別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 -4 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　草柳　青磁   TEL.
鑑定評価額 49,400,000 円  １㎡当たりの価格 321,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
｢星川２－９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 星川

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位：北　　５
．４ｍ市道		 交通

施設		 星川駅北西方

280m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段変化はなく、現環境を維持し、保守的に推移するものと予測される。したがって地価はこれから
将来も安定的に推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄本線沿線を中心とする保土ケ谷区及び周辺区の駅徒歩圏の混在住宅地域と判定した。需要者の中心
は同一需給圏内のサラリーマン等の買い替え層が中心である。最寄りの星川駅近くで利便性が良好であることから需要
は堅調である。土地価格は１００㎡程度で３０００万円前半、新築の小規模な戸建住宅で５０００万円前後が需要の中
心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅、アパート等が混在する駅徒歩圏の住宅地域であるが、価格水準に見合う賃料が得られないことか
ら、収益価格は低位に試算される結果となった。同一需給圏内の信頼性の高い取引事例が収集でき、規範性のある比準
価格が求められたので、これを標準として、収益価格を関連付け、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否
をも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 -12           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    296,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.2]		 [103.0]
100		 321,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、物価高等の影響は見られるものの、依
然として低金利政策による不動産市場は活発
であり、高値傾向が継続している。


既成住宅地域であり、特段の地域的な変動要
因はない。一般的要因等の影響により、地価
は上昇傾向で推移するものと予測される。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０３
-2		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.9m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
b １０７０６
０３
-10		 横浜市保土ケ谷区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西9.7m市道、
北3.6m、角地
２低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０７０６
０３
-6		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4.5m私道
、中間画地
１住居
高度4種最高20m
風致地区
(70,180)
d １０７０６
０３
-43		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
北3.5m、東3m、
三方路
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
e １０７０６
０３Ｄ
-46		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
西4m、準角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
315,305  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
319,988 		 100
[ 102.3]
312,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
322,000 
b (　    323,546) 
323,546  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
322,604 		 100
[ 112.9]
285,743 
294,000 
c (　           ) 
268,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
337,723 		 100
[  91.9]
367,490 
379,000 
d (　           ) 
332,947  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
316,943 		 100
[ 104.5]
303,295 
312,000 
e (　           ) 
406,667  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
342,799 		 100
[  90.9]
377,117 
388,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +15.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.3 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　 +15.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　 +15.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    328,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,256,554 
695,240 
3,561,314 
2,080,880 
1,480,434 		 （　0.9735）
1,441,202 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     34,314,333 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   154 ㎡      8.3 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積４０㎡程度、仕様は標準的な共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,000 
160,000 		 2.0  320,000 
1.0  160,000 

 2～ 2		 居宅
80.00 
100.0 
80.00 
2,050 
164,000 		 2.0  328,000 
1.0  164,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
100.0 
160.00 

324,000 		 648,000 
324,000 
⑨年額支払賃料        324,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,888,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,888,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　       ％　＝　　       155,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,092,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           648,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,221 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          324,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         157,853 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,256,554 円　　　　（　        27,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,138 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 148,000 円  　　　　     29,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 127,440 円  　　　        4,248,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      251,600 円  　　　　     29,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,600 円  　　　　     29,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         695,240 円　（　　　　　　         4,515 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,080,880 円  
（　　　　　        13,512 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,256,554 円      
②総費用 695,240 円      
③純収益　①－② 3,561,314 円      
④建物等に帰属する純収益 2,080,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,480,434 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,441,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,358 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,314,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区星川二丁目２０４番３
 0205000229031-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜保土ケ谷 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜保土ケ谷 -4 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　岩澤　誠   TEL.
鑑定評価額 49,600,000 円  １㎡当たりの価格 322,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市保土ケ谷区星川２丁目２０４番３
｢星川２－９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 154  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(70,200)
台形
1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南東5.4m市道 水道、ガス、下水 星川

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．４ｍ市道		 交通

施設		 星川駅北西方

280m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状を維持して推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    254,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相鉄線沿線のほかＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者は東京及び横浜市内中心部に通勤する一
次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入もみられる。駅からは平坦路の徒歩圏内である既成の住宅地で細分化し
たミニ戸建住宅の供給が大半を占める。取引の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で総額３千万円台後半から４千万円
台半と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では収益物件としてのアパート等も混在しているが、戸建住宅が多い住宅地域であり、自用目的での取引が中
心となる地域である。従って、本件評価では、自用目的の取引を主とする取引事例から求めた比準価格を重視し、収益
価格を関連づけるとともに、代表標準地との均衡を図り、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜保土ケ谷 -12           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    296,000 円／㎡		 [105.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 97.7]		 [103.0]
100		 322,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調を維持しているが、
欧米の金利高や中国の不動産市場の停滞継続
による影響等が景気下押しリスクとなってい
る。

星川駅に近い住宅地域で、利便性に優るため
需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜保土ケ谷 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０３
-31		 横浜市保土ケ谷区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8.8m市道、
南3.6m、角地
１中専
高度3種最高15m
(80,150)
b １０７０６
０３
-2		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西2.9m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
c １０７０６
０２
-51		 横浜市保土ケ谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西6m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
土砂災警特別区域
(70,150)
d １０７０６
０３Ｄ
-39		 横浜市保土ケ谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
337,387  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
346,415 		 100
[ 101.8]
340,290 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
350,000 
b (　           ) 
315,305  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
325,295 		 100
[  99.4]
327,259 
337,000 
c (　           ) 
276,061  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
277,701 		 100
[  95.0]
292,317 
301,000 
d (　           ) 
250,807  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
290,936 		 100
[  91.3]
318,659 
328,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +8.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.7 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.8 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    329,000 円／㎡]  



横浜保土ケ谷 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,515,887 
716,234 
3,799,653 
2,109,000 
1,690,653 		 （　0.9735）
1,645,851 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     39,186,929 円　　　　（　    254,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜保土ケ谷 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.00 ＬＳ2 162.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   154 ㎡      8.3 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的仕様で、２ＤＫファミリータイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
81.00 
100.0 
81.00 
2,097 
169,857 		 2.0  339,714 
1.0  169,857 

 2～ 2		 住宅
81.00 
100.0 
81.00 
2,184 
176,904 		 2.0  353,808 
1.0  176,904 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
162.00 
100.0 
162.00 

346,761 		 693,522 
346,761 
⑨年額支払賃料        346,761 円　×　12ヶ月　＝　       4,161,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保され計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,161,132 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       180,845 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,340,287 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           693,522 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,658 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          346,761 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         168,942 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,515,887 円　　　　（　        29,324 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,184 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜保土ケ谷 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,634 円  　　　        4,521,132　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,000 円  　　　　     30,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         716,234 円　（　　　　　　         4,651 円／㎡）　　（経費率　　  15.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     162.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,109,000 円  
（　　　　　        13,695 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,515,887 円      
②総費用 716,234 円      
③純収益　①－② 3,799,653 円      
④建物等に帰属する純収益 2,109,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,690,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,645,851 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,687 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,186,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     254,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜保土ケ谷 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市保土ヶ谷区星川二丁目２０４番３
 0205000229031-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考