別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
横浜南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 5-5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　松原　哲朗   TEL.
鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区真金町２丁目１９番１７
 ②地積
　(㎡)		 90  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1:1.5		 空地

 事業所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西15m市道 水道、ガス、下水 阪東橋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 阪東橋駅東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域であり、マンション需要が高まっているが、当面は現状の利用
状況のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    452,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南区を中心とした周辺隣接区に存する商業地である。需要者は地縁性のある事業主等が中心であるが、
圏外からの新規参入も認められる。低層階は店舗としての需要が認められるものの、立地条件から単身用マンション需
要も強く、商業・住宅用途の混在化が進んでいる。需要の中心価格帯は規模や形状により異なるものの、小規模画地で
容積率を消化できる土地については比較的高値での取引が認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗併用住宅、マンション等が混在する商業地域である。比準価格は、取引の実態を反映した価格で、手法
適用の各過程は適切であり規範性が高い。収益価格は、不動産の投資採算性、収益性を反映しているが、当該地域では
、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらずやや低位に試算された。したがって、市場の実態を反映し、実証性の
高い比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[140.2]		 [100.0]
100		 433,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    392,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内、海外の政情、金利上昇や建築費高騰の
影響を受けながらも金融政策及び所得の改善
傾向より不動産投資及び取引市場は引き続き
堅調である。

大通り沿いの商業地域で、分譲マンションの
需要も高く、昨今の不動産投資市場の好況を
反映して地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.2
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０５
-23		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.2m市道
、南3.5m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
b １０７０６
０５
-1		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m県道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(100,300)
c １０７０６
０３Ｄ
-32		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
中間画地
近商
高度6種最高20m
(90,360)
d １０７０６
０３Ｄ
-20		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
(90,400)
e １０７０６
０３Ｄ
-59		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.7m市道、
南3m、角地
近商
高度5種最高20m
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
527,436  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
537,175 		 100
[ 118.8]
452,168 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
452,000 
b (　           ) 
383,642  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
408,962 		 100
[  95.7]
427,338 
427,000 
c (　    413,109) 
413,109  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.9]
418,041 		 100
[  90.7]
460,905 
461,000 
d (　           ) 
415,512  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
472,022 		 100
[ 100.3]
470,610 
471,000 
e (　           ) 
335,917  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
352,224 		 100
[  78.5]
448,693 
449,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    452,000 円／㎡]  



横浜南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないので原価法は採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,851,952 
3,434,265 
10,417,687 
9,146,200 
1,271,487 		 （　0.9321）
1,185,153 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     28,217,929 円　　　　（　    314,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 ＲＣ9 508.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   90 ㎡      8.3 m x   10.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２階以上は共同住宅（１Ｋ、各階２戸、計１６戸）を想定した。 ⑦有効率　  80.9 ％
の理由		 標準的な共用部分割合を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
65.0 
39.00 
3,400 
132,600 		 6.0  795,600 
0.0  0 

 2～ 9		 住宅
56.00 
83.0 
46.50 
2,890 
134,385 		 1.0  134,385 
1.0  134,385 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
508.00 
80.9 
411.00 

1,207,680 		 1,870,680 
1,075,080 
⑨年額支払賃料      1,207,680 円　×　12ヶ月　＝　      14,492,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     411.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,492,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,159,373 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,332,787 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,870,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,210 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,075,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         501,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,851,952 円　　　　（　       153,911 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,417 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,390,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   1.0 ％
②維持管理費 434,765 円  　　　       14,492,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      150,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,181,500 円  　　　　    139,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,434,265 円　（　　　　　　        38,159 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     508.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,146,200 円  
（　　　　　       101,624 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,851,952 円      
②総費用 3,434,265 円      
③純収益　①－② 10,417,687 円      
④建物等に帰属する純収益 9,146,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,271,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,185,153 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,217,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     314,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区真金町二丁目１９番１７
 0200000234305-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
横浜南 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜南 5-5 神奈川県 神奈川第６ 氏名  不動産鑑定士　北見　文彦   TEL.
鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市南区真金町２丁目１９番１７
 ②地積
　(㎡)		 90  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m


(100,500)

