(　 ) 128,949	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	142,993	100 [ 74.2]	192,713		198,000
d	(　 ) 131,739	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	131,609	100 [ 87.3]	150,755		155,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

横浜保土ケ谷 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,713,669	513,452	2,200,217	1,714,020	486,197	（　0.9716） 472,389	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	11,247,357 円　　　　（　 63,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜保土ケ谷 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m 建築協定	50 ％	80 ％	80 ％	176 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

法規制及び周辺の利用状況等を勘案し、２階建て戸建住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,630	228,200	1.0	228,200
							1.0	228,200
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		228,200		228,200
								228,200

⑨年額支払賃料	228,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,738,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一棟貸しのため、なし
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,738,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 136,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,601,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,021 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,713,669 円　　　　（　 15,419 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜保土ケ谷 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,152 円	2,738,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 513,452 円　（　　　　　　 2,917 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9716

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0742	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,714,020 円（　　　　　 9,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,713,669 円
②総費用	513,452 円
③純収益　①－②	2,200,217 円
④建物等に帰属する純収益	1,714,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	486,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	472,389 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,247,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜保土ケ谷 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市保土ヶ谷区上菅田町字山崎１４４番４４	0205000152518-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考