1:1.5		 空地

 事業所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西15m市道 水道、ガス、下水 阪東橋

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   105 ｍ、西    55 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 阪東橋駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の建物が多く見られる商業地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められないが、今後低利用の土地
を中心に高度利用がより進行していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    346,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南区及び中区を中心とした投資用不動産の敷地としての性格を有する土地の存する範囲と判断する。当該
地域は、高層の共同住宅が多い商業地域で、需要者は収益事業を行う投資家や地元不動産業者等が中心となる。建築費
の高騰や金利動向の不透明感等の懸念材料も認められるが、現状は投資意欲が依然として強く収益用不動産の需要を押
し上げており、特に容積率に恵まれた地域内の商業地需要は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域内の規範性ある取引事例について、適切な要因比較を行い、実証的且つ客観的な説得力ある比準価格が求めら
れた。一方、収益価格は投資家による投資価値判断に際しては有力な指標となるが、当該手法は様々な事項や数値を想
定、または設定する必要があり、これら内容如何によって、求められた価格は流動的な側面を有する。よって、比準価
格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜南 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    548,000 円／㎡		 [110.9]
100		 100
[100.0]		 100
[139.3]		 [100.0]
100		 436,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    392,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 貿易摩擦や国際安全保障上の懸念、為替や物
価高騰のリスク等が与える地域経済への影響
に留意する必要がある。


地域要因について特出すべき変動要因は認め
られず、地域の投資需要も引き続き強含みで
推移している。


個別的要因について特出すべき変動要因はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜南 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０７０６
０５Ｄ
-20		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,240)
b １０７０６
０３Ｄ
-1		 横浜市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
c １０７０６
０３Ｄ
-35		 横浜市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
西4m、角地
近商
高度6種最高20m
(100,240)
d １０７０６
０５Ｄ
-22		 横浜市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.3m市道
、南東7.2m、
角地
商業
高度7種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,604  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
269,832 		 100
[  62.6]
431,042 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
431,000 
b (　           ) 
338,819  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
397,774 		 100
[  81.6]
487,468 
487,000 
c (　           ) 
241,779  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
259,049 		 100
[  60.7]
426,769 
427,000 
d (　           ) 
337,905  		 100
[ 100.0]		 [ 114.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
369,765 		 100
[  82.1]
450,384 
450,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    449,000 円／㎡]  



横浜南 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,433,751 
2,265,128 
9,168,623 
7,764,400 
1,404,223 		 （　0.9321）
1,308,876 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     31,163,714 円　　　　（　    346,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜南 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.00 ＲＣ8 445.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
 100 ％   500 ％   500 ％   90 ㎡      8.3 m x   10.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階を共同住宅と想定した。 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.00 
65.0 
39.00 
3,300 
128,700 		 10.0  1,287,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
55.00 
83.0 
45.65 
2,570 
117,321 		 1.0  117,321 
1.0  117,321 

 3～ 5		 住宅
55.00 
83.0 
45.65 
2,670 
121,886 		 1.0  121,886 
1.0  121,886 

 6～ 7		 住宅
55.00 
83.0 
45.65 
2,720 
124,168 		 1.0  124,168 
1.0  124,168 

 8～ 8		 住宅
55.00 
83.0 
45.65 
2,770 
126,451 		 1.0  126,451 
1.0  126,451 

計
445.00 
80.6 
358.55 

986,466 		 2,144,766 
857,766 
⑨年額支払賃料        986,466 円　×　12ヶ月　＝　      11,837,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     358.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,837,592 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       828,631 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,008,961 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,144,766 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,946 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          857,766 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         404,844 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,433,751 円　　　　（　       127,042 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,328 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜南 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 355,128 円  　　　       11,837,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,265,128 円　（　　　　　　        25,168 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 257,000 円／㎡　×　     445.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0615 ×  35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,764,400 円  
（　　　　　        86,271 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,433,751 円      
②総費用 2,265,128 円      
③純収益　①－② 9,168,623 円      
④建物等に帰属する純収益 7,764,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,404,223 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,308,876 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,543 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,163,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     346,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜南 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市南区真金町二丁目１９番１７
 0200000234305-0000
2 　
3 　
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備考